No siempre la inflación es mala noticia, en especial si se trata de grandes grupos empresarios cuyos negocios son impactados de manera positiva por el constante aumento de los precios. Un caso paradigmático es el de IRSA, el mayor holding desarrollador inmobiliario y de centros comerciales de la Argentina que dirige el empresario Eduardo Elsztain, que en el último balance presentado ante la Comisión Nacional de Valores (CNV), reportó ganancias por $1.297 millones.

Recordando que los balances finales del grupo se cierran a mitad de cada año, la cifra corresponde al primer trimestre de 2023 y se la compara con los $1.855 millones que perdió en igual período del 2022 que también muestra un incremento del 45% de sus ingresos, pasando de los $8.020 millones a los $11.667 millones actuales.

Según el propio informe del grupo, el incremento de su rentabilidad y de sus ingresos se debe principalmente a los segmentos de Centros Comerciales y Hoteles que recuperaron fuertemente su nivel de actividad.

En este sentido, su EBITDA ajustado se incrementó un 46% y alcanzó los $5.796 millones, de los cuales $4.575 millones fueron en el segmento de Centros Comerciales; $562 millones en el segmento de oficinas y $659 millones en el segmento Hoteles.

Es más, el EBITDA ajustado total alcanzó los $6.696 millones, incrementándose un 93,9% en el período en el cual, por ejemplo, las ventas de los locatarios de sus centros comerciales alcanzaron los $85.461 millones, un 36,5% por encima del primer trimestre del ejercicio pasado.

La ocupación del portafolio fue de 93,7%, incrementándose en 0,6 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior, principalmente por la ocupación parcial de grandes superficies que se encontraban vacantes.

Las ventas en los centros comerciales reportaron un incremento del 45% de sus ingresos, llegando  a los $11.667 millones.

En ese sentido, el shopping que más ventas mostró es Abasto Shopping, con $12.512 millones, seguido por Alto Palermo, con $10.970 millones, y Alto Rosario, con $9.834 millones. En cuarto lugar se encuentra Alto Avellaneda, con $8.166 millones y en quinto, Distrito Arcos, con $6.725 millones.

Los sectores que más impulsaron la rentabilidad de IRSA a partir de las constantes subas de precios son los de indumentaria y calzado, con $48.699 millones contra los $37.221 millones del trimestre anterior. Le sigue electro, con $10.012 millones ($5.818 millones en el trimestre anterior); varios, con $10.008 millones ($9.414 millones antes); gastronomía con $9.898 millones ($5.969 millones); entretenimiento con $3.276 millones ($1.400 millones); hogar y decoración con $2.062 millones ($1.766 millones), y cierran servicios con $1.506 millones ($1.007 millones).

Del mismo modo, IRSA se benefició con el fuerte aumento que le aplicó a los inquilinos de sus locales ubicados en los shoppings, segmento que le reportó ingresos por $8.336 millones en comparación con los $5.834 millones del primer trimestre del 2022.

Oficinas en baja y hoteles en alza

En el caso del sector de oficinas, la superficie total alquilable durante el primer trimestre del ejercicio fiscal 2023 fue de 82.708 m2, disminuyendo levemente con respecto al trimestre pasado producto de la venta de un piso en el edificio "261 Della Paolera".

La ocupación promedio del portafolio A+ y A alcanzó el 82,0% y la renta promedio del portfolio se mantuvo estable en u$s/m2 25,0. En este sentido, los ingresos de oficinas disminuyeron un 47,1% y el EBITDA Ajustado lo hizo en un 46,6% comparado con el ejercicio anterior, principalmente por el impacto de las ventas de activos realizadas, la mayor vacancia y el efecto del atraso cambiario en la renta. Así, el margen de EBITDA Ajustado alcanzó 81,9%.

Por el contrario, el segmento hotelero de IRSA continúa recuperándose firmemente con el exclusivo resort Llao Llao, en la ciudad de Bariloche, liderando los niveles de ingresos y ocupación.

El Llao Llao, en Bariloche, lidera los niveles de ingresos y ocupación de sus hoteles

En tanto, los hoteles Intercontinental y Libertador que la compañía posee en la ciudad de Buenos Aires están evolucionando favorablemente pero aún esperan mayor afluencia del turismo internacional y la recuperación total de la actividad de eventos y convenciones corporativas para recuperar sus niveles de ingreso previos a la pandemia.

Durante el primer trimestre del ejercicio 2023, este sector hoteles ha registrado un aumento en su nivel de ingresos del orden del 131,3% comparado con el mismo período del ejercicio 2022, mientras que el EBITDA del segmento fue de $659 millones, incrementándose en un 357,6% comparado con el mismo período de 2022.

En el caso de la participación de IRSA en el Banco Hipotecario que es del 29,91%, le generó una ganancia de $632 millones comparado con una pérdida de $657 millones en el mismo periodo de 2022.

Recuperación post pandemia

Al respecto, Eduardo Elsztain aseguró que el primer trimestre del ejercicio 2023 evidenció una muy buena performance operativa de los negocios de renta, principalmente centros comerciales y hoteles, que continúan su proceso de recuperación post pandemia.

"El negocio de centros comerciales mantiene su ritmo de crecimiento motivado por el público visitante, la recuperación de los rubros de gastronomía y entretenimientos y la inflación de indumentaria, que fue mayor al promedio", agregó.

El empresario espera además mantener los niveles de ventas y visitantes en todo el ejercicio 2023 y ocupar la superficie que quedó disponible como consecuencia de la pandemia.

IRSA impulsará este año, Costa Urbana, el mayor desarrollo inmobiliario que encarará el hoding durante su existencia 

En cuanto al segmento de oficinas, es optimista en cuanto a su evolución futura a pesar de la leve reducción en la renta promedio y ocupación registrada en el primer trimestre del ejercicio. "Venimos observando un mayor retorno a la presencialidad y, junto con ello, un incremento de la demanda por nuestros espacios en alquiler", añade.

En el caso del segmento hotelero, Elsztain repite que continúa recuperándose firmemente y anticipa "buenas perspectivas para el resto del ejercicio 2023 para el Llao Llao dado que es una gran atracción para el turismo internacional y local de ingresos altos".

En cuanto a los hoteles Intercontinental y Libertador señala que "están evolucionando favorablemente pero aún esperan mayor afluencia del turismo internacional y la recuperación total de la actividad de eventos y convenciones corporativas para recuperar sus niveles de ingreso previos a la pandemia".

Con relacón al segmento ventas y desarrollos, argumenta que el grupo sigue analizando oportunidades de adquisición y venta de inmuebles "a la vez que evaluaremos el mejor momento para lanzar los desarrollos de usos mixtos que la compañía tiene en cartera en su extensa reserva de tierras".

En relación con el mayor desarrollo, Costa Urbana, aprobado recientemente por la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, seguirá avanzando en las definiciones del proyecto, las presentaciones y gestiones administrativas municipales y ante los organismos de aplicación "para estar en condiciones de cumplir con las contraprestaciones acordadas y contar con los permisos para realizar por etapas, las obras de infraestructura en el predio, conforme al Convenio Urbanístico aprobado por Ley".

Eficiencias financieras

De manera paralela, Elsztain anticipa que el holding continuará trabajando en la reducción y eficientización de la estructura de costos y evaluando herramientas financieras, económicas y corporativas que le permitan mejorar su posición en el mercado en el que actúa y contar con la liquidez necesaria para hacer frente a sus obligaciones, tales como disposición de activos en forma pública o privada que podrán incluir bienes inmuebles como asimismo valores negociables de titularidad, emisión de obligaciones negociables, recompra de acciones propias.

"De cara al futuro, seguiremos innovando en el desarrollo de proyectos inmobiliarios únicos, apostando por la integración de los espacios comerciales y residenciales, ofreciendo a nuestros clientes un mix de productos y servicios atractivos, lugares para el encuentro y una experiencia memorable, con el objetivo de alcanzar un portafolio cada vez más moderno y sustentable", detalla el CEO de IRSA en su presentación.

Destaca además que si bien el contexto económico actual y la agenda política frente al próximo año electoral generan incertidumbre, "confiamos en la calidad de nuestro portafolio y la capacidad de nuestro management para llevar adelante el negocio de manera exitosa".