En los últimos cuatro años la ex TGLT acumula pérdidas por $17.000 millones y se encamina a cerrar el 2022 también con un balance en rojo. El inestable escenario que presenta una de las principales desarrolladoras inmobiliarias de la Argentina no se modifica ni siquiera a partir de que posee un portfolio de grandes obras y de estar al frente de importantes emprendimientos.

Es decir, el ahora llamado Grupo de Construcción, Diseño e Ingeniería (GCDI), no logra revertir una compleja situación financiera que arrastra de hace ya varios años y cuya nueva razón social modificó en junio pasado pensando, precisamente en encarar una nueva etapa como fruto de un proceso de transformación que pueda ofrecer historia, confianza y solidez a sus clientes y también a sus propios accionistas.

La sociedad es controlada por el fondo Point Argentun Máster Fund, con el 41,73% del capital y por IRSA que posee otro 27,82% del capital, mientras que casi un 30% flota en el mercado de capitales.

Durante la última asamblea de accionistas llevada a cabo el pasado 6 de febrero y pensando en estrategias para poder encarar los planes de negocios para este año y a la vez mejorar su perfil financiero, los accionistas definieron un aumento del capital social por hasta $2.000 millones.

El plan se basa en emitir la misma cantidad de acciones ordinarias escriturales de $1 valor nominal cada una y de un voto por acción, equivalentes al 216% del capital social actual.

Quienes compren estos títulos también tendrán derecho a percibir dividendos a partir de la fecha en que sean suscriptas, en igualdad de condiciones que las acciones de circulación al momento de la emisión, con prima de emisión, por suscripción pública en el mercado de capitales del país o del exterior.

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La "nueva" TGLT sale a ofrecer acciones para mejorar su situación

Además, en la asamblea se estableció que las acciones podrán ser integradas en especie mediante el aporte de deudas de subsidiarias de la sociedad; con capitalización de deudas; en efectivo, en pesos argentinos o en moneda extranjera.

Del mismo modo, se debatió y se llegó a un acuerdo en cuanto a los parámetros dentro de los cuales se establecerá la prima de emisión y su forma de cálculo gracias a la adhesión del 100% de los participantes de la asamblea.

Resta saber aún el momento en el cual se colocará dicha cantidad de acciones en oferta pública con un precio que será equivalente al promedio simple de listado y cotización en Bolsas y Mercado Argentinos S.A. de acciones de la sociedad durante el período comprendido entre el 1° de enero de 2022 y el día hábil bursátil anterior al que comienza el período de suscripción establecido para la oferta pública de las nuevas acciones ordinarias.

A esta suma se le deberá aplicar un descuento de entre un mínimo del 20% y un máximo del 25% según lo determine el directorio de GCDI.

De acuerdo a los términos pactados en la asamblea, se dejó constancia de que los accionistas de GCDI podrán hacer uso de su derecho de preferencia para suscribir las acciones ordinarias. 

Desarrolladora integrada

Cuando el proceso culmine, la desarrolladora podrá sumar fondos frescos para intentar mejorar su performance financiera y de negocios que ya suma más de 80 años de trayectoria; cerca de 500 obras ejecutadas y un equipo de 250 profesionales, entre arquitectos, ingenieros, obreros y expertos en la construcción.

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Fue fundada en el 2005 como una desarrolladora inmobiliaria residencial para los segmentos medio-alto y alto y en la actualidad participa y controla todos los aspectos de desarrollo, desde la adquisición de tierras hasta la gestión de la construcción, desde el diseño y concepción del producto hasta su venta y comercialización.

A lo largo de su historia, ha desarrollado o tiene en cartera 12 grandes proyectos de 400.000 metros cuadrados bajo marcas con alto reconocimiento en el mercado como Forum, destinada a proyectos de lujo de gran escala tales como Forum Puerto Madero, Forum Puerto Norte, Forum Alcorta y Forum Puerto del Buceo, en Uruguay.

También, Astor, centrada en proyectos para el segmento de ingresos medio-alto, que van desde los 10.000 a los 30.000 metros cuadrados, como son Astor Palermo, Astor Núñez y Astor San Telmo.

A inicios de 2018, cuando todavía operaba como TGLT, adquirió la constructora Caputo pasando a ser una compañía de real estate verticalmente integrada.

Volatilidad financiera

El último balance publicado por GCDI corresponde a los primeros nueve meses del año pasado, que mostró pérdidas por $3.239 millones, algo menos a las que sufrió en igual período del 2021 por $4.413 millones.

Es más que probable que cuando se conozcan los estados financieros del 2022 se evidencie otro año negativo en términos de balance que, de ocurrir, sumará a las millonarias pérdidas que ya acumula en los últimos cuatro años por más de $17.000 millones de los cuales $3009 millones los generó en el 2021; otros $4.047 millones en el 2020; $4.823 millones en el 2019, y $5.134 millones en el 2018.

El propio informe de GCDI advierte que su resultado operativo "continúa siendo negativo" y aclara que "aún no se genera el impacto de las obras nuevas ganadas durante el 2022".

Del mismo modo, reconoce "pérdidas significativas" por $420 millones por previsiones judiciales y otras provisiones por contratos onerosos por $428 millones. 

Proyectos en cartera

De todos modos, sus ejecutivos estiman que para lo queda de este año y para el 2023, el nuevo ordenamiento de la compañía le permitirá focalizar los mayores esfuerzos en el negocio de la construcción.

El objetivo marcado es el de aumentar el monto de su backlog (contratos en cartera) de más de $11.213,6 millones que actualmente posee, a través de acciones comerciales ya encaradas como fue la incorporación de un Director Comercial en diciembre 2021, que le permitan ganar nuevas obras.

Del mismo modo, seguirá orientada a la consolidación de los proyectos de real estate que actualmente está llevando adelante "a fin de maximizar el valor de los mismos", de acuerdo al informe que GCDI envió a la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Otro punto clave encarado por la sociedad fueron las negociaciones para subsanar su situación financiera logrando, con la venta de su participación en el Fideicomiso Financiero de Administración Catalinas I al Banco Itaú, una importante reducción de su deuda, "dando la posibilidad de robustecer su capital de trabajo para una mejor operatoria".

Ahora y como parte de su plan estratégico, continuará trabajando en fortalecer sus procesos, sistemas de gestión y estructura de recursos humanos para hacer más eficiente su operación actual y la administración de nuevos proyectos que llevará a cabo bajo su nuevo paraguas marcario y lejos del tradicional nombre de TGLT.

"Este cambio, no es un hecho aislado, sino que forma parte de una transformación que iniciamos pensando en el futuro, y que comenzamos a construir sobre los cimientos más firmes que una Compañía pueda tener, como lo son nuestra historia, solidez y confianza", detalla el documento. 

Agenda judicial

De todos modos, deberá seguir lidiando con una cartera de juicios amplia que se tramitan en contra de la sociedad tanto en tribunales locales como en los Estados Unidos, donde enfrenta varias demandas.

El último reclamo data del 29 de junio pasado, cuando fue notificada de la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires, en los autos caratulados "GCBA s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en Asociación Civil Basta de demoler contra GCBA y otros sobre amparo - Suspensión de obras".

Se trata de un fallo dividido que resolvió rechazar los recursos de queja interpuestos por el gobierno porteño y por la GCDI en contra de esa denuncia por entender que se cumplieron todos los requerimientos y exigencias de la normativa aplicable en materia de edificación y planeamiento urbano; que se han realizado todos los estudios de factibilidad y evaluación de impacto ambiental requeridos por la legislación; y que han obtenido las aprobaciones pertinentes de los organismos competentes que, además se expidieron en favor de la factibilidad técnica, ambiental y legal del proyecto.

En ese contexto, el expediente se encuentra pendiente de tratamiento el recurso extraordinario interpuesto ante el Tribunal Superior de Justicia porteño, mientras que el  cuerpo de abogados de GCDI se encuentra evaluando el posible impacto económico y financiero que la resolución adversa, de no ser revocada, generará como así también en la reformulación del proyecto Astor San Telmo para la obtención de un nuevo permiso de obra cuya nulidad parcial fue declarada.

En cuanto a las últimas operaciones financieras y comerciales encaradas se destaca la decisión tomada por el directorio del grupo el pasado 17 de octubre para la creación de una compañía subsidiaria de responsabilidad limitada en el Estado norteamericano de Delaware.

El objetivo es el de suscribir un acuerdo con con Hospitality Infrastructure LLC. e IRSA International LLC., para recibir una línea de crédito por hasta u$s4 millones devengando una tasa de interés fija del 12% nominal anual cuyo vencimiento operará el de diciembre del 2023.

El destino de los fondos será el otorgar un financiamiento a Marina Río Luján, sociedad controlada que lleva adelante el emprendimiento Venice, un barrio náutico ubicado en la localidad bonaerense de Tigre.

En la actualidad, el edificio Goletas II se encuentra en un 90% de ejecución, estimándose el inicio de las entregas en diciembre próximo, mientras que las obras del Club House, gimnasio y pileta se encuentran concluidas.

Además, se están desarrollando las tareas de instalación de cámaras de seguridad y la puesta en valor la tarea de ingeniería de calefacción, teniendo en cuenta que las obras de excavación del puerto y del canal navegable se encuentran concluidas.

Del mismo modo, se está trabajando en el presupuesto para la ampliación de la planta de tratamiento, debido a la inminente incorporación de las 156 unidades correspondientes al edificio Goletas II y se comenzaron los trabajos de instalación de las amarras correspondientes a las unidades superiores de Falúas y las de cortesía.

En el caso del proyecto Forum Puerto del Buceo, a cargo de su controlada FDB, se han entregado 329 unidades que representan el 98% del total y se encuentra próximo a su culminación, restando sólo detalles finales de terminación, y levantando observaciones finales.

Mientras tanto, el emprendimiento Metra Puerto Norte mantiene suspendido los trabajos de construcción de la segunda torre desde 2020 y los cambios en las condiciones de ejecución a causa del Covid-19 y la reprogramación de la obra implican una ampliación del plazo de ejecución.

En ese contexto y respecto al grado de avance de la obra, la etapa de estructura de hormigón armado, mampostería y albañilería del edificio se encuentran completas en su totalidad, las instalaciones sanitarias y eléctricas cuentan con un avance del 95% y 90% respectivamente.