En un mercado de propiedades donde reina la oferta y la demanda lo sigue desde lejos, en la Zona Oeste y Sur del Gran Buenos Aires, los precios de venta del metro cuadrado llegaron en abril a un piso histórico, si se toma como base el mismo período de 2016. De esta manera, tales valores disminuyeron un 0,4% y se ubicaron en un promedio de u$s1.644 –para tener un parámetro, un 25% menos que en Zona Norte, a u$s2.177–, conforme el último relevamiento llevado adelante por el portal Zonaprop.

En ese contexto, la Provincia viene mostrando una alentadora reactivación para el sector porque la gente empezó a comprar y eso produjo "que las escrituras se mantuvieran un 10% por debajo de los niveles promedio de las últimas décadas por la fuerte baja de precios, en el orden del 40% en dólares, en los últimos cuatro años", detalla Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

De esta manera, el que tiene dólares guardados y apuesta "sabe que está comprando a un 40 o un 50% de lo que lo hubiera hecho hace 4 o 5 años", añade. En concreto para el inversor, un departamento con una sola habitación de 50 m2 en estas tierras exige desembolsar unos u$s81.544 y u$s120.083 si la meta es acceder a un inmueble más amplio, como un 3 ambientes de 70 m2.

Dónde conviene comprar una propiedad como inversión

Disgregado por municipios, Lomas de Zamora es el que tiene mayor precio medio; Ezeiza, el de mayor amplitud, y Hurlingham, el de menor. Y si es por barrios, Ingeniero Budge es el que sufrió el mayor descenso de los valores del m2 y Los Talleres (Remedios de Escalada) se ubica en el podio inverso.

En esa línea, entre los más económicos para invertir se alistan Don Orione, u$s599 el m2; Libertad, u$s692; y Dock Sud, u$s733. Mientras que Tristán Suárez, u$s2.508 el m2; Ranelagh, u$s2.159; y Villa La Florida, u$s2.149 marcan los montos más elevados. En tanto que, para comprar un inmueble, Villa Tesei (5,7%) arroja la mayor rentabilidad, seguido por Wilde (5,1%) y Ezeiza (mismo porcentual).

No obstante, lo más barato del Sur, según Damián Garbarini –especialista en negocios inmobiliarios que opera en esta franja– "pasa por las zonas alejadas a más de 30 cuadras de la centralidad de cada municipio. Siempre fue así, salvo en casos especiales, como Valentín Alsina o determinada parte de José Mármol, se mantiene esa lógica".

Lomas de Zamora es el municipio que tiene mayor precio medio de propiedades

Y detalla que se vende el 30% de lo que se comercializa, aproximadamente, variando por arriba de los 6/10 meses de la terminación del edificio. Eso sí: "Para el usado, si el precio no es bajo, no se vende. Hay unidades que llevan años con cartel, con precios fuera de toda realidad".

En el otro punto cardinal, por la mixtura de diversos factores –como lo aspiracional, la limpieza, el orden y la cercanía a Ciudad de Buenos Aires–, las localidades más caras resultan ser "Ramos Mejía, Castelar, Haedo, Villa Sarmiento e Ituzaingó, mientras que entre las más económicas se alistan Merlo, Moreno, Ciudadela", enumera Cristian Szczygiel, gerente comercial de Grupo Vaccaro.

Y aclara que hay una sobreoferta de propiedades en venta y la demanda "se vuelca a los desarrollos que garantizan seguridad y calidad de vida". Por eso se generó "una baja constante de valores en los barrios abiertos y una consolidación sostenida de los barrios privados, los grandes ganadores de estos últimos años". De esta forma, destacan Ituzaingó (empujada por el corredor de Parque Leloir), Moreno, Francisco Álvarez y General Rodríguez.

GBA Norte y Sur: mejores barrios y tipologías para destinar al alquiler

Tras una suba del 8,2% el abril –el mayor incremento desde septiembre de 2020– y un "crecimiento" que ya acumula un 29,7% cuando aún el año no alcanzó la mitad de su existencia, rentar un 2 ambientes de 50 m2 por estos lares exige un promedio de $81.625 mensuales y un 3 ambientes de 70 m2, $113.919. De mayo del 2022 al mayo del vigente, "la demanda de inmuebles en alquiler en estas zonas ha aumentado un 7%", revela Leandro Molina, director comercial de Zonaprop. Y teniendo en cuenta el mencionado reporte, la relación precio-alquiler se sostiene en un 3,18% anual.

Sobre el stock total de la zona sur hay ciertos barrios que tienen mayor oferta, como La Plata (17,6%), Lomas de Zamora (14,8%) y Lanús (11,1%). No obstante, en cuanto al orden de la demanda se altera: Lomas de Zamora pasa a primer lugar, con un 24,9%; seguido de Lanús, 20,2%; y La Plata, 19,5%, según informa Molina. Hacia el Oeste, la mayor oferta está en La Matanza (32,5%), Moreno (18,4%) y Morón (15,4%); y lo más buscado en La Matanza (39,8%), Morón (22,6%) y Tres de Febrero (17,6%).

Disgregado por tipologías, son los departamentos (en el Sur, 56,3%; y 60,2%, al Oeste); las casas (13,7%, Sur; 13%, Oeste) y los PHs (15,8%, Sur; 10,7%, Oeste) los más buscados para rentar. Pero, en el Sur, "a los inmuebles que se encuentran por arriba de la media o dolarizados se dificulta más alquilarlos", advierte Garbarini. Y comenta que lo que más "sale" son los de 2 y 3 ambientes, aunque "las familias con más de 2 hijos demandan departamentos tipo casa en PH".

Para conseguir un departamento más barato hay que ir por Valentín Alsina, donde el valor promedia los $63.202 mensuales

Por el Oeste, la demanda va por el lado de lo más económico y menor tamaño (monoambientes y 2 ambientes). También, "las familias pequeñas optan por departamentos de 3 y 4 ambientes, ya que sus presupuestos no alcanzan para poder acceder a dúplex o casas", entiende Szczygiel.

Un dato para el inquilino: para conseguir viviendas más baratas hay que ir por Valentín Alsina, donde el valor promedia los $63.202 mensuales, seguido de Merlo ($64.686) y Temperley ($67.260). Pero si el monto disponible es más oneroso se pueden buscar oportunidades por Canning –la estrella del mercado de zona sur–, a un valor mensual de $114.406, y luego en Ezeiza ($102.073) y Villa Sarmiento (101.192 pesos).

Propiedades en barrios cerrados y clubes de campo

En cuanto a las locaciones de barrios cerrados y clubes de campo, en el último trimestre hubo "una baja en la concreción del orden al 50% a comparación de trimestres anteriores. Esto se debe a la suba del dólar en más de un 30% del mismo periodo. Existe más oferta que hace 120 días, los contratos están dolarizados y llevan a frenar a cierta cantidad de oferentes", adiciona. Y los más buscados en ese sentido se emplazan en la denominada Canning Valley (Ezeiza, San Vicente y Echeverría), que apunta al residente permanente. "El corredor ruta 2 tiene oferta locativa, pero más para el fin de semana", diferencia Garbarini.

Otro contexto parece darse por el Acceso Oeste: allí se encuentran una variedad de barrios privados en los que son muy requeridas las unidades funcionales, ya que ofrecen un entorno seguro, contacto con espacios verdes y amplias zonas comunes con amenities. Por ejemplo, "dentro María Eugenia Residences and Village (Moreno) hay 5 torres de departamentos de 1 a 4 ambientes muy buscados". Asimismo, comparado a otros condominios en barrios abiertos, "se trata de inversiones de altísima rentabilidad", refuerza el gerente comercial de Grupo Vaccaro.