Alquilar en la Ciudad de Buenos Aires y el área metropolitana es una misión casi imposible. Una oferta cada vez más escasa de inmuebles hace que para los inquilinos sea una odisea encontrar un lugar para vivir. Y, en ese contexto, se responsabilizó al boom de Airbnb como uno de los motivos que hay detrás de la "escasez de departamentos".

De hecho, días atrás el ministro de Turismo y Deportes Matías Lammes, señaló que que "tiene que haber una ley propia en la Ciudad de Buenos Aires sobre alquileres". "Todas las ciudades tienen que tener legislado el tema de los alquileres temporarios. Yo digo que soy uno de los responsables del éxito de Airbnb, porque el principal contratante es el turista extranjero", detalló el funcionario.

Sin embargo, la crisis de los alquileres no sólo es potestad de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires. Se vive una situación similar en las principales ciudades del país: sobre todo, en las que son destinos turísticos por excelencia.

Así lo reconocieron a iProfesional distintos referentes del sector inmobiliario de distintas localidades. Aunque sostuvieron que el denominado "boom Airbnb" no es el causante de esta realidad, sino la consecuencia: subrayan que el gran problema comenzó hace poco más de tres años, con la Ley de Alquileres.

Boom Airbnb: cómo creció la oferta en las principales ciudades

En un informe publicado en mayo de este año por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), un consorcio de cooperación conformado por distintas universidades, se analizó el fenómeno de los alquileres temporarios en Argentina y se abordó el "crecimiento acelerado de Airbnb en el contexto de la crisis habitacional".

"En todas las ciudades en las cuales se desplegaron las plataformas de alquileres temporarios, se agravó el problema del acceso a la vivienda para quienes viven en esas ciudades. Argentina no es la excepción", explica el estudio, que revela que "hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas relevadas y que el 89% son viviendas que se alquilan completas".

En los últimos años, creció la oferta de alquileres temporarios por Airbnb en las principales ciudades del país

El documento detalló que las ofertas crecen en todas las ciudades, lógicamente con mayor peso en las que tienen un perfil más turístico. Por caso, señala que en Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023. En Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020).

"Se profundiza la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio- creció 62%", subrayó el estudio.

Crisis de alquileres: qué sucede en Bariloche

La fuerte demanda turística alimenta, de alguna manera, la proliferación de los alquileres temporarios. Mayor rentabilidad que los tradicionales, en plazos más cortos, son algunos de los factores que inclinan la balanza. Y se convierten en una pesadilla para los inquilinos que viven en esas ciudades.

Bariloche, un de los destinos turísticos por excelencia en Argentina, es un claro ejemplo. "Es complicado encontrar algo para alquilar de manera permanente. Y se está agravando por el crecimiento del turismo, porque se están superando las expectativas de ocupación en cuanto a los lugares tradicionales, como hoteles, hosterías o bungalows", explicó a iProfesional Sergio González, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Bariloche.

"Entonces, los propietarios al no tener un buen marco jurídico para alquilar con la Ley de Alquileres vigente, deciden sacar del alquiler su propiedad y ponerla a la venta o pasarlo a alquiler temporario", señaló González, quien señaló que la regulación actual es la que propició la actual crisis habitacional que atraviesan muchas ciudades: "Tenes un contrato a tres años que se actualiza anualmente, con una inflación galopante. Las actualizaciones vienen tarde y, cuando llegan, ya te perdiste la mitad del año sin una actualización".

Encontrar un alquiler tradicional en Bariloche esta una misión casi imposible

"La consecuencia de esto es lo que se ve en el mercado: prácticamente diría que estamos fuera del mercado en alquiler tradicional. Si hacemos un alquiler por mes es mucho. No tenemos prácticamente propiedades para ofrecer. Sí tenemos muchos pedidos para alquiler tradicional, pero no podemos cumplir con la expectativa", remarcó González, quien sostuvo que cuando "aparece" una propiedad para renta tradicional, "se alquila en menos de 24 horas".

"Es tan compleja la situación que hay gente que vino con trabajo y no pudo conseguir un alquiler, entonces tuvo que pegar la vuelta. Uno de los problemas que existe es por ejemplo el staff médico: gente que venía a ejercer en el hospital y que, al no tener posibilidades de ubicarse, no concretaron el cambio", remarcó el especialista inmobiliario.

Efecto Airbnb: cómo impacta en Mendoza

Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, coincidió con el diagnóstico de su colega: la Ley de Alquileres fue el origen del problema actual. "El origen de la ley perjudica a propietarios e inquilinos, y en Mendoza no fue la excepción. Ni bien arrancó, tuvimos una retracción del 90% de la oferta. Esas propiedades, la mayoría pasó a la venta y con el tiempo, lo que se fue dando es que muchas de esas propiedades volvieron al mercado de la locación informal: muchos dueños eligieron alquilar a un amigo o un familiar en las condiciones previas a la ley", detalló.

Luego, sí, llegó el furor por Airbnb. "El mercado de ‘alquileres blue’ fue creciendo. Con la última disparada del dólar, hizo crecer mucho el turismo en Mendoza, y tenemos una afluencia de chilenos importante y muchos brasileños que vienen por el turismo vitivinícola. Entonces empezó a crecer el mercado de alquiler temporario. Y mucho por Airbnb. Eso traccionó que las unidades que estaban en venta, de uno y dos dormitorios, se volcaran al mercado de alquiler temporario".

La falta de disponibilidad de inmuebles para alquiler tradicional no sólo se convierte en un dolor de cabeza para los inquilinos, sino que provoca "cambios de conductas sociales". Así lo explicó Rosta: "Los jóvenes que se quieren independizar, que antes se iban a vivir solo a los 22 o 23 años, hoy en día a los 27 o 30 siguen estando en sus casas paternas. O parejas que no se pueden ir a vivir juntos porque no consiguen dónde alquilar. Está pasando el fenómeno de compartir casas o departamentos entre varios amigos, por esta dificultad de alquilar".

Además, el especialista sostuvo que "se puso muy complejo para los estudiantes universitarios, que antes alquilaban algo entre dos o tres y se venían; ahora no lo están pudiendo hacer. Los trastornos fueron importantes".

Debido al crecimiento del turismo internacional, también hay más oferta de alquileres temporarios en Mendoza

De todas formas, según señala el experto, la incidencia de los alquileres en Airbnb no es tan marcada. "De las propiedades que se publican, diría que un 92% están en venta y el 8% que está en alquiler: un 6% está para tradicionales y un 2% para temporario", resumió Rosta.

El drama de alquilar: cómo es la situación en Mar del Plata

La realidad no es distinta en Mar del Plata, uno de los destinos turísticos más populares del país, donde la oferta de alquileres tradicionales se redujo notablemente en el último tiempo. Y los especialistas del sector coinciden que la Ley de Alquileres influyó en este fenómeno.

"Los alquileres tradicionales dejaron de ser rentables. La actualización anual es muy mala en un proceso inflacionario. Si empezamos con un alquiler de $100.000 y dentro de cuatro meses vamos a tener poder de compra de $70.000, el propietario cuando analiza el beneficio de tener su propiedad alquilada sin posibilidades de actualizar, no le conviene", explicó a iProfesional Rodrigo Sanz, de Sanz y Ordoqui Propiedades.

"Se le puede buscar muchas vueltas, pero la realidad es que la rentabilidad en un proceso inflacionario, se fue al piso. Después, en una ciudad turística, que los alquileres temporarios tengan más rentabilidad, puede influir. Pero la culpa es de la Ley de Alquileres", remarcó Sanz, quien sostuvo que por ese motivo "muchos propietarios se vuelcan a Airbnb para poder cubrirse, porque en general es gente que tiene un departamento y lo alquilar para complementar sus ingresos o su jubilación".

Es por eso que, según explicó el especialista inmobiliario, "no se le puede echar la culpa al inquilino ni al propietario de querer sobrevivir en este contexto, porque se retrae la oferta y todos pierden". En ese escenario, Sanz aseguró que "está muy complicado alquilar en Mar del Plata".

Alquilar en Córdoba: cómo está la situación para alquilar

"Claramente es la Ley de Alquileres la que rompió el mercado. El efecto Airbnb es una escapatoria de los propietarios para esquivarle a la problemática que tenemos", resumió a iProfesional Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, quien señaló: "Con esta inflación, hacer un contrato de alquiler y esperar un año para actualizarlo, no es viable. La alternativa Airbnb es una salida que encuentran los propietarios".

Muchas propiedades se retiraron del alquiler tradicional en Córdoba en los últimos años

En ese sentido, el referente del sector inmobiliario sostuvo que "Córdoba no es ajena a lo que está pasando a nivel nacional". "Tenemos un 36,7% de propiedades que se retiraron del alquiler en los últimos dos años, por la Ley de Alquileres". La extensión a tres años de los contratos ya la pérdida de rentabilidad, son algunos de los factores que influyen: según datos difundidos por el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, el propietario pierde cerca de un 36% anual frente a la inflación.

"En mayo se retiraron muchos inmuebles del alquiler, luego de que se anuncie que se iba a derogar la Ley de Alquileres", explicó Hadrowa, quien remarca que "muchos lo sacan para la venta y un porcentaje va a Airbnb": "Acá no es la locura que hay en Buenos Aires por el Airbnb, porque no hay tanto turismo. Estimamos que uno de cada 15 departamentos son para Airbnb o temporarios. El tema del alquiler temporario es la rotación y el desgaste: si no tenés una gran cantidad de afluencia turística, te queda vacío y ya no es tan rentable".

En ese contexto, alquilar de manera permanente es todo un desafío en Córdoba. "Hay muy poca vacancia de alquileres tradicionales. Se alquilan de manera inmediata: cuando avisa que se va el inquilino, ya estamos teniendo un interesado para volver a alquilar", sostuvo el especialista.

Modificar algunos puntos de la ley, como reducir la extensión de los contratos a dos años y hacer actualizaciones semestrales, puede ser una vía de escape a esta situación. "El objetivo es que haya oferta: los propietarios no son mega empresarios, es gente que tiene el departamento en alquiler para sumar a sus ingresos. Si no le damos previsibilidad y estabilidad y que va a tener una rentabilidad, evidentemente, no vamos a poder generar que se vuelquen los inmuebles que se han retirado", concluyó Hadrowa.