La Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dió a conocer a vecinos, desarrolladores inmobiliarios, arquitectos, ingenieros  y urbanistas, lo que en algunas semanas va a presentar como Proyecto de Ley de Reforma del Código Urbanístico y que tendrá un impacto en las construcciones. La reunión fue virtual y varios asistentes confirmaron que fue informada mal y sobre la hora, -motivo por el  cual todas las partes manifestaron disconformidad con la organización del GCBA- y sugirieron realizar hacia adelante otra serie de reuniones por considerar que el encuentro, que contó con un promedio de 200 asistentes, no fue representativo.

En el zoom que se organizó para dar detalle de los puntos centrales que incluirá la reforma en relación al código urbano, vecinos y desarrolladores expusieron sus reclamos y preocupaciones a Aníbal del Olmo y Damian Ingrao, autoridades que participaron del encuentro en representación del ente gubernamental. 

El movimiento que se genera en los barrios a través de la construcción de viviendas nuevas -en su mayoría departamentos- genera quejas en los vecinos quiénes desde hace ya un tiempo se organizaron en pequeñas organizaciones barriales para mantener reuniones con distintos legisladores, explicar su preocupación y tratar de controlar y limitar el avance de ciertas obras, un hecho que para el bróker Sebastián Dbsie "viola los procesos de participación porque faltaron otros actores que operan en el hacer de la ciudad como desarrolladores, arquitectos y empresas de servicios". 

La reforma del Código y las construcciones

El principal planteo por parte de las organizaciones que hablaron en representación de los vecinos se orienta a regular y achicar las alturas y volúmenes de nuevos edificios con el fin de mantener una buena calidad de vida.

Con las próximas modificaciones que se incluirán en el código, los principales barrios que podrían sufrir modificaciones son Almagro, Balvanera, San Cristóbal, Boedo, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita, Coghlan, Villa Urquiza, Palermo, Villa Ortuzar y Chacarita. "Estos ajustes en relación a la altura implican ir haciendo un degradé, por ejemplo, en Palermo, dónde las edificaciones más bajas van a ser hacia plaza Serrano y se van a mantener las más altas en avenidas como Córdoba, Santa Fé y Scalabrini Ortiz", destaca el arquitecto y asesor inmobiliario Alan Schatcher. 

Los vecinos solicitan, además, que hasta que no se terminen de definir las modificaciones del nuevo código, se suspendan provisoriamente las nuevas aprobaciones y también los permisos ya otorgados.

Palermo, Villa Ortuzar y Chacarita son algunos de los tantos barrios que podrían sufrir modificaciones

Qué dice el Código Urbanístico

El Código Urbanístico regula el uso y la capacidad de construcción en el suelo de las parcelas y fue creado en 2019 para permitir una mayor capacidad constructiva en parcelas pequeñas. Al disminuir la capacidad de construcción en parcelas grandes, lo que se alentó fue la incorporación al mercado "de una gran cantidad de oferta a menor precio, sosteniendo de este modo un buen nivel de actividad aunque esto motivó que los vecinos notaran cambios en su entorno y en su barrio, apareciendo allí los problemas", explica Dbsie.

Ese código tiene estipuladas modificaciones cada 4 años, es decir que toca realizarlas en 2024 contemplando la incorporación de modificaciones por parte de los vecinos ya que la ciudad termina siendo vivida y habitada por ellos. 

Sobre el código actual y casi de manera uniforme, lo que plantean los desarrolladores es que se está lejos de generar un perjuicio en la calidad de vida de los vecinos, que las zonificaciones que entraron en vigencia hace 4 años son más claras respecto a las alturas permitidas y que, salvo excepciones, se cumplen en su mayoría. "Además, sostienen que el volumen excesivo de contracción que plantean los vecinos no es tal, ya que en cada edificio hay ventilaciones y retiros estipulados por código, lo cual genera en una edificación nueva espacios que permiten un asoleo y ventilación adecuados", señala Dbsie. 

Los desarrolladores entienden también que la suspensión de las nuevas aprobaciones generaría un freno en la actividad, tanto de desarrollistas, como de todo el rubro privado de la construcción, porque mueve la actividad desde un albañil, pasando por los insumos y materiales para la construcción y los profesionales generando muchos puestos de trabajo.

Otro punto que manifiestan es que, en su mayoría, no se trata de "grandes constructoras" sino de pymes que también sufren los vaivenes de la situación general del país y que en caso de frenar los permisos, ellos deberan parar su actividad, lo que no les ocurre a las grandes desarrolladoras y constructoras, que tienen más espalda para soportar situaciones como estas. 

¿Cuáles fueron las modificaciones que se propusieron los vecinos?

Uno de los temas que genera mayor polémica es la altura de las edificaciones, por eso, la propuesta efectuada se centra en bajar la altura permitida en algunos barrios y polígonos. "La idea es mantenerla en las avenidas -o en barrios ya consolidados- y que vaya disminuyendo escalonadamente hacia el centro del barrio hasta bajarla aún más en el resto de las manzanas del polígono. Es decir: avenidas altas y barrios más bajos que ahora", explica Alan Schatcher. 

El Código Urbanístico regula el uso y la capacidad de construcción en el suelo de las parcelas

Otra cuestión es la banda edificable en las dos zonificaciones más bajas -hay 6- repartidas en distintos barrios de CABA y suelen encontrarse en barrios de casas, por ejemplo, desde Nuñez hasta Barracas.

En concreto, "lo que los vecinos piden en esas dos zonificaciones -que permiten construcciones de dos pisos o de cuatro- es que el nuevo edificio no ingrese tanto hacia el centro de la manzana sino que se corte antes. Con esto, a las zonificaciones bajas también se les recorta el volumen y de esa manera queda más espacio como pulmón de manzana", explica Dbsie.

Para Schatcher, quién aclara que la ciudad está mayormente desarrollada en edificaciones antiguas que ocupan toda la parcela, es algo improbable que en las grandes metrópolis "las familias puedan vivir en casas con jardines y pileta y tener el subte a dos cuadras". La pregunta que se hace, entonces, es "¿por qué se va a restringir la cantidad de inmuebles disponibles acordes a lo que el mercado pide?".

Argumenta que son pocas las familias que pueden acceder a ese tipo de construcciones más parecida a las que se pueden encontrar fuera de la ciudad y que lo que el mercado está mostrando es que "la gente quiere vivir en zonas tranquilas y en departamentos o dúplex y eso es lo que está construyendo, no es verdad que sea para pura especulación porque esas propiedades se demandan y se ocupan". 

Sobre el patrimonio se propone ampliarlo y terminar de definir el alcance y la protección de los edificios catalogados como APH "preventivo" pasándolos a "ley firme", ya que se observó que en algunos casos se demolían o se realizaban obras en edificios protegidos. 

En relación a los usos se plantea que hay una saturación que genera ruidos y molestias por lo que pueden llegar a restringirse los usos en algunas zonas comerciales y gastronómicas de barrios como Cañitas, Palermo y avenida Avellaneda. "De todas formas, creo que en ese punto hay una especie de contradicción ya que vivir en la ciudad tiene estas características y además aporta cierto movimiento y seguridad en los barrios además de que genera puestos de trabajo", afirma Schatcher. 

El código de CABA tiene estipuladas modificaciones cada 4 años, es decir que toca realizarlas en 2024

El borrador del proyecto que será presentado en breve en la Legislatura porteña incluirá las demandas de las organizaciones de distintos barrios de la ciudad y es razonable, ya que la realidad es que quienes compran los departamentos que se construyen son generalmente los vecinos del barrio.

Sin embargo, "un reclamo vecinal no es suficiente para cambiar el destino urbanístico de toda una ciudad, se debe tener visión a largo plazo y opiniones de profesionales expertos en la materia, y por lo tanto un mero reclamo vecinal no debería ser un justificativo suficiente para realizar un cambio de código de manera tan radical. Es por eso que hay que sumar espacios de reflexión para que más voces (de vecinos y desarrolladores) puedan expresarse y obtener en común reglas más claras para construir una ciudad mejor", destacó Dbsie.