La aceleración que evidencian los valores de los alquileres trae aparejada, también, un creciente interés de los inquilinos por "sondear" posibilidades de vivienda fuera de la geografía porteña. De ahí a que, en los últimos meses, creció fuerte el volumen de consultas relacionadas con departamentos o casas ubicadas del otro lado de la General Paz. Es en ese contexto que actores de la comercialización y el monitoreo de valores reconocen que los precios en áreas como la zona Norte, por citar un caso, aún se ubican por debajo de las cotizaciones vigentes en Capital Federal. Mientras que en la Ciudad la suba acumulada del año pasado llegó al 260 por ciento promedio, los valores en ese punto del GBA se ubicaron en torno al 230 por ciento.

En ese sentido, un relevamiento de Zonaprop detalla que, por estos días, el valor de un departamento de dos ambientes para alquiler extenso en zona Norte se ubica en torno a los 289.764 pesos mensuales.

Según la plataforma, ese tipo de unidades registró "un aumento del 16,8 por ciento en el mes de diciembre y un departamento de tres ambientes se alquila por 438.584 pesos mensuales. En términos reales, los precios de alquileres subieron 41,5 por ciento en 2023".

Los valores de los alquileres según la zona

"Olivos es el barrio con la oferta más cara del mercado, con un valor (máximo) de 530.670 pesos mensuales. Le sigue Vicente López con un valor de 514.937 pesos por mes y Nordelta con un valor de 483.565. Por otro lado, San Miguel y Villa Ballester presentan menor precio, 218.647 pesos mensuales y 239.655 pesos por mes, respectivamente", precisó la compañía.

Siempre de acuerdo a Zonaprop, el precio de un dos ambientes en las zonas Oeste y Sur promedia los 208.087 pesos, en cambio, el valor de los inmuebles de tres ambientes trepa hasta los 310.119.

"El precio aumentó un 13,4 por ciento en diciembre y acumuló un 230 por ciento por debajo del incremento en GBA norte, el cual fue de 232 por ciento. En CABA fue de 260 por ciento. En términos reales, en 2023 los precios de los alquileres en GBA oeste sur aumentaron un 39,6 por ciento", indicó la firma.

La suba de valores en el GBA se ubicó por debajo de los incrementos de Capital.

En cuanto a los valores, Villa General Paz lidera el ranking con la oferta más cara con un precio de 254.247 pesos mensuales, le siguen Caseros (252.162 pesos mensuales) y Wilde (250.925 pesos mensuales). En la vereda de enfrente, los alquileres más "económicos" se encuentran en Moreno (161.758 pesos mensuales), Villa Luzuriaga (163.906 pesos) y Haedo (177.249).

En cuanto a la rentabilidad para los propietarios, el informe señala que en la zona Norte "la relación alquiler/precio aumentó y se ubica en 3,68 por ciento anual. Es decir, que se necesitan 27.2 años de alquiler para conseguir recuperar la inversión de compra, un 7 por ciento menos al de hace un año atrás".

"Tigre encabeza la lista de mejores barrios en materia de rentabilidad con un retorno bruto de 7 por ciento. Le sigue Manuel Alberti, con un retorno bruto de 6,8 por ciento, mientras que Villa Ballester y Villa Rosa son los que menor retorno bruto registran, con un 4,8 cada una", sostiene Zonaprop.

Alquileres: un mazazo al bolsillo

En la zona Oeste y Sur la rentabilidad se mantiene en torno al 3,5 por ciento anual. O sea que se necesitan 28,6 años de alquiler para repagar la inversión de compra, esto es, "un 6 por ciento menos que un año atrás.

"Los mejores barrios para invertir son Caseros (5,9 por ciento) y San Justo (5,8), mientras que los de menor ventaja rentable son Lomás de Zamora (3,4 por ciento) y Haedo (3,5)", concluye la plataforma.

El inicio de 2024 viene siendo un auténtico mazazo para aquellos inquilinos que deben afrontar ajustes anuales. Ocurre que el cambio establecido por Javier Milei no es retroactivo, por lo que los contratos formalizados antes de diciembre continúan rigiéndose a partir de lo establecido por las leyes anteriores.

El DNU de Milei liberó por completo las condiciones de negociación en los alquileres.

Por estos días, los incrementos que deben afrontar quienes alquilan bajo las normas previas al DNU ya se ubican en torno al 140 por ciento.

En tanto, los precios generales continúan subiendo por ascensor, en el sector de las inmobiliarias dan por descontado que febrero de 2024 también romperá las marcas de incrementos conocidos hasta ahora.