La derogación de la ley de alquileres vía DNU trajo aparejado un salto impactante de la oferta de unidades, pero esta ampliación de la torta de inmuebles disponibles lejos está de promover la baja de precios. Si bien en las inmobiliarias se habla de cierta reducción en la velocidad de las subas, lo cierto es que las estadísticas dan cuenta de incrementos acumulados que exceden largamente al índice inflacionario. Relevamientos privados dan cuenta de una suba acumulada superior al 340% para los departamentos de dos ambientes en el último año. Asimismo, el valor para los nuevos contratos, en el caso de los inmuebles de ese tamaño, ya supera los 278.000 pesos.

De acuerdo a un monitoreo de Reporte Inmobiliario, mientras que la inflación de febrero de 2024 versus la del año pasado se ubicó en torno al 254%, la cotización de los departamentos de dos ambientes acumuló una suba del 341,4 por ciento.

Por otro lado, los inmuebles de tres ambientes treparon 400,1 por ciento en igual lapso. "El valor medio de toda la Ciudad para departamentos de 2 ambientes usados en febrero de 2024 fue de $278.433, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizaron por encima de los $381.000", precisó la consultora.

"Más allá de los promedios de ofertas públicas para unidades estándar si se busca una unidad en buenas condiciones los valores superan ampliamente estas cifras", aclaró.

Pese a la mayor oferta, los precios no bajan

Reporte Inmobiliario reconoce que, ya con 1.596 unidades ofertadas en alquiler en Capital Federal –esto, en los principales portales y creciendo la oferta desde la derogación de la ley–, "es evidente que el problema habitacional excede ya a la cantidad de inmuebles en oferta o al valor en que se ofrecen los mismos".

"En Argentina año a año se suman unas 50.000 viviendas al déficit ya existente debido a los nuevos hogares que se forman por crecimiento vegetativo y la fuerte inmigración que recibimos. Ese número es una estimación ya descontando las viviendas nuevas que se fabrican por año tanto desde el sector público como privado", indicó la firma en su informe.

La mayor oferta sigue sin aliviar el precio para los nuevos contratos.

En cuanto a los precios que cobran forma en la Ciudad, la consultora menciona a Palermo (392.275 valor promedio, sin expensas) como el barrio con los departamentos de dos ambientes más caros.

Le siguen Núñez (358.750 pesos), Belgrano R (349.000), Las Cañitas (346.250) y Belgrano C (345.835). Los de menor cotización se distribuyen entre Constitución (193.750, sin expensas), Floresta (210.000), Almagro (214.000) y Agronomía (216.665).

Por el lado de los departamentos de tres ambientes, los valores más altos se dan en Recoleta (promedio de 586.820 pesos mensuales, sin expensas), Las Cañitas (560.335), Palermo (526.665) y San Cristóbal (454.285).

En la vereda de enfrente se alinean Constitución (252.000 pesos mensuales, sin expensas), Boedo (279.165), Congreso (282.335) y Caballito (291.250).

La oferta, en franca recuperación

Desde el entorno del Observatorio del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) se indicó recientemente a iProfesional que sólo en el último mes la oferta de unidades en la geografía porteña aumentó al menos un 80 por ciento.

"Hay zonas donde la oferta creció realmente fuerte. En Caballito, Villa Urquiza, Belgrano y Palermo, por ejemplo, subió alrededor de un 250 por ciento", dijo, en sintonía con los monitoreos de las entidades del sector, Marta Liotto, ex presidenta del CPI.

Palermo, entre los barrios con mayor disponibilidad de departamentos.

"Todo se está acomodando. Mientras tanto, le estamos explicando muy bien a la gente cómo es el escenario probable de inflación a futuro. Esto, para que lo tomen en cuenta antes de firmar los contratos", agregó.

En cuanto a la evolución de los contratos de alquiler en dólares, Liotto comentó que los acuerdos son puntuales y según el inmueble, pero que no es una opción mayoritaria ni mucho menos. Respecto del tipo de contratos más extendido tras la imposición del DNU que derogó la anterior de alquileres, la ex titular del CPI afirmó que predominan los pactos con ajustes trimestrales.