Después de un prolongado declive en los precios de compra y venta de departamentos y viviendas que abarcó cinco años consecutivos, el mercado inmobiliario finalmente muestra signos de estabilización. En algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires, incluso, se observó una leve apreciación, marcando un cambio significativo en comparación con la tendencia anterior. Según Zonaprop, en los primeros tres meses del año, acumulan un incremento del 1,1% mientras que en la comparación interanual sube 1,3%, el mayor aumento desde mayo de 2019.

Sin embargo, este panorama está experimentando una nueva transformación con la implementación del reciente Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) por parte del Gobierno, el cual derogó la Ley de Alquileres de 2020. Este cambio normativo está generando un impacto notable en el mercado inmobiliario porteño, especialmente en lo que respecta a la rentabilidad de los alquileres.

Sin ley, los propietarios se inclinan por los alquileres tradicionales

Ahora, se observa una mejora en la rentabilidad por alquileres tradicionales en comparación con los temporarios, lo que sugiere un cambio de dinámica en el mercado.

Este cambio está incentivando a los propietarios a reintegrarse progresivamente al mercado del alquiler tradicional en lugar del temporario. Actualmente, se estiman que más de 4.000 inmuebles en pesos están disponibles de los 12.600 que se ofrecen en varios portales, lo que indica que aún persiste una alta proporción de ofertas en dólares.

Especialistas sostienen que volvió a ser rentable invertir en el mercado inmobiliario y que destinar ahorros al sector de la construcción puede ser clave para obtener una rentabilidad sólida.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Marketing Inmobiliario, dijo a iProfesional que "en los últimos 5 meses de tanta inflación y con la Ley de Alquileres aún vigente (hasta el 29 de diciembre último), los propietarios ya estaban solicitando cambios a las inmobiliarias, lo que podría indicar que en la práctica la ley había perdido efectividad incluso antes de que entrara en vigor el reciente DNU".

Hay una mejora en la rentabilidad por alquileres tradicionales en comparación con los temporarios, lo que sugiere un cambio de dinámica en el mercado

Con la implementación de acuerdos con menos regulaciones y mayor libertad entre las partes, regidos por el Código Civil y Comercial, se volvió fundamental dejar por escrito todos los términos y condiciones para mantener una relación contractual saludable entre propietarios e inquilinos durante la duración del pacto. Este enfoque ha generado un aumento en las consultas para compra y venta en inmobiliarias, constructoras y desarrolladoras.

Además, Raggio agregó que "este podría ser un buen momento para comprar, ya que los precios de compra venta están comenzando a aumentar. Esta tendencia al alza está relacionada con los costos de construcción (también en ascenso), y es probable que los precios de las propiedades usadas también se vean afectados por este incremento".

Rentabilidad de los alquileres

El cambio normativo, orientado a desregular el mercado de alquileres, ha llevado a los propietarios a preferir contratos a largo plazo para garantizar estabilidad y rentabilidad. Ahora, la tendencia se inclina hacia acuerdos de dos años con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, lo que mejoró la oferta en comparación con el modelo temporario. Esta transición se vio influenciada por varios factores, incluyendo el efecto de la Ley de Alquileres anterior, que promovió los alquileres temporarios y generó un exceso de oferta en el segmento de contratos de corto plazo, con un sobre stock estimado entre el 45% y el 50 por ciento.

Esta reorientación hacia alquileres tradicionales refleja la búsqueda de ingresos estables por parte de los propietarios, especialmente aquellos que dependen económicamente de sus rentas. Factores como la inflación y el atraso cambiario influyen significativamente en la elección entre alquileres temporarios y tradicionales en Buenos Aires, a pesar de seguir siendo un destino atractivo para extranjeros.

En cuanto al negocio del alquiler temporario, se destaca que su rentabilidad está estrechamente ligada a la ocupación mensual. Hasta la mitad del año pasado, esta rentabilidad solía rondar el 7% anual, pero ha descendido recientemente y ahora es similar al esquema tradicional, promediando alrededor del 5% en dólares.

Lisandro Cuello, experto en Real Estate, explicó: "El alquiler temporario se basa en promedios. Por ejemplo, durante un año podría haber sido alquilado por 300 días. Sin embargo, con la estabilidad del dólar, recientemente se demostró que aquellos que apostaron al dólar perdieron contra la inflación. Hoy es más conveniente optar por el alquiler tradicional ahora con actualizaciones más cortas que no pierden tanto contra la inflación y con garantías".

El valor promedio de los departamentos usados en CABA se sitúa en u$s2.200 por m2; en contraste, las unidades a estrenar suelen tener un precio entre 20% y 30% más alto

En 2024, dos barrios han destacado sorprendentemente en Buenos Aires: Parque Patricios y San Cristóbal. Situados al sur de la ciudad, emergen como las zonas más prometedoras para invertir en departamentos usados con fines de alquiler. Estos barrios registraron un notable aumento en su rentabilidad, atribuido en gran medida a las recientes transformaciones urbanísticas, como el desarrollo del Distrito Tecnológico, y sus perspectivas prometedoras.

Al analizar la relación entre el precio de alquiler en pesos y el costo de venta de propiedades similares, la ventaja de ambas zonas se hace evidente. Parque Patricios destacó con una rentabilidad del 5,41% para viviendas de tres ambientes, mientras que San Cristóbal mostró un rendimiento del 5,43% en unidades de cuatro ambientes, según datos proporcionados por Reporte Inmobiliario.

Precios de los departamentos

El valor promedio de los departamentos usados en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se sitúa actualmente en alrededor de u$s2.200 por metro cuadrado. En contraste, las unidades a estrenar suelen tener un precio entre un 20% y 30% más elevado, dependiendo de diversos factores como la ubicación, la calidad de la construcción y la disponibilidad de servicios, incluyendo amenities.

En el mercado de los usados, hay más de 30.000 departamentos disponibles por menos de u$s85.000 en diferentes barrios de la ciudad. Por ejemplo, en barrios consolidados como Almagro, es posible encontrar monoambientes con más de 30 años de antigüedad a partir de 40.000 dólares.

Por otro lado, las unidades a estrenar, como los monoambientes y los departamentos de dos ambientes, generalmente comienzan en precios alrededor de u$s60.000 y u$s70.000, respectivamente. Estos valores varían según la ubicación y las características específicas de cada propiedad.

En obra

La realidad en el mercado de propiedades a estrenar también está experimentando cambios. Se observó un notable aumento en las consultas por parte de personas interesadas en invertir, anticipándose a la previsible suba de precios. La demanda sigue siendo fuerte para la compra de unidades destinadas al alquiler.

Hoy la tendencia se inclina hacia acuerdos de alquiler de dos años con ajustes trimestrales o cuatrimestrales

Las tipologías más solicitadas son los monoambientes y los de dos ambientes. "Se buscan unidades a estrenar o próximas a finalización para ofrecerlas en alquiler tradicional y obtener una renta. En cuanto al alquiler temporario, requiere una mayor atención o la contratación de una persona o empresa para gestionarlo. Históricamente, los monoambientes y los departamentos de dos ambientes fueron las tipologías que ofrecen una mayor rentabilidad", señaló Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de Newland.

Con una rentabilidad casi empatada entre alquileres tradicionales y temporarios, la demanda está pensando en la compra de viviendas, sobre todo quienes disponen de ahorros en el colchón.

En este momento, Diego Rybka, socio y director comercial de Grupo Uno en Uno, destaca la oportunidad que representa para invertir en propiedades destinadas al alquiler. "A pesar de las circunstancias cambiantes debido a la liberación normativa, es un momento propicio para cerrar contratos a dos años con ajustes variables, aprovechando el aumento en los alquileres y la concreción de operaciones, especialmente en unidades más pequeñas".

En cuanto a la elección de propiedades especialistas sugieren considerar diversas opciones. Recomiendan enfocarse en departamentos terminados, ubicados en barrios consolidados y con potencial de crecimiento a largo plazo. Además, destaca la importancia de optar por proyectos en pozo con una trayectoria sólida, que ofrezcan una mayor estabilidad ante la actual coyuntura económica.

"También debe resaltarse la oportunidad que representan los proyectos extranjeros para aquellos inversores con liquidez disponible. Argumenta que la inversión en propiedades extranjeras puede servir como un resguardo de valor ante la pérdida de poder adquisitivo del dólar, convirtiendo el departamento en un activo rentable que contrarresta la depreciación de los ahorros en moneda extranjera. Además, el potencial del mercado de propiedades usadas para realizar operaciones de flipping (comprar para reciclar y luego vender o alquilar), adquiriendo propiedades a bajo costo, agregándoles valor y revendiéndolas con ganancia", concluyó Rybka.