La situación del mercado inmobiliario en Buenos Aires se modificó totalmente tras la derogación de la Ley de Alquileres post DNU del Gobierno actual. Este cambio llevó a una expansión del 166% en la oferta de departamentos en la ciudad Autónoma de Buenos Aires desde fines de año al presente, según el Observatorio Estadístico del Sector del Colegio Inmobiliario porteño.

Las propiedades de tres ambientes, cuyos alquileres promedian los $500.000 mensuales, se demoran más en alquilarse, a veces persistiendo en el mercado más de quince días.

Un aspecto crucial en la dinámica del segmento es que ahora hay opciones en pesos en todos los barrios de CABA, en contraste con diciembre de 2023, cuando no había departamentos disponibles para una familia tipo con un hijo en barrios como Agronomía, Parque Patricios o Monserrat, entre otros.

Según Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, los inquilinos ahora disponen de más opciones para elegir, permitiéndoles tomarse más tiempo para decidir sin el temor a perder el inmueble deseado. "La mayor oferta hace que lo que antes se alquilaba en una semana ahora pueda tardar más de un mes", asegura.

La rapidez con la que se alquilan algunas propiedades depende de varios factores. Las condiciones de alquiler más convenientes para el inquilino, como índices de ajuste pactados y periodos de ajuste, así como la aceptación de diversos tipos de garantía y mascotas, facilitan el alquiler.

"Sin embargo, desde la perspectiva del propietario, puede no haber urgencia en alquilar rápidamente, priorizando en su lugar un perfil de inquilino adecuado. Además, costos adicionales como expensas, AYSA y ABL pueden influir en la decisión del inquilino", amplió Balayan.

Cambios en el mercado inmobiliario

Desde que rige el DNU, los propietarios prefieren ofrecer sus viviendas en pesos y ha disminuido el interés por los alquileres temporarios. Según la consultora económica PxP, el 63% de la oferta se encuentra en pesos, el 36% en dólares y el 1% restante es "a consultar".

Otro fenómeno que está ocurriendo es que los valores descendieron para el punto de partida de los contratos luego de aumentos que superan el 250% interanual. También desde el Observatorio se confirmó que los precios de alquileres para vivienda están a la baja en términos reales, incrementándose por debajo del ritmo de la inflación. Desde enero hasta abril de 2024, la baja promedio fue del 34%. En algunos contratos, ya se observan disminuciones nominales en los valores locativos.

Diego Frangella, titular del Colegio Inmobiliario, ejemplificó: "Los precios de alquileres de vivienda están a la baja. Por ejemplo, un departamento de 2 ambientes en Monserrat (ubicado sobre Hipólito Yrigoyen al 600) se ofrecía a $363.000 y se alquiló finalmente en $270.000. En diciembre pedían $220.000, lo que representa un ajuste del 22,7%, es decir, 22,1% por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado hasta marzo".

Departamentos: de la desesperación a la baja de precios

En los portales comienza a ser evidente que hay propiedades que tienen un "cartel" que dice "Bajó su Precio". Hasta octubre último cuando la Ley de Alquileres de 2020 regía para los acuerdos una propiedad se llegaba a alquilar hasta sin que sus inquilinos la vean previamente.

Ahora hay más oferta y tardan hasta 20 días en alquilarse, y además hay gran negociación entre partes a partir del DNU que permite acuerdos libres y entre partes.

Las condiciones más utilizadas en contratos locativos de vivienda son acuerdos en pesos y a 24 meses, los preferidos por las partes. "Los inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos por 24 meses, en pesos, con ajuste cuatrimestral utilizando el IPC o el Índice de Contratos de Locación (ICL)", aclaró Frangella.

 Con más opciones disponibles, los inquilinos hoy se toman más tiempo para analizar y visitar varias propiedades antes de decidir

Desde que el 29 de diciembre último el mercado de alquileres en CABA cambió notablemente. El día antes de la implementación del DNU había 486 inmuebles de vivienda en oferta en la ciudad. Al comenzar enero, un martes, primer día hábil del año, la cifra había aumentado a 2.500. Hoy en día, esa oferta se ha elevado a 19.000 inmuebles disponibles para alquilar.

Armando Pepe, referente del mercado inmobiliario y uno de los fundadores de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó: "El motivo por el cual algunas propiedades se alquilan más rápido que otras se debe, en primer lugar, al estado del inmueble y, en segundo lugar, al monto de las expensas (según la plataforma ConsorcioAbierto en abril subieron casi un 22% y promedian $113.800 en CABA). Las expensas son algo fundamental en el alquiler de una vivienda. Los inquilinos se toman más tiempo para decidir debido a que los sueldos han quedado muy retrasados".

Hoy, como ejemplo en Buenos Aires, un alquiler de $300.000 pesos implica también un gasto adicional de $300.000 para el depósito y mudanza, sumando $600.000 en total.

Pepe añade: "Por ello, los inquilinos primero eligen unidades que estén en buenas condiciones, que tengan expensas razonables y que estén cerca de su lugar de residencia actual, trabajo o colegio de los chicos. Los precios vienen bajando. A principios de diciembre, no había departamentos de dos ambientes en la ciudad por menos de $500.000. Hoy, se pueden encontrar propiedades de dos ambientes en barrios como Congreso y el centro, y otros sectores, con precios desde $240.000 a $300.000 mensuales".

En distintos barrios de la ciudad, como Palermo y Recoleta, los valores han seguido bajando tanto para departamentos de uno, dos y tres ambientes. Hoy, es posible encontrar unidades desde $200.000. "Este panorama muestra una clara tendencia a la baja en los valores locativos, permitiendo a los inquilinos una mayor capacidad de elección y negociación", acotó Pepe.

Departamentos y barrios con más oferta

El 94,82% de la oferta son departamentos según el Colegio Inmobiliario porteño. Luego le siguen los PH y las casas con 3,3% y 1,9%, respectivamente.

En la actualidad, se registra una notable disminución del interés de los propietarios por los alquileres temporarios

Los 6 barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Villa Urquiza. Estos barrios explican el 58,51% de la oferta total (promedio en diferentes portales). Palermo fue el barrio con mayor crecimiento de la oferta el último mes, con un incremento del 16,82%. En CABA, la oferta se incrementó un 13,83% el último mes.

Los inquilinos se toman su tiempo para decidir

El comportamiento de los inquilinos potenciales también ha cambiado. Con más opciones disponibles, se toman más tiempo para analizar y visitar varias propiedades antes de decidir. Este tiempo adicional permite una decisión más meditada y con menor presión.

La recesión económica y la resistencia de los propietarios a ajustar los precios también juegan un papel importante. En algunos casos, los propietarios priorizan alquilar rápidamente y bajan el precio si el inmueble no recibe visitas.

"Otros propietarios temen que los precios no sigan el ritmo de la inflación, lo que les hace más reacios a bajar precios y flexibilizar condiciones. A medida que la inflación disminuya y los salarios recuperen su poder de compra, se espera que el mercado se estabilice", concluyó Balayan.