Comprar para alquilar: cómo está la rentabilidad de los departamentos y qué barrios dan más ganancias

El negocio de los alquileres transita una instancia de recuperación tras el fin de la ley que regulaba ese nicho. A la par de la mejora sustancial en la oferta de inmuebles, y una desaceleración en términos de subas mensuales para los inquilinos, la rentabilidad para los propietarios también evidencia una mejora por demás de promisoria. En ese sentido, la ganancia que pueden obtener los dueños de los departamentos que se ofrecen creció casi 2% en un año y la perspectiva es de un incremento más alto en lo que resta de 2025. Por estos días, el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes se acerca al 6% y con topes superiores al 8% según el barrio.

De acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, renta actual creció de 2024 a esta parte casi 1,8 puntos porcentuales. En la actualidad, se ubica en torno al 5,8% anual.

La consultora afirma que la oferta de propiedades que se promocionan en alquiler a través de las principales plataformas, portales e inmobiliarias supera las 6.000 unidades, un número que confirma la recuperación de ese rubro tras la sequía de los años regulados por la antigua ley.

"... debe considerarse que esta rentabilidad es la que se obtiene al primer mes de inicio de alquiler. Una vez acordado el contrato de alquiler dependerá su evolución real durante el lapso contractual del índice establecido para su actualización y de los cambios que afecten el valor de venta de la unidad", aclaró la firma.

Respecto de la rentabilidad promedio, Reporte Inmobiliario señala que, en el caso de los contratos en pesos y concernientes a unidades usadas sin amoblar, los departamentos de dos ambientes son los que brindan un porcentaje "ligeramente superior al resto de las tipologías" con rendimientos del 6,08 por ciento.

"Las unidades de 2 dormitorios en promedio rinden el 6,05% anual y los monoambientes se ubican en el 5,89. Por último, los 4 ambientes arrojan una renta promedio bruta anual del 5,07% de acuerdo a los valores de mercado de alquileres y de venta en Capital Federal", precisó.

Rentabilidad según el barrio de Capital Federal

En cuanto a la rentabilidad según el barrio de la Ciudad, el monitoreo detalla que, con relación a monoambientes, los porcentajes más alto se dan en Once (8,21%), Congreso (7,28), Parque Patricios (7,16) y Constitución (7,12).

Del otro lado se ubican Núñez (4,81%), Belgrano (4,96), Palermo (4,97) y Villa Urquiza (5,10).

Por el lado de las unidades de dos ambientes, la rentabilidad más alta ocurre en La Boca (8,39%), seguida por Villa Lugano (7,82), Parque Centenario (7,47) y Parque Chacabuco (7,10).

En cambio, las retribuciones más bajas para ese tipo de departamentos conciernen a Recoleta (4,46%), Colegiales (4,68), Palermo (4,76) y Belgrano (4,91).

¿Qué ocurre con los inmuebles de tres ambientes? Según Reporte Inmobiliario, las rentas más altas se ubican en Villa Lugano (8,6%), La Boca (8,21), San Cristóbal (7,84) y Floresta (7,45).

Las rentabilidades menos onerosas para ese tipo de unidades corresponden a Recoleta (4,32%), Palermo (4,48), Barrio Norte (4,63) y Belgrano (4,97).

Por último, resta decir que, en el caso de los departamentos de cuatro ambientes, las retribuciones más altas se dan en Centro y Microcentro (6,84%), Balvanera (6,19) y Núñez (6,17).

En la vereda de enfrente se alinean Retiro (3,48%), Barrio Norte (3,78), Recoleta (3,99) y Palermo (4,09).

Alquileres en Capital Federal: precios actualizados

Con relación a los valores vigentes en la Ciudad, el informe detalla que, en lo que refiere a las unidades de un ambiente, los valores más altos se dan en Palermo ($470.000), Núñez (460.000), Belgrano, Chacarita, Coghlan, Colegiales, Saavedra y Villa Crespo (450.000).

En el otro extremo se alinean Constitución ($340.000), Floresta, San Cristóbal, San Nicolás y Liniers (350.000), y Villa Luro (360.000).

Por el lado de los inmuebles de dos ambientes, las cotizaciones de más peso ocurren en Parque Chas ($625.000), Coghlan, Saavedra y Núñez (600.000), Palermo (580.000) y Villa Ortúzar (570.000).

En la vereda de enfrente se ubican Constitución ($320.000), Parque Patricios (415.000), Once (420.000), Balvanera (425.000) y Congreso (430.000).

En cuanto a los departamentos de tres ambientes, los precios más altos se distribuyen entre Saavedra ($847.500), Villa Ortúzar (825.000), Retiro, Recoleta y Núñez (800.000), Chacarita y Belgrano (775.000).

En cambios, las zonas que presentan valores menos cuantiosos corresponden a La Boca, Centro y Microcentro ($600.000), Coghlan (607.000), Congreso y Balvanera (620.000), Villa Luro (645.000), Parque Chacabuco, La Paternal, Flores y Monserrat (650.000).

Por último, resta decir que, en el segmento de los inmuebles de cuatro ambientes, los valores parten de los $700.000 (Villa Luro) hasta alcanzar los $1,2 millones (Núñez), pasando por los $750.000 que cotizan dichas unidades en San Nicolás, San Telmo y Flores.

Los precios en Palermo, Villa Crespo, Villa Devoto y Barrio Norte oscilan entre los 800.000 y los 900.000 pesos mensuales sin incluir expensas.