Avenida Avellaneda en crisis: locales vacíos y alquileres al 50% por caída del consumo y el efecto de Shein y Temu

El movimiento comercial de Avenida Avellaneda, uno de los principales polos mayoristas de indumentaria del país, atraviesa un proceso singular hacia fin de año. Los comerciantes describen que los valores de alquiler muestran una dinámica similar a un período de ofertas generalizadas, no por volumen de ventas sino por la baja de precios.

La reducción de costos en los barrios porteños de Flores y Floresta coincide con un contexto de menor consumo, apertura de importaciones y expansión de plataformas de comercio electrónico como Shein y Temu. En paralelo, proliferan pasacalles y carteles que ofrecen meses de gracia, bonificaciones de llave o comisiones reducidas.

Según relatan comerciantes de la zona, en algunos casos los valores pedidos se ubican en niveles inferiores a los de meses previos. Otros dueños consultan directamente cuánto puede abonar el interesado, lo que sugiere un cambio en las condiciones tradicionales del mercado. En varias galerías aparecen letreros artesanales que anuncian alquileres con períodos de gracia.

Un corredor comercial con vacancia elevada pero señales de estabilización

La Cámara Argentina de Comercio (CAC) publicó su relevamiento del bimestre septiembre–octubre, donde se observó una disminución bimestral de 8,8% en el total de locales vacíos en las principales zonas analizadas. Sin embargo, en términos interanuales, la vacancia registró un incremento de 58,6%.

En el caso puntual de Avenida Avellaneda, los locales desocupados subieron 50% frente al año anterior, pero cayeron 1% respecto del bimestre previo. Ese movimiento sugiere una posible estabilización luego de meses con ajustes frecuentes en precios y condiciones.

Un comerciante con siete años en el rubro textil detalló que a comienzos de noviembre los alquileres promedios habían aumentado respecto de meses previos: un local de 2,50 por 2,50 metros en la esquina de Helguera y Avellaneda costaba cerca de $1,6 millones mensuales, acompañado por una llave de aproximadamente u$s2.000. En galerías de alta circulación, las llaves de los primeros locales se ubicaban entre u$s10.000 y u$s15.000.

Sin embargo, la reducción del consumo modificó ese esquema. El comerciante relató que once locales de su galería quedaron vacíos y, al manifestar su intención de retirarse, el propietario le ofreció rebajar el valor a la mitad. Luego incluso propuso que el propio inquilino definiera el monto. Según su testimonio, esa reacción se vinculó directamente con la baja de circulación de clientes.

Menos compradores mayoristas y estrategias digitales para sostener ventas

El flujo de micros provenientes de distintas provincias, uno de los indicadores clave para el canal mayorista, también disminuyó. Comerciantes de la avenida indicaron que antes llegaban entre 50 y 60 unidades los lunes y miércoles, mientras que en la actualidad contabilizan cerca de 12 los lunes y 20 los miércoles.

En el sector central del corredor comercial, los locales históricamente más buscados —aquellos cuyo alquiler se ubicaba entre $5 y $7 millones mensuales, con llaves estimadas en torno a u$s170.000 cada dos años— comenzaron a ofrecerse con bonificaciones variadas.

La presencia de plataformas como Temu y Shein, que se consolidaron como vendedores online de volumen, presiona el esquema tradicional de venta mayorista local. Ante esta tendencia, comercios del área iniciaron transmisiones nocturnas en redes sociales para captar público digital y ampliar alcance. Algunos vendedores realizan emisiones en vivo entre las 21 y las 24 para mostrar productos y acompañar el horario de mayor actividad en TikTok. Según expresan, la estrategia busca compensar la menor afluencia presencial, aunque señalan que el costo fijo de los alquileres limita su efectividad.

La jornada del Día de la Madre, celebrada el 19 de octubre, fue señalada por comerciantes como una de las más débiles en términos de ventas de las últimas dos décadas. Ese desempeño se convirtió en un punto de referencia para explicar el deterioro del corredor.

Ajuste por precio: la lectura del sector inmobiliario

Para Mariano Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), el proceso que atraviesa el polo mayorista debe analizarse dentro del contexto general del mercado comercial. Según explica, a pesar de la vacancia visible y de la percepción de sobreoferta, Avenida Avellaneda mantiene un comportamiento más estable que otros ejes como Rivadavia o Corrientes, donde la desocupación volvió a crecer.

Malbrán sostiene que el corredor no atraviesa un escenario de colapso, sino un ajuste por precio y una flexibilización de condiciones. Señala que durante 2022 y 2023 se publicaron valores elevados tanto en pesos como en dólares, con ajustes anticipados, y que el mercado actual refleja una corrección de ese esquema previo.

Entre los cambios más relevantes identifica:

• Disminución de los alquileres expresados en dólares.
• Publicación de valores iniciales altos que luego se negocian a la baja.
• Crecimiento de la oferta de meses de gracia.
• Reducción o eliminación de llaves en determinados casos.

En relación con afirmaciones de comerciantes sobre bajas de 50% en los valores, el analista aclara que esa cifra suele surgir de la diferencia entre el monto publicado y el efectivamente acordado, sumado a la baja real en términos de inflación y tipo de cambio. No necesariamente implica una reducción nominal del 50% en pesos.

Rangos actuales de alquileres en la zona

Malbrán ejemplifica con un aviso reciente de un local de 36 m² en Avellaneda al 3500, cuyo alquiler pedido era de $2.500.000 mensuales y una llave de u$s75.000.

Según el relevamiento de publicaciones vigentes, los rangos promedio en el corredor son:

Locales pequeños (20–40 m²)

• Entre $1,8 millones y $2,5 millones mensuales.

Locales industriales o de doble altura (100–150 m²)

• Entre $3,5 millones y $6 millones mensuales, según ubicación, frente y estado general.

El análisis macroeconómico: consumo estable pero sin señales de incremento de importaciones finales

El economista jefe de la CAC, Matías Wilson, contextualiza el fenómeno dentro del desempeño del consumo y el comercio exterior. Explica que la importación de bienes finales representa alrededor del 11% del total, mientras que el resto corresponde a insumos, repuestos, accesorios y bienes de capital. Con el nivel actual del tipo de cambio real, Argentina sostiene superávit comercial y, según su análisis, no se observan indicios de un aumento desmedido de productos importados.

La Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME) informó que en octubre las ventas minoristas pymes registraron una variación interanual de -1,4% a precios constantes. En la comparación mensual desestacionalizada, se verificó un incremento de 2,8%. En el acumulado anual, el indicador mostró un alza de 4,2% interanual.

Respecto de la situación general de las empresas, el 56% de los comercios consultados señaló que se mantiene en niveles similares a los del año pasado. El 33% indicó un deterioro frente al mismo período de 2023, tres puntos por encima del registro de agosto. El porcentaje de comerciantes que percibió una mejora se ubicó en 7,2%.