El Gobierno avanza con su plan inmobiliario y suma activos del Ejército y Vialidad
El gobierno nacional volvió a mover piezas dentro de su plan de reorganización del patrimonio inmobiliario del Estado.
Esta vez, las decisiones alcanzan a tres propiedades ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires, La Plata y Córdoba y que se encuentran en distintas etapas del proceso que lleva adelante la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).
El movimiento más avanzado es el de un edificio ubicado en Valentín Gómez 2960/62/64, en el barrio porteño de Balvanera, para el cual el organismo ya autorizó una nueva subasta pública.
En paralelo, la AABE desafectó un sector de un inmueble estatal de casi 1.200 metros cuadrados ubicado en La Plata y que se encontraba bajo la jurisdicción del Ministerio de Defensa y del Estado Mayor General del Ejército.
El tercer movimiento involucra una propiedad ubicada en la ciudad de Córdoba y vinculada hasta ahora a la Dirección Nacional de Vialidad.
Las tres resoluciones, firmadas por la presidenta de la AABE, Tania Yedro, muestran diferentes etapas de una misma política.
Mientras algunos activos ya ingresaron en el circuito de comercialización, otros son retirados de las jurisdicciones que los tenían asignados para que el organismo pueda determinar su nuevo destino.
La diferencia no es menor si se tiene en cuenta que una desafectación no significa automáticamente que un inmueble será vendido. Es el procedimiento mediante el cual una propiedad deja de estar destinada a un organismo determinado y vuelve a quedar disponible para una eventual reasignación, concesión o venta posterior.
El edificio porteño que vuelve a subasta
En este contexto, la decisión de mayor impacto económico inmediato es la autorización para convocar a la Subasta Pública Nº 392-0053-SPU26 que fue publicada en el Boletín Oficial de la Nación del pasado lunes 6 de julio.
El objetivo es vender el inmueble ubicado en Valentín Gómez 2960/62/64, en Balvanera, una zona con fuerte conectividad y cercana a los principales corredores comerciales y de transporte del barrio de Once.
La propiedad está construida sobre un terreno de 468,27 metros cuadrados y cuenta con unos 938,35 metros cuadrados cubiertos.
El procedimiento se realizará bajo el régimen de subasta pública y la decisión no constituye el primer intento del Estado por desprenderse de esta propiedad ya que el activo había ingresado anteriormente en el circuito de subastas, aunque el proceso no logró generar el interés esperado.
Ahora, la AABE vuelve a colocar el inmueble en el mercado, dentro de una estrategia que busca convertir propiedades estatales consideradas prescindibles o sin una función operativa prioritaria en recursos para el Tesoro.
Por sus características y ubicación, el edificio aparece como el activo con mayor atractivo comercial entre los tres alcanzados por las decisiones oficiales.
Está situado cerca de la avenida Corrientes, de la avenida Pueyrredón y del nodo de transporte de Once. La zona cuenta con acceso a:
- Líneas de subterráneos
- Ferrocarril
- Amplia red de colectivos
La propiedad tiene casi el doble de superficie cubierta que de terreno, un dato relevante para evaluar el potencial económico del activo.
El Gobierno no establece qué tipo de proyecto deberá realizar un eventual comprador por lo cual su destino dependerá de las condiciones del proceso, del interés inversor y de las posibilidades que otorgue la normativa urbanística vigente en la Ciudad de Buenos Aires.
Para la AABE, el desafío será conseguir que la nueva convocatoria termine efectivamente en una operación si se tiene en cuenta que la venta de inmuebles estatales enfrenta una dificultad que se repite en distintos procesos.
Se trata de la diferencia entre la valuación oficial, las expectativas del Gobierno y el precio que los inversores están dispuestos a pagar en función del estado del edificio, los costos de reconversión y la rentabilidad potencial del proyecto.
La resolución también determina el destino de los recursos que eventualmente genere la operación: los fondos serán afectados de acuerdo con lo establecido por el artículo 15 del Decreto 1.382/2012 que creó la AABE y estableció el esquema centralizado de administración del patrimonio inmobiliario nacional.
El organismo tiene facultades para identificar propiedades, establecer su situación dominial y de ocupación, reasignarlas entre organismos y disponer operaciones sobre aquellos activos que dejan de cumplir una función pública considerada necesaria.
En los últimos años, y con mayor intensidad a partir de la política de revisión de activos impulsada por el Gobierno, ese esquema se transformó en una herramienta para acelerar la reorganización del patrimonio estatal.
El Ejército pierde un terreno en La Plata
La segunda decisión oficial alcanza a un inmueble ubicado en la esquina de las calles 116 y 41 de la ciudad de La Plata en donde se desafectó un sector que estaba bajo la jurisdicción del Ministerio de Defensa y del Estado Mayor General del Ejército.
El área alcanzada por la medida posee una superficie aproximada de 1.197,78 metros cuadrados pero el cambio no supone una transferencia inmediata ni una venta.
De hecho, la propia medida establece que el inmueble deberá continuar bajo custodia de los organismos que hasta ahora lo tenían asignado hasta que sea requerido o se determine formalmente un nuevo destino.
En ese período, Defensa y el Ejército deberán garantizar su "resguardo, integridad y disponibilidad, libres de toda deuda", según establece la resolución.
A partir de la desafectación, la AABE podrá analizar las alternativas para el terreno aunque por ahora no existe una resolución que ordene su venta ni se fijó una base económica para una eventual subasta.
Otro inmueble sale de la órbita de Vialidad
El tercer movimiento tiene como escenario la ciudad de Córdoba en donde se desafectó una propiedad estatal ubicada en una calle sin nombre de la capital provincial y que estaba vinculada a la Dirección Nacional de Vialidad.
El inmueble está identificado catastralmente como Departamento 11, Capital; Pedanía 01; Circunscripción 33; Sección 03; Manzana 13; Parcela 23.
Al igual que en el caso de La Plata, la decisión no autoriza una subasta sino que permite que la propiedad deje de permanecer afectada a la jurisdicción que la tenía asignada y que continúe el análisis sobre su utilización futura.
La medida cobra además relevancia dentro del proceso de reorganización que atraviesa la administración de activos vinculados a organismos nacionales con una amplia presencia territorial.
Vialidad posee instalaciones, terrenos, campamentos, depósitos y otras propiedades distribuidas en diferentes provincias, por lo que la revisión de activos sin utilización prioritaria puede liberar inmuebles de distinto valor y potencial económico.
Las tres resoluciones permiten observar el mecanismo que el Gobierno utiliza para reorganizar su cartera inmobiliaria en el marco de un proceso que forma parte de una política más amplia destinada a identificar inmuebles estatales sin uso, subutilizados o considerados innecesarios para las funciones de los organismos que los ocupan.
El Gobierno sostiene que esas propiedades generan costos de mantenimiento, seguridad y conservación y que, dependiendo de cada caso, pueden ser reasignadas a otros organismos o transformadas en recursos mediante su venta.
En este aspecto, el universo potencial es amplio ya que el Estado Nacional posee edificios administrativos, depósitos, terrenos ferroviarios, instalaciones militares y lotes en zonas urbanas que, por su ubicación, pueden despertar interés entre desarrolladores e inversores.
Sin embargo, el proceso no depende solamente de decisiones administrativas.
Una vez que los activos llegan al mercado, la posibilidad de concretar las operaciones queda atada al valor de salida, al estado de las propiedades, a las condiciones urbanísticas y al interés del sector privado.
Por eso, el edificio de Balvanera será un nuevo test para la estrategia oficial. La AABE ya consiguió avanzar con el procedimiento administrativo y habilitar la subasta y ahora deberá encontrar un comprador.
Mientras tanto, los terrenos de La Plata y Córdoba comienzan otro recorrido. Todavía no están en venta, pero ya dejaron de tener la afectación que mantenían.