Al Río se reconfigura: Inversores avanzan sobre activos claves del megaproyecto
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El megaproyecto inmobiliario Al Río nació hace más de una década con la promesa de transformar 16 hectáreas estratégicas de Vicente López.
Pero terminó atrapado en uno de los concursos preventivos más grandes de la historia del real estate argentino.
Ahora, atraviesa una nueva etapa de su larga y compleja reestructuración de la mano de un grupo inversor que ya había desembarcado en el complejo y que busca profundizar su control sobre los activos comerciales del predio mediante una operación valuada en u$s6,8 millones.
El deal involucra dinero en efectivo, metros cuadrados futuros, garantías personales, pagarés y un cronograma de pagos que se extenderá durante cuatro años, en un esquema que busca transformar parte de las deudas del viejo Al Río en un nuevo negocio inmobiliario.
Por lo menos así surge de analizar un documento al que tuvo acceso iProfesional y que revela una transacción que surge de una oferta irrevocable formulada por Enlace Fiduciaria S.A., en representación del Fideicomiso Al Río Locales Existentes, al Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Al Río Ley 27.260, administrado por Cohen.
Pero detrás de la arquitectura jurídica y financiera aparece un dato empresarial más relevante: los responsables solidarios de la propuesta son Damián Manusovich, Daniel Walter Román y César Escandarani, nombres vinculados al grupo que viene avanzando desde 2022 en el reposicionamiento y desarrollo de una parte del complejo.
De hecho, en 2024 se había informado que un grupo integrado por Walter Román, César Escandarani y Maja Desarrollos había obtenido autorización judicial para avanzar sobre el principal activo comercial del complejo, después de un proceso de más de 16 meses.
La estrategia declarada contemplaba dos etapas que comenzaban con recuperar y poner en valor los activos existentes; después, diseñar el desarrollo de los metros cuadrados todavía disponibles.
El nuevo documento analizado por iProfesional muestra la profundidad financiera de ese proceso y permite reconstruir cómo se intenta transformar una parte de las deudas del viejo Al Río en un nuevo negocio inmobiliario.
Una operación millonaria con estructura de pago escalonada
La propuesta tiene como objetivo adquirir en bloque activos que el fondo administrado por Cohen había recibido como parte del esquema de recupero de sus créditos contra Ribera Desarrollos.
El paquete está compuesto por cinco locales comerciales u oficinas tipo retail; siete terrazas; 31 cocheras y 31 bauleras, ubicados principalmente en los sectores Docks y Sodimac del complejo.
El precio total fue fijado en u$s6,8 millones, pero la estructura de pago está lejos de responder a una compraventa inmobiliaria convencional.
De ese total, u$s4,1 millones serán abonados en dólares mediante un esquema escalonado cuyo primer desembolso es el más importante y llega a los u$s2 millones dentro de los tres días hábiles posteriores a la aceptación de la oferta.
Luego se establece un cronograma con los siguientes pagos:
- u$s600.000 a los 12 meses
- u$s500.000 a los 24 meses
- u$s500.000 a los 36 meses
- u$s500.000 a los 48 meses
Los u$s2,7 millones restantes corresponden a la entrega de 600 metros cuadrados de FOT dentro del futuro desarrollo inmobiliario y las partes les asignaron un valor de referencia de u$s4.500 por metro cuadrado.
La estructura revela una característica central de la reconfiguración de Al Río ya que buena parte del recupero de los acreedores no depende solamente de efectivo, sino también de activos inmobiliarios existentes y de metros futuros que todavía deberán materializarse.
La entrega de esos nuevos 600 metros cuadrados se suma a una obligación anterior por 1.300 metros por lo que el compromiso total con el fondo administrado por Cohen alcanza ahora los 1.900 metros cuadrados, con sus correspondientes cocheras.
Nuevo esquema con plazos extendidos hasta 2027
Según la oferta, los boletos correspondientes a la totalidad de esos metros deberán ser entregados dentro de los 24 meses posteriores a la aceptación de la propuesta, con una fecha límite fijada para el 30 de noviembre de 2027.
Este esquema es una derivación directa del concurso preventivo de Ribera Desarrollos, la sociedad que llevó a cabo Al Río y que se presentó en concurso en febrero de 2019.
La empresa describió históricamente al proyecto como un complejo de usos mixtos mientras que fuentes vinculadas al proceso concursal lo dimensionaron en aproximadamente 200.000 metros cuadrados destinados a residencias, comercios y oficinas.
El fondo inmobiliario tiene reconocidos judicialmente créditos quirografarios por u$s16.120.964,33, otros u$s704.010,14 y $20.265.630,12.
Es decir que, considerando solamente las acreencias denominadas en moneda estadounidense, el reclamo reconocido supera los u$s16,8 millones.
Por eso, la operación por u$s6,8 millones debe leerse dentro de una lógica que no implica la cancelación completa de la deuda original, sino una nueva pieza dentro del mecanismo de recupero.
El concurso que sacudió al real estate local
Para entender el alcance del nuevo movimiento es necesario retroceder hasta el origen del proyecto.
Al Río fue presentado públicamente en 2010 como uno de los emprendimientos inmobiliarios más ambiciosos del país sobre un predio de aproximadamente 16 hectáreas, con usos residenciales, comerciales y corporativos y una inversión estimada entonces en u$s800 millones.
La ubicación era, y sigue siendo, uno de sus principales activos en el cruce de la avenida Del Libertador y la General Paz, en Vicente López, sobre uno de los corredores corporativos y residenciales más cotizados del norte del área metropolitana.
El plan original contemplaba oficinas premium, viviendas, un centro comercial, locales gastronómicos, espacios de entretenimiento y miles de cocheras.
Pero el desarrollo quedó atravesado por problemas financieros, conflictos entre socios y acreedores y dificultades para completar todas las etapas previstas.
En febrero de 2019, Ribera Desarrollos pidió la apertura de su concurso preventivo y las estimaciones sobre el pasivo variaron a medida que avanzó el proceso y según el universo de créditos considerado.
La homologación finalmente confirmada por la Cámara Comercial fue presentada públicamente como una reestructuración de alrededor de u$s120 millones con una propuesta que obtuvo el respaldo de acreedores que representaban aproximadamente el 90% de la deuda alcanzada por el acuerdo.
Entre los actores involucrados en el proceso aparecieron bancos, inversores y grandes compañías.
Las fuentes judiciales y profesionales que siguieron el concurso mencionaron, entre otros, a HSBC, Banco Hipotecario, Carrefour y acreedores vinculados a Marcelo Mindlin.
La magnitud y complejidad de los acuerdos convirtió al expediente en un caso singular dentro del negocio inmobiliario argentino.
No se trataba solamente de renegociar préstamos bancarios sino que había unidades terminadas, metros futuros, cocheras, locales, contratos cruzados, garantías hipotecarias y derechos sobre diferentes unidades funcionales.
Esa estructura explica por qué, varios años después de la apertura del concurso, todavía siguen apareciendo acuerdos, adendas y nuevas operaciones destinadas a reorganizar activos y recuperar créditos.
Un grupo que quiere cambiar la cara del complejo
La operación ahora conocida profundiza el avance del grupo que comenzó a tomar posiciones dentro de Al Río.
En 2024, sus integrantes hicieron público un plan para poner en valor el área comercial y avanzar posteriormente sobre los metros disponibles para nuevos desarrollos.
El activo sobre el que habían avanzado incluía sectores comerciales, espacios gastronómicos, el salón de eventos conocido como El Cubo y capacidad de desarrollo adicional.
Otras descripciones públicas del proyecto señalaron que el perímetro operativo comprendía espacios del subsuelo con cocheras, sectores donde funcionan propuestas gastronómicas y áreas relacionadas con la antigua estructura comercial del complejo.
La nueva oferta permite observar que la estrategia va más allá de una remodelación estética si se tiene en cuenta que el fideicomiso busca consolidar un paquete de activos que puede generar renta mediante alquileres, gastronomía, oficinas, estacionamiento y otros usos comerciales.
Además, la propuesta le otorga al oferente una herramienta particularmente valiosa como es la del usufructo gratuito de las unidades desde la aceptación del acuerdo, mientras se mantenga al día con sus obligaciones. Esto significa que el grupo podrá utilizar y explotar económicamente determinados activos antes de haber completado el pago total.
El acuerdo autoriza además la realización de arreglos, divisiones, obras y modificaciones necesarias para explotar los espacios, aunque con restricciones destinadas a evitar una reducción del valor comercial de las propiedades que todavía permanezcan bajo la titularidad del fondo.
En otras palabras, la estructura busca resolver uno de los problemas habituales de los procesos de reestructuración inmobiliaria: cómo poner a producir activos incompletos o subutilizados mientras se termina de pagar su adquisición.
Un cronograma atado a cada activo
La transferencia no se realizará de una sola vez ya que el documento establece una relación directa entre cada desembolso y los activos que pasarán al oferente.
El cronograma de entregas quedó estructurado de la siguiente manera:
- Contra el primer pago de u$s2 millones: un local comercial del sector Docks, 22 cocheras del primer subsuelo y 22 bauleras
- A los 12 meses (u$s600.000): otro local comercial
- A los 24 meses (u$s500.000 + boletos de 600 m²): dos locales comerciales, seis cocheras, nueve bauleras y tres terrazas
- A los 36 meses (u$s500.000): cuatro terrazas
- A los 48 meses (u$s500.000): tres cocheras y otro local comercial
La operación fue diseñada como un negocio integral y no como una selección discrecional de los mejores activos.
El fondo administrado por Cohen no depende solamente de la promesa de entrega de metros futuros.
Como garantía de las obligaciones anteriores, en julio de 2024 se había constituido una hipoteca en primer grado de privilegio sobre la Unidad Funcional N°2 y sobre una participación indivisa vinculada a 233 cocheras del complejo.
La nueva propuesta solicita una extensión de los plazos relacionados con esa garantía y en el documento se atribuye la demora a las dificultades surgidas durante las gestiones necesarias para consolidar el nuevo proyecto inmobiliario.
Por eso, propone extender determinados vencimientos hasta 2027 y 2029, con la posibilidad de una prórroga adicional de 12 meses para algunas obligaciones si el oferente mantiene un cumplimiento pleno.
La estructura muestra que la reactivación del complejo no depende de una única transacción ya que conviven, al mismo tiempo, el concurso preventivo, acuerdos judicialmente homologados, hipotecas, boletos de compraventa, fideicomisos de construcción, fideicomisos vinculados a locales existentes y nuevos inversores que buscan quedarse con activos a medida que cumplen sus compromisos financieros.
Dólares, pagarés y garantías personales
Otro capítulo revelador de la operación es el nivel de protección contractual exigido, con pagos que deberán realizarse en dólares y con un contrato que establece expresamente que la moneda es una condición esencial de la transacción.
El oferente y los garantes renuncian a utilizar eventuales restricciones cambiarias, la teoría de la imprevisión, el esfuerzo compartido o la fuerza mayor como argumentos para cancelar las obligaciones en una moneda diferente. El documento incluso contempla la posibilidad de futuras restricciones cambiarias y las define como un riesgo previsible de la economía argentina.
El mensaje contractual es claro: aún si cambian las reglas cambiarias durante los cuatro años previstos para completar los pagos, la deuda deberá seguir cancelándose en dólares.
A eso se agrega un paquete de pagarés ya que el oferente deberá emitir documentos por u$s2 millones, u$s600.000, u$s500.000, u$s2,7 millones y otros dos pagarés de u$s500.000 cada uno, que serán devueltos a medida que se cumplan las obligaciones correspondientes.
Además, Manusovich, Román y Escandarani asumirán el rol de fiadores solidarios, llanos y principales pagadores, con renuncia a los beneficios de excusión, división y orden.
La fianza cubre no solamente el capital de la operación, sino también intereses, gastos, costos y eventuales costas judiciales.
Qué pasa si el proyecto vuelve a demorarse
La oferta dedica un espacio considerable a los mecanismos de incumplimiento.
Si el oferente deja de pagar y no regulariza su situación después de la intimación correspondiente, el fondo podrá acelerar las obligaciones pendientes.
También cesará el usufructo gratuito de las unidades y el fondo podrá disponer de los activos que todavía no hayan sido transferidos.
Se incluye una protección adicional al explicarse que si el oferente hubiera celebrado contratos con terceros para explotar esos espacios, deberá incorporar cláusulas que permitan ceder los flujos al fondo y rescindir anticipadamente los contratos si se produce un incumplimiento.
El objetivo es evitar que una eventual nueva crisis deje otra vez los activos bloqueados por contratos, ocupantes o derechos de terceros.
La dureza de esas condiciones refleja las lecciones del propio concurso de Al Río: en desarrollos inmobiliarios complejos, el valor teórico de un activo puede quedar durante años atrapado detrás de litigios, contratos cruzados y obras inconclusas.
El antecedente Carrefour
Uno de los capítulos más complejos del concurso fue la relación con Carrefour que fue uno de los actores centrales del entramado contractual del predio.
En el marco de la reestructuración se negociaron créditos vinculados a desarrollos inconclusos, reorganización de sectores del complejo, compensaciones económicas relacionadas con una nueva torre y la asignación de más de 400 cocheras que debían construirse.
La propia oferta actual establece que el nuevo acuerdo debe ser notificado a INC S.A., sociedad vinculada a la operación de Carrefour en la Argentina, por la existencia de acuerdos previos y mecanismos entre acreedores.
Ese dato vuelve a mostrar hasta qué punto el futuro de Al Río se construye sobre un delicado equilibrio entre diferentes propietarios, acreedores, fiduciarios y operadores.
De megaproyecto a una reconstrucción por etapas
La distancia entre el Al Río imaginado originalmente y el proceso actual ayuda a entender el cambio de paradigma.
Cuando el proyecto fue presentado, se habló de una inversión potencial de u$s800 millones, un predio de 16 hectáreas y una combinación de usos que buscaba crear una suerte de ciudad dentro de la ciudad.
En el segmento corporativo, el plan contemplaba una gran superficie de oficinas premium y una de las referencias iniciales del mercado hablaba de 110.000 metros cuadrados destinados a oficinas y valores proyectados de venta del orden de los u$s3.000 por metro cuadrado en aquella etapa del proyecto.
Pero la historia terminó tomando otro camino y la crisis financiera de Ribera Desarrollos transformó el proyecto en un enorme rompecabezas concursal.
El modelo actual parece ser mucho más pragmático: tomar control de activos específicos, ponerlos en valor, generar renta, ordenar las garantías y avanzar gradualmente sobre los metros todavía desarrollables.
La operación de u$s6,8 millones encaja en esa lógica si se tiene en cuenta que no se trata de un inversor que compra todo el megaproyecto ni de una operación que cierre definitivamente el concurso.
Es una pieza adicional, aunque relevante, de una transformación que viene ocurriendo por etapas.
Otro desafío: convertir ubicación en rentabilidad
Para el nuevo grupo inversor, la oportunidad parece evidente porque Al Río conserva una ubicación difícil de replicar, en uno de los accesos más importantes entre la Ciudad de Buenos Aires y el corredor norte, frente a una zona corporativa consolidada y en un mercado con alto poder adquisitivo.
El desafío es convertir esa ventaja geográfica en un negocio rentable después de años de conflictos financieros y con activos incluidos en la operación que ofrecen distintas posibilidades.
Los locales pueden generar renta comercial y gastronómica; las cocheras tienen valor propio en un polo corporativo; las terrazas pueden integrarse a proyectos de gastronomía, eventos u oficinas; y los metros futuros representan la posibilidad de capturar una eventual recuperación del mercado inmobiliario.
Para Cohen y los cuotapartistas del fondo, la ecuación es diferente con el objetivo central puesto en recuperar la mayor cantidad posible de un crédito que quedó atrapado en el concurso.
La nueva propuesta ofrece una combinación de efectivo, activos y metros futuros, pero mantiene garantías destinadas a evitar que una nueva demora vuelva a licuar el recupero.
Por eso, detrás de los u$s6,8 millones aparece una operación mucho más amplia y, en parte, muestra la historia de cómo un megaproyecto concebido con una inversión potencial de cientos de millones de dólares intenta reconstruirse mediante fideicomisos, cesiones parciales, locales comerciales, cocheras, pagarés y metros cuadrados futuros.
Al Río ya no se mueve con la lógica del gran proyecto que fue presentado al mercado hace más de una década y ahora avanza activo por activo, acreedor por acreedor y metro por metro.
En este contexto, el nuevo acuerdo muestra que la pelea por capturar el valor que todavía conserva uno de los predios inmobiliarios más estratégicos del norte del Gran Buenos Aires está lejos de haber terminado.