El regreso de los Macri al negocio inmobiliario: proyectan nueva ciudad privada en Uruguay

Gianfranco Macri, uno de los cuatro hermanos del ex presidente Mauricio Macri, prepara una apuesta inmobiliaria de gran escala en Uruguay.

Se trata de un mercado que desde hace años concentra inversiones argentinas y que continúa expandiendo su frontera de desarrollos de lujo más allá de la primera línea costera.

Hermano de Mauricio Macri prepara gran inversión inmobiliaria

En ese contexto, el empresario quedó al frente de un proyecto que tiene como punto de partida la compra de tierras por alrededor de u$s21 millones y que, en su concepción integral, contempla un desarrollo residencial de hasta 800 lotes acompañado por un campo de golf de 27 hoyos.

El emprendimiento se proyecta en los alrededores de Manantiales, sobre el eje de la Ruta 104, en el departamento de Maldonado en donde también se encuentra Punta del Este.

La iniciativa se llevará a cabo sobre una superficie de aproximadamente 300 hectáreas y el plan integral apunta a desarrollar una urbanización privada cuya escala, en caso de completarse tal como fue proyectada, sería equivalente a la de una pequeña ciudad.

De todos modos, el proyecto todavía debe atravesar diferentes instancias administrativas además de que no todo el complejo se encuentra en la misma etapa de aprobación.

El componente que ya aparece formalmente en el proceso ambiental uruguayo es Manantiales Golf, mientras que la urbanización residencial deberá cumplir con las autorizaciones territoriales y municipales correspondientes.

Esa diferencia es central para entender el estado real del negocio en el cual existe un proyecto de gran escala, pero su ejecución será necesariamente gradual.

Ciudad privada en Uruguay: una operación millonaria

De acuerdo a varios medios uruguayos, la historia del proyecto comenzó antes de que aparecieran los primeros detalles de la cancha de golf.

En ese punto, Gianfranco Macri fue vinculado con la adquisición de un conjunto de campos en Maldonado por aproximadamente u$s21 millones.

La operación involucró tierras que habían pertenecido a Corina Kobylanski, hija del empresario y coleccionista Juan Kobylanski, fallecido en 2019.

La superficie asociada a la compraventa fue estimada entre 300 y 400 hectáreas, mientras que el emprendimiento que tomó estado público se desarrolla sobre un predio de alrededor de 300 hectáreas.

En ese contexto, la ubicación constituye uno de los principales activos del negocio ya que la Ruta 104 se transformó durante los últimos años en uno de los corredores de expansión del mercado inmobiliario del este uruguayo.

El crecimiento de zonas como La Barra, Manantiales y José Ignacio empujó nuevos proyectos hacia grandes superficies rurales ubicadas a pocos kilómetros del mar.

Allí comenzó a consolidarse un producto diferente a lo que es habitual observar en Punta del Este.

En este sentido, el nuevo mercado combina lotes amplios, menor densidad de construcción, infraestructura deportiva, lagunas, espacios verdes y servicios destinados a compradores de alto poder adquisitivo.

La apuesta de Macri se inscribe dentro de esa transformación, pero con una escala que busca diferenciarse con cientos de lotes y una infraestructura deportiva que ocupará una parte sustancial de la superficie total.

El golf, como la primera pieza visible

El proyecto que registra avances concretos es el campo de golf si se analiza la documentación ambiental presentada por los desarrolladores ante las autoridades de Maldonado.

El plan prevé la intervención de unas 84 hectáreas para desarrollar tres circuitos de nueve hoyos cada uno, todos par 36 y que, en conjunto, conformarán un complejo de 27 hoyos.

La configuración permitirá combinar diferentes recorridos y otorgará al predio una capacidad operativa superior a la de los campos tradicionales de 18 hoyos.

El proyecto incluye además un club house de aproximadamente 1.500 metros cuadrados, con restaurante, bar, vestuarios, salones y servicios vinculados con la actividad deportiva.

A esa estructura se sumarán instalaciones complementarias, espacios para otras disciplinas y un edificio destinado al mantenimiento de equipos y maquinaria.

Otro componente relevante será el sistema de agua con un diseño que contempla 10 lagos artificiales que tendrán una función paisajística pero también operativa al almacenar agua para abastecer el riego de aproximadamente 55 hectáreas de superficie deportiva.

El plan presentado para el componente de golf prevé además incorporación de vegetación nativa y corredores biológicos dentro del predio.

Una cifra con explicación propia

Pero más allá del proyecto del área para el deporte, una de las cifras que aparecen vinculadas con Manantiales Golf necesita una explicación.

El proyecto deportivo contempla una inversión estimada cercana a los u$s900.000.

Sin embargo, ese monto no representa el costo total del emprendimiento sino que está asociado específicamente a obras del componente golfístico y no incluye el precio de adquisición de las tierras, que rondó los u$s21 millones, ni la inversión que demandaría desarrollar la urbanización residencial.

Tampoco existe, hasta el momento, una cifra pública consolidada que permita calcular cuánto dinero demandará completar todo el masterplan.

Por ese motivo, sería incorrecto proyectarla simplemente multiplicando los 800 lotes por valores de propiedades publicadas en la zona.

Para realizar una estimación seria sería necesario conocer la superficie definitiva de cada lote, el área vendible, los espacios cedidos a circulación y usos comunes, la infraestructura prevista, el cronograma de comercialización y los precios de lanzamiento.

Lo que sí puede afirmarse es que la compra de las tierras constituye apenas el primer escalón de la inversión.

Esto se debe a que la apertura de calles, provisión de servicios, construcción de infraestructura común y desarrollo de instalaciones deportivas elevarán considerablemente el capital necesario si el proyecto residencial completa todas sus etapas.

La lógica detrás de la apuesta

El negocio tiene una lógica tradicional dentro del desarrollo inmobiliario que se basa en adquirir una gran extensión de tierra y aumentar su valor mediante infraestructura, servicios y cambio de escala del producto.

En este caso, el golf cumple una función central ya que, además de su explotación deportiva, se convierte en un elemento de posicionamiento del proyecto residencial.

Los expertos en el negocio inmobiliario entienden que las futuras propiedades no competirían solamente por ubicación y superficie, sino por pertenecer a una urbanización asociada a un complejo deportivo de 27 hoyos.

Esa estrategia, agregan, permite comprender por qué el componente inmobiliario puede terminar siendo económicamente más importante que la propia cancha.

Es que la apuesta consiste en transformar esa tierra rural en un producto residencial de alta gama dentro de uno de los mercados más dolarizados y demandados del Uruguay.

Un apellido con antecedentes

El nuevo proyecto también marca el regreso del apellido Macri a un negocio que formó parte de la historia del grupo familiar.

El conglomerado construido por el empresario ya fallecido Franco Macri tuvo actividades en construcción, industria automotriz, servicios, infraestructura y otros sectores.

Dentro de esa estructura también operaron compañías vinculadas al desarrollo inmobiliario, sector en el que se destaca la etapa de Creaurban.

La compañía formó parte de los negocios de construcción y desarrollos inmobiliarios de la familia hasta la reestructuración realizada en 2007, cuando Franco Macri transfirió Creaurban e Iecsa a su sobrino Ángelo Calcaterra.

Por eso, el vínculo de la familia con el Real Estate tiene antecedentes concretos, aunque la actual iniciativa uruguaya debe analizarse como un proyecto propio de Gianfranco Macri y no como una continuidad societaria de aquellas compañías.

Se trata de una matriz que es considerada importante al tenerse en cuenta que el nuevo emprendimiento recupera una lógica de negocios conocida por la familia.

Pero también aparece en otro mercado, con otra estructura y en un momento completamente diferente de la historia empresarial del grupo.

Un hermano de perfil bajo

De todos modos y a diferencia de Mauricio Macri, Gianfranco mantuvo históricamente una participación pública mucho más bajo.

Su trayectoria estuvo concentrada principalmente en los negocios privados y en diferentes etapas de la organización empresarial familiar.

Después de la muerte de Franco Macri y de diferentes reorganizaciones accionarias, quedó como uno de los integrantes de mayor peso dentro de la estructura patrimonial de la familia.

Su nombre tuvo exposición pública por distintas operaciones empresarias y financieras, pero su actividad cotidiana permaneció alejada del nivel de visibilidad política de su hermano.

La operación de Manantiales vuelve a colocarlo al frente de una inversión de alto perfil y lo hace en un mercado que se convirtió en destino habitual del capital argentino como es el de Uruguay.

La nueva geografía inversora

De hecho, la inversión argentina en el país vecino ya no se limita a la compra de departamentos para uso en los meses de la temporada de verano.

Durante los últimos años, empresarios y desarrolladores ampliaron sus posiciones hacia barrios privados, chacras, oficinas, hoteles, centros logísticos y proyectos comerciales.

En Maldonado, ese proceso también modificó la geografía de las inversiones y la expansión avanzó desde las áreas urbanas tradicionales hacia corredores interiores conectados con La Barra, Manantiales y José Ignacio.

La disponibilidad de superficies mayores permite desarrollar productos imposibles de replicar en la primera línea costera, donde la tierra es más escasa, está más fragmentada y alcanza valores superiores.

En ese sentido, Manantiales Golf busca aprovechar precisamente esa combinación basada en la proximidad con algunos de los balnearios más exclusivos de Uruguay, disponibilidad de una gran extensión territorial y posibilidad de construir una identidad propia alrededor de la infraestructura deportiva.

Los permisos, la etapa decisiva

Pero el proyecto todavía tiene un camino administrativo por recorrer si se tiene en cuenta, por ejemplo, que el registro oficial del Ministerio de Ambiente uruguayo incorporó a Manantiales Golf SAD dentro del procedimiento correspondiente al proyecto deportivo.

Esa es, hasta ahora, la instancia pública más concreta del emprendimiento mientras que la futura urbanización residencial requiere un recorrido diferente.

El fraccionamiento deberá avanzar con los trámites territoriales y las autorizaciones de la Intendencia de Maldonado antes de que los 800 lotes puedan considerarse un desarrollo definitivamente habilitado.

Por ese motivo, los analistas del mercado entienden que no corresponde presentar la totalidad de la iniciativa como una obra aprobada.

El proyecto integral existe como plan de desarrollo, pero sus diferentes componentes avanzan por etapas y con procedimientos administrativos propios.

Por caso, para las obras del golf se estima un plazo cercano a un año y esta operación del complejo deportivo generaría alrededor de 30 empleos directos permanentes, principalmente vinculados con mantenimiento, servicios e infraestructura.

A ellos deberían agregarse los puestos temporarios relacionados con la construcción y las contrataciones que puedan surgir de torneos y eventos.

La apuesta que puede multiplicar el valor

La compra de los campos por alrededor de u$s21 millones fue el comienzo de la operación, no su punto final, y se debe tener en cuenta que la verdadera dimensión económica dependerá de lo que ocurra con el proyecto residencial.

Si las autorizaciones avanzan y el plan de hasta 800 lotes se concreta, Gianfranco Macri habrá transformado una compra de grandes extensiones rurales en una urbanización privada de una escala poco frecuente para ese corredor de Maldonado.

Pero el negocio de fondo se jugará alrededor de sus 27 hoyos y en el valor que alcancen las tierras después de incorporar infraestructura, servicios y un posicionamiento destinado al mercado inmobiliario premium.

Es más, la mirada está ahora puesta en un proyecto que comenzó con una operación de tierras por u$s21 millones pero que, si completa todas sus etapas, puede terminar convirtiéndose en una nueva ciudad privada de 800 lotes en uno de los corredores de mayor proyección inmobiliaria del este uruguayo.