La dueña de Le Parc acelera su apuesta global y Manhattan ya compite con Buenos Aires

Durante años, el nombre de Raghsa estuvo asociado casi exclusivamente a algunos de los desarrollos inmobiliarios más conocidos de la Argentina.

Las torres Le Parc, los edificios corporativos de Puerto Madero, el Centro Empresarial Libertador o 955 Belgrano ayudaron a convertir a la compañía fundada por Moisés Khafif en uno de los principales jugadores del segmento premium.

Sin embargo, detrás de ese perfil tradicional comenzó a gestarse una transformación que ahora aparece claramente reflejada en los estados financieros que la empresa presentó ante la Comisión Nacional de Valores (CNV) para mostrar su último balance trimestra.

Más allá de la reducción de las pérdidas durante el trimestre cerrado el 31 de mayo pasado, el documento muestra un cambio mucho más profundo.

Se evidencia cómo el negocio del holding dejó de depender exclusivamente del mercado argentino y empezó a apoyarse cada vez más en una cartera de activos ubicada en uno de los sectores inmobiliarios más competitivos del mundo.

En la actualidad, Raghsa es propietaria de oficinas premium y complejos residenciales en Manhattan, donde el alquiler de inmuebles comenzó a representar una fuente relevante de ingresos en dólares.

La dueña de Le Parc acelera su expansión: los números detrás del cambio

Durante el último trimestre, las propiedades comerciales y residenciales ubicadas en Estados Unidos generaron ingresos por más de $14.100 millones, prácticamente la mitad de las rentas obtenidas por el grupo durante el período.

En otras palabras, Nueva York dejó de ser una inversión patrimonial para convertirse en una unidad de negocios con peso propio dentro de la compañía.

En el mercado inmobiliario suele interpretarse que este tipo de inversiones de grupos argentinos en Estados Unidos responden únicamente a una estrategia de preservación de capital con una lógica que consiste en dolarizar activos y reducir la exposición a la volatilidad económica local.

Pero en el caso de Raghsa el movimiento parece responder a una decisión mucho más ambiciosa si se tiene en cuenta que eligió posicionarse en el segmento de oficinas Clase A y viviendas premium de Manhattan.

Se trata de uno de los mercados con mayor liquidez del planeta y donde las empresas continúan privilegiando inmuebles de última generación, aun en un escenario marcado por el trabajo híbrido.

El propio balance incorpora un análisis de ese mercado para explicar esa apuesta a partir de un informe de Colliers incluido por la compañía y en el cual se sostiene que Manhattan fue durante el primer trimestre de este año el mercado de oficinas con mejor desempeño de Estados Unidos.

La absorción neta alcanzó casi dos millones de pies cuadrados, mientras la tasa de vacancia descendió hasta el 10,3%, muy por debajo de otros grandes centros urbanos norteamericanos marcando un fenómeno que responde a un cambio estructural conocido como "flight to quality".

Después de la pandemia muchas compañías redujeron superficie, pero las que conservaron oficinas comenzaron a privilegiar edificios modernos, sustentables, eficientes y ubicados en zonas estratégicas.

Inmuebles antiguos con poco atractivo

Los edificios premium, en cambio, recuperaron demanda y es precisamente allí donde Raghsa decidió concentrar sus inversiones.

Un ejemplo es el barrio de Chelsea ya que la operación más importante fue la compra del edificio ubicado en 512 West 22nd Street, en esa exclusiva zona.

Se trata de un inmueble de oficinas Clase A desarrollado originalmente por Vornado Realty Trust junto con Olayan y Albanese Organization, situado a pocos metros del High Line, uno de los corredores urbanos con mayor valorización inmobiliaria de Nueva York.

El edificio fue diseñado por Coofkfox Architects con criterios de eficiencia energética y sustentabilidad y cuenta con terrazas verdes, parque en la azotea, fachada vidriada de alta eficiencia y sistemas independientes de climatización, además de servicios tecnológicos y de seguridad orientados a grandes compañías internacionales.

Según surge del balance, el inmueble se encontraba completamente alquilado al cierre del trimestre.

Para Raghsa representa mucho más que un activo inmobiliario ya que es la puerta de entrada a uno de los submercados corporativos con mejores perspectivas de crecimiento de Manhattan, impulsado por empresas tecnológicas, estudios creativos, compañías de medios, firmas de diseño y oficinas vinculadas al ecosistema financiero.

El documento destaca además que la cercanía con Hudson Yards y el High Line continúa elevando el atractivo de la zona para nuevos ocupantes.

Raghsa en Estados Unidos: una apuesta por la diversificación

La presencia de Raghsa en Estados Unidos no comenzó con la compra del edificio de Chelsea.

La compañía fue construyendo su portafolio de manera gradual, seleccionando activos ubicados en zonas de alta demanda y con capacidad para generar ingresos estables en dólares.

Antes de desembarcar en 512 West 22nd Street, el grupo ya había adquirido un edificio de oficinas en 639 West 46th Street, en Hell's Kitchen, otra zona que en los últimos años ganó protagonismo por su cercanía con Hudson Yards y el proceso de renovación urbana del West Side de Manhattan.

El inmueble, comprado en 2024 por casi u$s14 millones, cuenta con alrededor de 2.300 metros cuadrados alquilables y también presenta una ocupación del 100%, según surge de los estados financieros.

A esa cartera comercial se suma One Union Square South Luxury Apartments, un edificio residencial de alta gama incorporado en 2020.

Ubicado frente a Union Square, uno de los puntos más dinámicos de Manhattan, el complejo posee 239 departamentos distribuidos en 17 pisos, además de gimnasio, espacios comunes, terrazas, jardines y servicios premium. También registra ocupación plena.

Combinación que no es casual

Este esquema ambiguo usado por la desarrolladora permite diversificar riesgos y equilibrar el negocio entre contratos corporativos de largo plazo y alquileres residenciales, reduciendo la dependencia de un único segmento del mercado inmobiliario.

Además, la internacionalización modifica su estructura financiera ya que comienza a generar una porción creciente de sus ingresos en una economía estable y con contratos íntegramente nominados en dólares.

Eso le permite reducir el impacto de los ciclos argentinos sobre su flujo de fondos y equilibrar parte del riesgo macroeconómico.

El propio balance señala que las variaciones del tipo de cambio tuvieron incidencia sobre los resultados del trimestre, aunque aclara que la evolución del negocio no respondió a cambios en la ocupación de los edificios sino a efectos contables vinculados a la exposición en moneda extranjera y a la actualización de los contratos de alquiler.

En paralelo, mantiene una característica poco habitual incluso dentro del segmento premium vinculada a que prácticamente todos sus edificios permanecen alquilados.

La excepción dentro del mercado

Esta situación de Raghsa contrasta con la realidad general del mercado corporativo argentino si se tiene en cuenta que, según el relevamiento incluido por la propia compañía, durante el primer trimestre las oficinas Clase A de Buenos Aires registraron una tasa promedio de vacancia del 17,7%.

Aunque representa una mejora respecto de los niveles observados durante 2025, todavía implica que casi dos de cada diez metros cuadrados premium permanecen sin ocupar.

La mayor demanda se concentró principalmente en tres corredores: Libertador, Panamericana y Puerto Madero, aunque también ayudó la ausencia de nuevos edificios incorporados al mercado durante el trimestre, un factor que comenzó a reducir la presión sobre la oferta.

Sin embargo, la realidad cambia cuando se observa el portafolio de Raghsa.

La empresa informa que concentra alrededor del 8% de toda la superficie de oficinas premium disponible en la Ciudad de Buenos Aires, pero con una vacancia prácticamente inexistente.

Además, los alquileres promedio de sus edificios se ubican aproximadamente un 7% por encima del promedio del mercado, una diferencia que atribuye a la calidad de los inmuebles y a la ubicación de sus desarrollos.

Ese comportamiento refleja una tendencia que los consultores inmobiliarios vienen observando desde hace varios trimestres.

Las compañías reducen superficie en edificios antiguos o con prestaciones limitadas, pero mantienen —e incluso amplían— su presencia en inmuebles de última generación.

Cambio profundo en el modelo

Detrás de la expansión internacional también aparece una transformación en el perfil de la empresa que durante buena parte de su historia fue identificada principalmente como una desarrolladora inmobiliaria.

Compraba terrenos, construía edificios y comercializaba parte de esas unidades mientras que ahora su esquema es diferente ya que privilegia conservar una parte sustancial de sus activos para generar ingresos recurrentes mediante alquileres.

Es un modelo similar al que utilizan grandes propietarios institucionales de oficinas en Estados Unidos y Europa con una lógica que consiste en desarrollar edificios de máxima calidad, mantener elevados niveles de ocupación y utilizar esos flujos para financiar nuevas inversiones.

La presencia simultánea en Buenos Aires y Manhattan refuerza esa estrategia ya que, por un lado, conserva una posición dominante en el segmento corporativo argentino y por el otro, incorpora activos ubicados en uno de los mercados inmobiliarios más líquidos y transparentes del mundo, donde la valorización de largo plazo sigue siendo uno de los principales atractivos para los inversores.

En ese contexto, el acceso al mercado accionario del grupo en 2025 amplió sus alternativas de financiamiento y acompañó una etapa de expansión que combina adquisiciones internacionales con nuevos proyectos en Argentina.

El corredor porteño en la mira

Pero lejos de abandonar el mercado local, Raghsa decidió reforzar simultáneamente su presencia en Buenos Aires en el marco de un plan que tiene como principal escenario al corredor de la avenida del Libertador, donde la compañía concentra las mayores apuestas para los próximos años.

Se trata de una zona que en los últimos años ganó protagonismo entre las grandes empresas y comenzó a disputar el liderazgo histórico de Catalinas y Puerto Madero.

La estrategia queda reflejada en las adquisiciones de tierras realizadas durante los últimos dos años.

En marzo de 2024, desembolsó u$s33,5 millones para comprar un terreno de 2.800 metros cuadrados en Avenida del Libertador 7172, donde proyecta desarrollar un edificio corporativo Clase AAA de aproximadamente 50.000 metros cuadrados.

A esa operación se sumó, a fines de 2025, la compra de un predio de unos 5.800 metros cuadrados en Avenida del Libertador 7055 por u$s73 millones, con capacidad para construir alrededor de 75.500 metros cuadrados.

En conjunto, ambas iniciativas representan una reserva de desarrollo superior a los 125.000 metros cuadrados, una cifra que muestra la dimensión de la apuesta de la empresa por el mercado corporativo argentino.

La expansión del corredor norte, la cercanía con el Parque de la Innovación, Ciudad Universitaria, el estadio Monumental y los nuevos desarrollos residenciales modificaron el mapa de oficinas de la Ciudad de Buenos Aires.

Un portafolio casi sin espacios vacíos

La posición de Raghsa dentro de ese mercado resulta singular.

El Centro Empresarial Libertador, inaugurado en 2020 y considerado el edificio de oficinas Clase AAA más grande del país, registra ocupación total.

Con más de 100.000 metros cuadrados de superficie construida y unos 60.200 metros cuadrados alquilables, se convirtió en uno de los activos más valiosos del grupo.

La misma situación presenta el Centro Empresarial Núñez, finalizado en 2024 y que también se encuentra completamente alquilado.

En tanto, 955 Belgrano Office, otra de las torres emblemáticas desarrolladas por la compañía, mantiene una ocupación cercana al 95%, mientras que la participación que conserva en Madero Office también registra plena ocupación.

En conjunto, esos edificios explican por qué la empresa logra una vacancia prácticamente nula en un mercado donde el promedio ronda el 17,7%.

De vender a administrar patrimonio

La evolución de Raghsa también refleja un cambio que atraviesa al mercado inmobiliario corporativo y que se encuentra alejado al de construir edificios para vender rápidamente las unidades y recuperar capital.

Hoy el negocio es diferente y las compañías con mayor espalda financiera buscan quedarse con los inmuebles, administrarlos durante décadas y generar flujos permanentes mediante alquileres de largo plazo.

Ese modelo ofrece ingresos previsibles, protege mejor el valor de los activos y reduce la dependencia del ciclo inmobiliario.

En ese sentido, Raghsa pasó de ser reconocida principalmente por proyectos residenciales como Le Parc a transformarse en uno de los mayores propietarios privados de oficinas premium del país.

La internacionalización coincidió además con otra decisión estratégica como fue la tomada en julio de 2025, cuando Raghsa debutó en el mercado bursátil argentino con la cotización de sus acciones.

Fue un paso que complementó las emisiones de Obligaciones Negociables (ON), que la empresa realiza desde hace más de una década.

Esa estrategia amplió las alternativas de financiamiento para afrontar proyectos de gran escala, en un negocio que requiere inversiones elevadas y plazos de recuperación extensos.