Gimnasios, salud y gastronomía desplazan a la moda de las mejores esquinas de Buenos Aires

Durante años, las principales avenidas comerciales de Buenos Aires tuvieron un protagonista casi excluyente de la mano de las marcas de indumentaria.

Abrir un local sobre Santa Fe, Cabildo, Florida o Corrientes era sinónimo de moda, accesorios y grandes vidrieras destinadas a captar el tránsito peatonal.

Ese escenario comenzó a modificarse a tal punto que el cambio ya es visible en los principales corredores comerciales.

Por lo menos así surge de analizar el último relevamiento del grupo desarrollador CBRE que muestra que el mercado atraviesa un proceso de reconfiguración impulsado por dos fenómenos que se potencian entre sí.

Por un lado, la digitalización de numerosas empresas, que dejó disponibles locales de gran superficie en ubicaciones estratégicas.

Por otro lado, esos espacios empezaron a ser ocupados por actividades que hace apenas unos años tenían una presencia mucho menor en las calles premium como son los gimnasios, centros de salud, clínicas ambulatorias y grandes propuestas gastronómicas.

De todos modos, el reporte aclara que el fenómeno no implica la desaparición de la moda.

De hecho, la indumentaria continúa siendo el principal rubro del retail porteño, con el 33,7% de los locales relevados.

Sin embargo, el crecimiento sostenido de la gastronomía, que ya representa el 20,4%, y la expansión de actividades vinculadas al bienestar muestran un cambio de tendencia que redefine el negocio inmobiliario comercial.

Un espacio de experiencias y contacto

El informe explica que detrás de esa transformación aparecen también nuevas estrategias empresariales.

Muchas marcas ya no necesitan grandes superficies para exhibir stock porque buena parte de las ventas se canaliza por comercio electrónico.

En este sentido, el local físico deja de ser un depósito para convertirse en un espacio de experiencia, posicionamiento de marca y contacto con el cliente.

En cambio, otras actividades necesitan precisamente lo contrario: amplios metros cuadrados y ubicaciones de alta visibilidad para desarrollar sus operaciones.

Un imán para las inversiones

En el trabajo también se destaca que la irrupción de nuevos jugadores no significa que el negocio atraviese una crisis sino todo lo contrario.

El relevamiento muestra que el mercado de locales comerciales mantiene una vacancia promedio de apenas 5,57% sobre un universo de 1.400 propiedades analizadas, un indicador que refleja una demanda sostenida por las ubicaciones de mayor tránsito peatonal.

Incluso hay corredores donde conseguir un local disponible se convirtió en una tarea cada vez más difícil.

Santa Fe, a la altura de Coronel Díaz, presenta una vacancia de apenas 1,27%; Rivadavia, en Caballito, registra 1,83%; y Corrientes, 1,94%.

Son niveles que muestran una rápida absorción de los espacios que quedan libres y explican por qué las empresas que buscan expandirse deben actuar con rapidez cuando aparece una oportunidad.

En el extremo opuesto aparecen Santa Fe y Callao, con una vacancia cercana al 10%; Puerto Madero, con casi 8%; y la avenida Del Libertador, en Belgrano, con 7,8%.

La lógica de los alquileres

Sin embargo, en estos casos la mayor disponibilidad no necesariamente responde a una menor demanda, sino también al tamaño de los inmuebles, los valores pretendidos por los propietarios y el perfil específico de los operadores que pueden absorber esas superficies.

El comportamiento de los alquileres confirma esa lógica.

Cabildo se mantiene como el corredor más caro de la Ciudad, con un valor promedio de u$s49 por metro cuadrado mensual, seguido por Santa Fe-Plaza Italia, con u$s48,5.

Más atrás aparecen Santa Fe-Coronel Díaz (u$s42,3) y Puerto Madero (u$s41,9). En la parte baja del ranking se ubican Florida, con u$s28,3, y Corrientes, con u$s32,3 por metro cuadrado.

Otro dato que refleja el perfil del mercado es que el 65% de los locales pertenece a cadenas comerciales, mientras que apenas el 35% corresponde a operadores independientes.

Además, cerca del 9% de las marcas presentes son internacionales, una participación que se concentra especialmente en corredores de alta exposición como Florida, Libertador y Santa Fe.

En esos corredores, el flujo de turistas y consumidores sigue siendo un atractivo para firmas extranjeras que analizan desembarcar o ampliar su presencia en el país.

Un mercado que seguirá cambiando

El informe deja una conclusión que va más allá de la evolución de los alquileres o de la disponibilidad de locales que es que el negocio del retail físico está entrando en una nueva etapa.

Ya no alcanza con tener una buena ubicación; también cambió el tipo de empresa dispuesta a pagar por ella.

Los gimnasios necesitan grandes superficies para incorporar equipamiento y sumar servicios; los operadores de salud buscan acercarse a zonas con alta densidad residencial y circulación permanente y la gastronomía, por su parte, continúa apostando por formatos de mayor escala que combinan consumo, experiencia y permanencia del cliente. En todos los casos, la ubicación volvió a convertirse en un activo estratégico.

Ese cambio ya empieza a verse en el mercado con cadenas como SportClub, que opera una extensa red de sedes y continúa ampliando su cobertura, y Smart Fit, la mayor cadena de gimnasios de América Latina.

Ambas forman parte de un segmento que mantiene planes de expansión en la Argentina.

A ellas se suma el desembarco de nuevos jugadores internacionales, como la brasileña Pratique Fitness, que eligió Buenos Aires para iniciar su crecimiento regional, una señal de que el negocio del bienestar sigue atrayendo inversiones incluso en un contexto económico desafiante.

La lógica repetida en varios rubros

Las cadenas gastronómicas también continúan buscando esquinas de alta visibilidad para desarrollar formatos de mayor escala.

Lo mismo ocurre con clínicas, centros médicos y prestadores de servicios de salud que encuentran en los corredores comerciales una oportunidad para acercarse al consumidor fuera del esquema tradicional de consultorios y sanatorios.

El propio informe de CBRE identifica a estos sectores entre los principales beneficiarios de la liberación de grandes superficies comerciales.

La moda atraviesa su propia transformación

Aunque sigue siendo el principal rubro del retail porteño, representa el 33,7% de los locales relevados, muchas marcas de ropa reducen el tamaño de sus tiendas, integran el canal físico con el comercio electrónico y convierten sus locales en espacios de experiencia, retiro de compras y construcción de marca más que en depósitos de mercadería.

El comportamiento de los propietarios también confirma que el negocio conserva atractivo ya que casi el 44% de los alquileres todavía se publica en dólares, una señal de que los corredores premium siguen siendo considerados activos capaces de preservar valor pese a los cambios del mercado.

Todo indica que la competencia por las mejores esquinas recién empieza y que la llegada de nuevas marcas internacionales, la expansión de cadenas nacionales y el crecimiento del negocio del bienestar, la salud y la gastronomía anticipan que el mapa comercial porteño seguirá transformándose.