Vaca Muerta acelera el boom inmobiliario: prometen rentas de hasta 19% en dólares

Más allá del boom petrolero de la zona, que ya dejó de ser una promesa y es una realidad cada vez más incontrastable, Vaca Muerta está impulsando un nuevo negocio anclado en las inversiones inmobiliarias.

La ciudad de Añelo, Neuquén capital y otras localidades vinculadas con la actividad petrolera de esa región son testigos de la construcción de desarrollos que prometen rentabilidades de hasta 19,2% anual en dólares.

Los proyectos incluyen viviendas, hoteles, departamentos corporativos, urbanizaciones, espacios comerciales y polos gastronómicos destinados a empresas, trabajadores y ejecutivos que operan alrededor de la formación no convencional.

Buena parte de esos planes se conocieron durante la primera edición del Foro de Inversiones Vaca Muerta Energía y Real Estate, realizado el 12 y 13 de agosto pasados en el Hotel Hilton del barrio porteño de Puerto Madero, en el marco de Expo Real Estate Argentina.

Según la información oficial del Foro, el encuentro buscó integrar por primera vez energía, territorio e inversión inmobiliaria dentro de una misma agenda.

Participaron desarrolladores, compañías de Oil & Gas, funcionarios, inversores, economistas y especialistas del mercado inmobiliario.

Durante las dos jornadas se realizaron 14 exposiciones de proyectos inmobiliarios concretos, presentados por sus propios desarrolladores.

El encuentro incluyó además paneles sobre la evolución de Vaca Muerta, inversiones energéticas, el crecimiento de Añelo, housing, servicios e infraestructura, modelos de inversión y fideicomisos, renta en dólares, contratos corporativos y el impacto de la actividad petrolera sobre el real estate.

Entre los paneles estuvieron "La energía que transforma una región", con Horacio Marín, CEO de YPF; "Vaca Muerta: la próxima etapa del desarrollo energético", con Ricardo Markous, CEO de Tecpetrol, y "El impacto de Vaca Muerta en el Real Estate", encabezado por Damián Tabakman, presidente de CEDU+AEV.

También se destacó la charla sobre "Neuquén Capital: el centro de negocios de una región en expansión", dedicado al desarrollo urbano y de servicios de la capital provincial.

Del evento participaron, entre otros, el intendente de Añelo, Fernando Banderet; el intendente de Neuquén, Mariano Gaido; los economistas Claudio Zuchovicki y Damián Di Pace; y empresarios y especialistas del sector.

El sitio oficial del encuentro informó la presencia de más de 50 speakers y presentaciones de los desarrolladores que dejaron una serie de números sobre la escala que empieza a tomar el negocio inmobiliario, con rentabilidades anunciadas de entre 9% y 19,2% anual en dólares, proyectos que superan las 1.100 unidades funcionales, masterplans de hasta 65 hectáreas y planes de financiación de hasta 144 cuotas.

Los porcentajes corresponden a estimaciones, proyecciones o condiciones comerciales informadas por las propias empresas durante el Foro y no representan una rentabilidad promedio del mercado inmobiliario de Vaca Muerta.

Inversiones por casi u$s13.900 millones

Los nuevos proyectos inmobiliarios aparecen mientras las petroleras aceleran sus desembolsos en la mayor formación de hidrocarburos de la Argentina.

Un relevamiento realizado por el sitio especializado Más Energía, elaborado sobre los planes de los principales operadores, calculó que las inversiones proyectadas en Vaca Muerta durante este 2026 alcanzan aproximadamente u$s13.890 millones, un 13,5% más que en 2025.

En este sentido, YPF concentra una porción importante de esos desembolsos si se tiene en cuenta que en agosto, su presidente y CEO, Horacio Marín, elevó la previsión de inversiones de la compañía para 2026 hasta u$s6.200 millones, frente a una estimación anterior de hasta u$s5.800 millones, según un informe de la agencia Reuters a partir de la presentación de resultados realizada por la petrolera ante inversores.

Además, YPF informó que su producción de shale oil alcanzó un promedio récord de 213.000 barriles diarios durante el segundo trimestre, un crecimiento interanual del 47% y su objetivo es terminar el 2026 con una producción cercana a los 250.000 barriles diarios.

A esa expansión se agregan proyectos de infraestructura y exportación que tienen horizontes de varios años como el presentado el pasado 13 de agosto, junto a Eni y XRG ante el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI).

Se trata del proyecto Argentina LNG, que contempla una inversión total estimada en u$s51.000 millones, de acuerdo con la información difundida por YPF.

Las inversiones traen aparejada una creciente demanda laboral esperada al punto que un estudio del Instituto Argentino del Petróleo y del Gas (IAPG) estima que el desarrollo de Vaca Muerta podría requerir entre 30.000 y 43.000 trabajadores directos hacia 2030, dependiendo del ritmo que adopten las inversiones y la producción.

Atractivos retornos en moneda extranjera

En base a esas cifras, tanto de producción petrolera como de la demanda laboral, varios grupos de desarrolladores inmobiliarios apuestan a levantar inmuebles en la zona, con proyectos que prometen una renta de hasta 19,2% anual en dólares.

El mayor retorno informado entre los proyectos presentados en el Foro corresponde a Terraza Norte Food and Parking, un polo gastronómico y de entretenimiento proyectado en Neuquén.

Según la información suministrada por sus desarrolladores durante el encuentro, el emprendimiento está constituido como fideicomiso, incorpora espacios gastronómicos y cocheras subterráneas y anuncia una renta anual sobre el capital de base del 19,2% en dólares.

Otro de los proyectos fue BIT Añelo, de Vaca Muerta Services, que contempla seis edificios de 16 departamentos cada uno, alrededor de 7.000 metros cuadrados y unas 100 unidades funcionales.

De acuerdo con la presentación realizada por la compañía, la estructura de fideicomiso permite ingresar a un precio al costo que sus responsables estiman 40% inferior al valor de mercado.

El esquema ofrece una renta del 6% durante la construcción y una renta preferida del 15% anual en dólares una vez terminado el proyecto.

Por su parte, Ecosan presentó Cuarzo II, un desarrollo modular residencial de departamentos de tres ambientes ubicado cerca del acceso a la Ruta Provincial 7.

La empresa proyectó una rentabilidad de entre 10% y 15% anual en dólares y explicó que el cálculo toma como referencia los resultados de Cuarzo I y la evolución del metro cuadrado en Añelo.

En tanto, Grupo Szczech y Lido Group presentaron Añelo Boulevard con una rentabilidad garantizada del 9% en dólares, según la información proporcionada por sus desarrolladores en el Foro.

Este proyecto es también uno de los emprendimientos de mayor escala expuestos durante las jornadas realizadas en el Hotel Hilton de Puerto Madero.

De acuerdo con la presentación de Grupo Szczech, contempla más de 89.000 metros cuadrados y más de 1.100 unidades funcionales, principalmente orientadas a la renta corporativa.

El proyecto incluye generación propia de energía solar, sistemas de eficiencia energética, seguridad permanente y certificación EDGE.

También fue presentado Alamos, desarrollado por Edisur en asociación con Cititek, que utilizan arquitectura modular para completar las construcciones en aproximadamente seis meses, un plazo pensado para acompañar las necesidades habitacionales de las compañías energéticas.

El proyecto ya supera las 100 unidades construidas y comenzó una tercera etapa de producción, mientras que los planes contemplan posteriormente incorporar un hotel dentro del mismo predio.

Durante su presentación en el Foro, Edisur calculó para los inversores un ingreso neto aproximado de u$s1.450 mensuales por unidad.

Añelo, una ciudad con fuerte déficit habitacional

El crecimiento inmobiliario tiene como principal escenario a una localidad cuya población se modificó fuertemente desde el desarrollo masivo de Vaca Muerta.

Añelo registró un crecimiento poblacional del 142% entre los censos de 2010 y 2022, según los datos relevados por el Laboratorio de Ideas Sostenibles y difundidos a partir del trabajo de la investigadora María Delia Porta sobre desarrollo urbano territorial en Vaca Muerta.

Porta estimó además que la localidad recibe aproximadamente 1.500 nuevos habitantes por año y que su población ya supera los 10.000 residentes.

Los estudios realizados sobre el desarrollo urbano de Añelo estiman un déficit habitacional cercano al 60%, con problemas relacionados tanto con las viviendas como con la capacidad de la infraestructura y los servicios para acompañar el aumento de la población.

En este sentido, el intendente de Añelo, Fernando Banderet, reconoció públicamente esa presión en declaraciones reproducidas por distintos medios, entre ellos iProfesional, en las cuales pidió a quienes pretendieran trasladarse a la localidad en busca de empleo que no lo hicieran con sus familias sin contar previamente con una oportunidad laboral concreta.

Banderet señaló que el crecimiento demográfico había generado una fuerte presión sobre las escuelas y el sistema sanitario de la localidad.

Hoteles y edificios premium se suman a la oferta

Una parte de los proyectos presentados durante el Foro apunta específicamente al mercado corporativo generado por la industria energética.

Por caso, Fincas de Añelo expuso un masterplan ubicado sobre la Ruta Provincial 7, con macrolotes desde 2.500 metros cuadrados destinados a desarrollos residenciales, comerciales, logísticos y de servicios.

Según la información presentada por sus responsables, dentro del masterplan se encuentra Añelo Nuevo, con nueve edificios construidos; CLH Suites, presentado como el primer hotel automatizado cuatro estrellas del país; y Elysian, un complejo de seis edificios premium.

También se destacaron Flexibox, orientado a soluciones modulares para entornos productivos, y Solares de Añelo, destinado a viviendas premium.

Otro emprendimiento presentado fue Neweken, desarrollado por Neos con respaldo de Grupo Saltapor, que ya se encuentra operativo y cuenta con 112 unidades de 57 metros cuadrados y dos dormitorios, completamente equipadas.

Sus desarrolladores informaron durante el encuentro que entre sus clientes se encuentran empresas relacionadas con el Gasoducto Perito Moreno y el Oleoducto Vaca Muerta Sur.

En Neuquén capital, Grupo Marting presentó La Barceloneta Energy & Business, orientado principalmente a ejecutivos relacionados con la industria energética.

El desarrollo combina alojamiento, coworking, gastronomía y otros servicios dentro de un formato híbrido entre hotel y edificio residencial.

Proyectos que se extienden a otras ciudades

La expansión inmobiliaria presentada durante el Foro tampoco termina en Añelo, tal como se desprende de analizar la presentación de Grupo Visca, en asociación con RockHaus y Up Town Developers, que lannzaron una cartera de emprendimientos distribuida entre Neuquén y Río Negro.

Las promesas incluyen el Master Plan Campo Grande, sobre 65 hectáreas; el Master Plan Cinco Saltos-Centenario, de 60 hectáreas; Rock Haus San Patricio del Chañar, de 13 hectáreas; Chañar 2, con 5.500 metros cuadrados y una ocupación que sus desarrolladores informaron en el 100%; y Chañar 3, actualmente en ejecución, con 17.000 metros cuadrados.

En Neuquén capital, Safiar presentó un programa de 12 proyectos que prevé desarrollar hasta 2040, con unidades que van desde monoambientes hasta departamentos de tres dormitorios.

La compañía informó que actualmente cuenta con 380 departamentos y ofrece esquemas de financiación de hasta 144 cuotas.

Otro de los anuncios realizados durante el encuentro fue el desembarco de Grupo Portland en Neuquén con su proyecto Open, basado en un concepto que la desarrolladora ya implementó en el norte del Gran Buenos Aires.

Según el cronograma informado por la compañía durante el Foro, las obras comenzarán durante el primer cuatrimestre de 2027.

Alquileres caros y propiedades sin ocupar

La fuerte necesidad de infraestructura y vivienda que registran los estudios urbanos de Añelo convive con una situación diferente dentro de una parte del mercado de alojamiento corporativo.

Un relevamiento publicado el 12 de agosto por el sitio especializado Vaca Muerta News, realizado a partir de consultas con operadores inmobiliarios locales, registró propiedades sin ocupar y complejos con elevados niveles de vacancia.

En este contexto, la presidenta del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Neuquén, Marina Demaría, afirmó al medio que existen complejos con más del 60% de desocupación y señaló que algunos propietarios prefieren mantener vacías las unidades antes que reducir los valores solicitados.

El relevamiento encontró departamentos preparados para cuatro personas ofrecidos entre $2,5 millones y $3,5 millones mensuales, incluyendo servicios y limpieza.

Demaría también advirtió sobre los desarrollos que se comercializan con expectativas de rentabilidad superiores al 15% anual en dólares y recomendó a los inversores consultar a referentes inmobiliarios matriculados de la zona antes de concretar una operación.

En la misma nota, Matías Oseroff, titular de Inversiones del Comahue, sostuvo que existe una demanda más estable de viviendas destinadas a familias residentes de Añelo, mientras parte de la oferta concebida para alquiler corporativo registra mayores niveles de desocupación.

El secretario general del Sindicato de Petroleros Privados, Marcelo Rucci, cuestionó además los valores cobrados por determinados alojamientos y afirmó que algunas empresas dejaron de contratar viviendas en Añelo por el costo.

Así, los proyectos presentados durante el Foro se incorporarán a un mercado en el que conviven distintas demandas.

Los desarrolladores anunciaron rentabilidades de entre 9% y 19,2% anual en dólares, emprendimientos que superan las 1.100 unidades, financiación de hasta 144 cuotas y nuevos hoteles y complejos corporativos.

En paralelo, las petroleras proyectan invertir alrededor de u$s13.890 millones en Vaca Muerta durante 2026 y el IAPG calcula una necesidad de hasta 43.000 trabajadores directos hacia 2030.