IRSA sigue de "shopping" y prepara un agresivo plan de expansión

El grupo desarrollador inmobiliario IRSA prepara una nueva etapa de expansión inmobiliaria, para lo cual ya pagó anticipos por u$s12,6 millones que usó para adquirir propiedades que serán usadas como parte de esa estrategia de negocios.

Si bien las ubicaciones, características y precios definitivos todavía no se informaron, el holding controlado por Eduardo Elsztain espera cerrar esas operaciones durante el ejercicio fiscal que finalizará en junio de 2027.

Los desembolsos fueron realizados parcialmente antes y parcialmente después del último cierre contable, según los estados financieros anuales de IRSA al 30 de junio de 2026, aprobados por el directorio el 3 de septiembre pasado y que acaban de ser publicados en la web de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Las futuras compras se incorporan a una expansión que ya está en marcha si se tiene en cuenta que, durante el último ejercicio, el grupo adquirió dos centros comerciales, compró un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires, lanzó un edificio corporativo que tendrá a Mercado Libre como principal locatario, avanzó con la construcción de un shopping en La Plata y firmó nuevas operaciones en Ramblas del Plata.

Si bien no se trata de un plan formal presentado por IRSA, la información difundida junto con sus resultados permite reconstruir sus componentes con adquisiciones de inmuebles, recuperación de activos sin actividad, construcción de nuevos establecimientos y comercialización de terrenos mediante acuerdos con otros desarrolladores.

Este nuevo ciclo de negocios se lleva a cabo en forma paralela a los aumentos de recursos destinados a sus propiedades, una reducción de su efectivo disponible y un crecimiento de su su endeudamiento, tal como también informa el grupo en sus estados financieros, en los cuales también admite haber distribuido dividendos y completar el programa de warrants que había comenzado en 2021.

El punto de partida del nuevo ciclo

IRSA fue fundada en 1943, pero comenzó en 1991 la etapa en la que concentró sus actividades en el mercado inmobiliario argentino.

Su controlante directa es Cresud, que posee el 55,14% de los votos, mientras que el beneficiario final del grupo es Eduardo Elsztain.

La empresa administra centros comerciales, alquila espacios corporativos, participa en hoteles, desarrolla propiedades residenciales y conserva terrenos para proyectos futuros y también posee el 29,12% de Banco Hipotecario.

Al cierre del balance de junio pasado, su cartera estaba formada por 18 centros comerciales con más de 410.000 metros cuadrados de área bruta locativa, cinco edificios corporativos y tres hoteles.

El principal núcleo de la actividad inmobiliaria está concentrado en los shoppings, teniendo en cuenta, por ejemplo que opera seis establecimientos en la Ciudad de Buenos Aires que Alto Palermo, Abasto, Paseo Alcorta, Patio Bullrich, Dot Baires Shopping y Distrito Arcos.

A esa presencia se agregan centros comerciales en el Gran Buenos Aires y en ciudades como Rosario, Córdoba, Mendoza, Salta, Neuquén, Santa Fe y Mar del Plata, además de que la incorporación de Al Oeste y Los Gallegos amplió esa red, mientras que Distrito Diagonal agregará otra ubicación cuando comience a funcionar en La Plata.

Una fuerte recuperación de activos

Una de las primeras operaciones de su plan de expansión fue la compra de Al Oeste Shopping por u$s9 millones, concretada en septiembre de 2025.

El establecimiento está ubicado en Haedo, partido de Morón, y, según reconoció IRSA en su balance, operaba por debajo de su potencial.

La compañía pagó u$s4,5 millones al firmar la operación, acordó cancelar el saldo mediante cuatro cuotas anuales y puso en marcha una reconversión para transformarlo en Oeste Outlet, cuya apertura está prevista para el ejercicio fiscal de 2027.

El complejo posee 20.000 metros cuadrados de área bruta locativa, con 40 locales, seis espacios gastronómicos, cinco canchas de pádel, 14 salas de cine y 1.075 cocheras y dispone de capacidad para incorporar otros 12.000 metros cuadrados.

La compra del shopping Los Gallegos de Mar del Plata

El segundo avance dentro del negocio comercial ocurrió en junio pasado, cuando concretó la adquisición del shopping Los Gallegos de Mar del Plata por u$s13,5 millones, de los cuales pagó u$s12,5 millones y retuvo el millón de dólares restante como garantía.

Los Gallegos posee 10.500 metros cuadrados de superficie locativa; cuenta con 49 locales, 14 stands, dos salas cinematográficas, una tienda departamental y 115 cocheras.

El directorio analiza ahora una reorganización de las dos sociedades adquiridas para hacer más eficiente su funcionamiento.

Dos variantes para una misma estrategia

Además, IRSA avanzó con la construcción del centro comercial Distrito Diagonal en La Plata, cuya apertura está prevista para el período fiscal que termina en junio de 2027 y que se desarrolla en paralelo con la reconversión de Al Oeste en Oeste Outlet.

Una parte de la expansión comercial provendrá así de activos adquiridos, como Al Oeste y Los Gallegos, mientras que otra surgirá de proyectos desarrollados por la compañía.

Estas operaciones se sumarán a las actividades de sus centros comerciales que mantuvieron durante el último año sus niveles operativos, según la presentación de resultados, en los cuales se observa que los ingresos y el EBITDA ajustado del segmento acompañaron la evolución de la inflación.

La apuesta por el segmento corporativo

La expansión también alcanza a los inmuebles destinados a empresas, si se tiene en cuenta que durante el ejercicio, lanzó un nuevo edificio de 15.350 metros cuadrados en Polo Dot, en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires que ampliará e integrará el edificio Zetta y tendrá a Mercado Libre como principal locatario, según informó IRSA al presentar sus resultados anuales.

La construcción se incorpora a una cartera premium que terminó el período con un nivel de ocupación del 100%.

En el mismo sentido, IRSA también avanza con el Edificio del Plata, el proyecto de reconversión del antiguo Mercado del Plata en el microcentro porteño y cuyo desarrollo contempla viviendas, locales comerciales de uso gastronómico y cocheras.

A todos estos proyectos, el holding le suma una operación que concretó en octubre de 2025, cuando compró un inmueble sobre la avenida Gaona, en el barrio porteño de Flores, que se realizó dentro de un proceso judicial y demandó u$s6,8 millones, pagados en su totalidad.

La propiedad está emplazada sobre un terreno de 8.856 metros cuadrados y posee alrededor de 17.000 metros cuadrados construidos, además de capacidad de ampliación.

La compañía informó que proyecta refuncionalizar el edificio, pero no definió cuál será su uso futuro, cuánto invertirá en las obras ni cuándo comenzará la intervención y tampoco precisó si será destinado a viviendas, espacios corporativos, actividades comerciales o un proyecto mixto.

Cómo aprovechar la cartera consolidada

En Córdoba, IRSA acordó transferir a un desarrollador local un terreno situado junto al Córdoba Shopping en el cual su nuevo dueño construirá un edificio corporativo.

Como contraprestación, la compañía recibirá un piso completo de aproximadamente 979 metros cuadrados, derechos sobre cocheras y una opción para adquirir superficie adicional, con un valor de referencia de la operación que asciende a alrededor de u$s2,4 millones.

También celebró un contrato de 50 años sobre una superficie de aproximadamente 6.200 metros cuadrados dentro del predio de Soleil Premium Outlet, en la zona norte de la provincia de Buenos Aires y en donde se construirán locales que serán integrados al complejo existente.

El otro eje del ciclo inmobiliario es el desarrollo de Ramblas del Plata en la Costanera Sur de Capital Federal, al que la propia empresa define como su mayor proyecto de usos mixtos.

El emprendimiento se levanta sobre el terreno de la antigua Ciudad Deportiva de Boca y se proyectan edificios residenciales, espacios corporativos, comercios, áreas públicas y sectores recreativos.

Durante el ejercicio, IRSA avanzó con las obras de infraestructura y la comercialización del predio y cerró cinco nuevas permutas antes del cierre y otras dos posteriormente, con lo que alcanzó un total acumulado de 20 lotes comercializados.

Las operaciones se estructuran mediante anticipos en efectivo y la entrega futura de metros cuadrados vendibles, en tanto que los desarrolladores reciben los lotes y parte del precio queda representada por superficies que serán entregadas a IRSA cuando se construyan los edificios.

El primer movimiento incluido en el balance fue una modificación de un contrato anterior que agregó u$s7,1 millones al precio original que quedó compuesta por u$s3,5 millones en efectivo y metros cuadrados futuros valuados en otros u$s3,6 millones.

En noviembre y diciembre de 2025, firmó acuerdos sobre dos lotes por u$s11,8 millones y en febrero pasado agregó otras dos operaciones por u$s11,3 millones, en tanto que el 24 de junio sumó un lote de 6.947 metros cuadrados, con una superficie vendible estimada en 17.500 metros cuadrados y un precio de u$s14,2 millones.

Luego firmó dos nuevas permutas siendo la primera, por un lote de 2.360 metros cuadrados, valuada en unos u$s4 millones, y la segunda, sobre un terreno de 2.095 metros cuadrados que alcanzó u$s6,7 millones.

De esta manera, las nuevas operaciones de Ramblas del Plata sumaron u$s10,7 millones después del cierre y elevaron a 20 la cantidad de lotes comercializados desde el comienzo del proyecto.

Más recursos para crecer

La acumulación de compras, construcciones, permutas y mejoras tuvo su correlato financiero ya que, durante el ejercicio informado, IRSA destinó $84.927 millones a adquirir y mejorar propiedades de inversión, frente a $52.485 millones del período anterior.

Como los estados financieros presentan las cifras comparativas ajustadas por inflación, el incremento fue de aproximadamente 62% en términos reales.

Además, la compañía utilizó otros $8.443 millones para incorporar y mejorar propiedades, plantas y equipos, mientras que el flujo neto aplicado a todas las actividades de inversión alcanzó $283.593 millones, frente a $109.871 millones del ejercicio anterior.

Mientras elevaba sus inversiones, IRSA redujo el efectivo y sus equivalentes desde $236.139 millones hasta $112.992 millones, pero sus inversiones financieras corrientes crecieron desde $292.156 millones hasta $459.395 millones.

La estructura financiera del avance

En cuanto a los préstamos consolidados, aumentaron desde $864.225 millones hasta $1.006.699 millones, de los cuales $175.712 millones tenían vencimiento dentro de los 12 meses posteriores al cierre y $830.987 millones correspondían a compromisos de mayor plazo.

La mayor parte de la deuda estaba denominada en moneda estadounidense y, al 30 de junio, los préstamos en dólares ascendían a aproximadamente u$s678 millones.

Además, durante el ejercicio, IRSA emitió Obligaciones Negociables (ON), por u$s230 millones, mientras que en diciembre de 2025 colocó u$s180 millones adicionales de una serie internacional con vencimiento en 2035 y en junio pasado sumó otros u$s50 millones en el mercado local.

En paralelo con el aumento de las inversiones y la deuda, la empresa distribuyó dividendos en efectivo con un rendimiento aproximado del 10% con pagos realizados durante el ejercicio que representaron $165.840 millones dentro del flujo de fondos consolidado.

IRSA también completó el programa de warrants iniciado en 2021 ya que, durante el último ejercicio, los tenedores ejercieron opciones que permitieron a la compañía recibir u$s4,4 millones y emitir 83.595.129 nuevas acciones ordinarias.

Los números que dejó el ejercicio

Del balance también se desprende que los segmentos de renta —centros comerciales, inmuebles corporativos y hoteles— alcanzaron un EBITDA ajustado de $317.725 millones, con un crecimiento de 1,4% durante el ejercicio, mejora que la empresa atribuyó a los negocios corporativo y hotelero.

Los ingresos consolidados aumentaron desde $625.706 millones hasta $657.599 millones, una suba real cercana al 5%; los alquileres y servicios aportaron $410.482 millones; la actividad hotelera y turística generó $88.709 millones; y la venta de propiedades y desarrollos sumó $24.674 millones.

De esta forma, IRSA cerró el ejercicio con una ganancia consolidada de $420.977 millones, frente a los $261.911 millones obtenidos el año anterior.

Una parte relevante del resultado se explicó por la revaluación contable de las propiedades de inversión, rubro que aportó una ganancia de $193.797 millones, contra una pérdida de $3.338 millones en 2025.

La diferencia entre ambos ejercicios superó los $197.000 millones y no representó por sí misma un ingreso de efectivo.

A ese efecto se sumaron un resultado operativo de $445.357 millones y $39.134 millones provenientes de la participación de IRSA en sociedades asociadas y negocios conjuntos.