Sale a licitación el mayor estacionamiento subterráneo de la Ciudad
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Puntos importantes
El GCBA licita la explotación de su mayor estacionamiento subterráneo individual bajo la Av. 9 de Julio.
Con 510 plazas y por 5 años, exige al futuro operador incluir espacios para bicis, motos, autos eléctricos e inversiones.
El canon es de $26.3M mensuales, abriendo una nueva competencia.
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires lanzó la licitación para entregar por cinco años la explotación del mayor estacionamiento subterráneo individual bajo dominio de la administración que lidera Jorge Macri.
Se trata de una estructura con capacidad para 510 vehículos ubicada debajo de la avenida 9 de Julio, entre Juncal y avenida Santa Fe.
El llamado a licitación parte de un canon mensual de $26,3 millones, equivalente a unos u$s17.400 según la cotización vendedora del Banco Nación del 17 de septiembre pasado.
El monto fue fijado a partir de una tasación realizada por el Banco Ciudad y si ese canon inicial se mantuviera sin modificaciones durante los 60 meses del contrato, el adjudicatario pagaría un total nominal de $1.578 millones, cerca de u$s1,04 millones al tipo de cambio actual.
Las empresas interesadas podrán presentar sus ofertas hasta las 11 del 21 de octubre próximos, en tanto que la apertura de los sobres comenzará media hora después en la sede de la Dirección General de Concesiones y Permisos, ubicada en avenida Martín García 346.
Un activo debajo de una gran avenida
Según el informe urbanístico oficial, el estacionamiento ocupa 12.867 metros cuadrados y posee un único nivel de cocheras, con una capacidad máxima proyectada de 510 automóviles, aunque la distribución deberá adaptarse a las exigencias de accesibilidad y a las intervenciones requeridas en el nuevo contrato.
Los antecedentes oficiales lo ubican por encima de las restantes playas subterráneas porteñas consideradas individualmente como, por ejemplo, las instalaciones denominadas 9 de Julio Norte y 9 de Julio Sur, ubicadas en el sector de Lavalle y Sarmiento, que tienen capacidades máximas de 250 y 417 vehículos, respectivamente.
Aunque esos dos establecimientos suman 667 espacios, constituyen unidades diferenciadas en comparación con la playa situada entre Santa Fe y Juncal, que tendrá 510 plazas dentro de una única estructura, lo cual la ubica como el mayor estacionamiento subterráneo individual perteneciente al gobierno porteño y destinado a explotación comercial.
Cabe aclarar que la comparación alcanza a los bienes bajo dominio de la Ciudad y no incluye estacionamientos privados pertenecientes a centros comerciales, hoteles, edificios corporativos o complejos residenciales.
Una obra con casi tres décadas
La playa fue proyectada y construida durante la década de 1990 como parte de un programa destinado a ampliar la capacidad de estacionamiento del centro porteño sin ocupar más espacio en la superficie.
Playas Subterráneas SA obtuvo la adjudicación para construir y explotar el establecimiento en 1997, en tanto que la obra comenzó a funcionar en 1998 con una capacidad cercana a 500 automóviles y espacios destinados a bicicletas.
El emprendimiento fue desarrollado debajo de las plazoletas de la avenida 9 de Julio, con accesos desde las calles laterales y pasos peatonales que atraviesan el corredor.
La continuidad del mismo operador durante distintas etapas convirtió a la empresa en la referencia histórica del predio.
El nuevo llamado abre la competencia por la próxima concesión sin reservarle la explotación a la compañía que presta actualmente el servicio.
Una estructura entre dos avenidas
Las rampas vehiculares tienen sus accesos sobre Cerrito y Carlos Pellegrini, aunque también existen cuatro núcleos de circulación peatonal próximos a los cruces con Juncal y Arenales y otros dos ubicados cerca de avenida Santa Fe.
La distribución permite atravesar de manera subterránea la avenida 9 de Julio entre Carlos Pellegrini y Cerrito, corredores que forman parte de la superficie que deberá mantener el futuro concesionario.
El inventario incorporado al llamado identifica dos ascensores, uno se encuentra en funcionamiento y el otro, en mantenimiento.
La playa también cuenta con sistemas de ventilación natural y forzada, con tomas de aire instaladas en las plazoletas ubicadas en la superficie.
Dentro del predio se encuentran las salas de máquinas de los equipos termomecánicos y de los sistemas de bombeo pluvial y cloacal y existen además recintos reservados para las instalaciones de la empresa distribuidora de electricidad.
El operador histórico del predio
Playas Subterráneas SA, CUIT 30-57031301-7, es una sociedad anónima con domicilio en la Ciudad de Buenos Aires y actividad registrada en la explotación de servicios de estacionamiento.
La compañía aparece en los antecedentes administrativos porteños como concesionaria de varias playas ubicadas debajo de la avenida 9 de Julio.
La base de datos oficial también la vincula con los estacionamientos de Lavalle 1025/1075 y con distintas localizaciones sobre esa avenida.
Los registros de la Ciudad agrupan varias playas dentro de una misma relación contractual, cuyo período informado se extiende entre el 15 de diciembre de 2021 y el 14 de diciembre.
Esa fecha constituye un antecedente general de las concesiones otorgadas a la empresa, pero el registro abierto no individualiza el vencimiento de cada establecimiento.
Además, varios informes de la Auditoría General de la Ciudad reconstruyeron extensiones y compensaciones concedidas a Playas Subterráneas durante su relación contractual con el Estado porteño.
La sociedad podrá presentarse a la nueva licitación si reúne los requisitos fijados en los pliegos, pero para conservar el negocio deberá competir con las demás empresas interesadas y presentar una propuesta técnica y económica admisible.
Nuevas inversiones
El futuro operador deberá financiar las obras, reparaciones, instalaciones y equipos necesarios para explotar el establecimiento.
La oferta tendrá que describir los servicios previstos, el equipamiento y las intervenciones comprometidas.
Bajo su responsabilidad quedarán los sistemas eléctricos, sanitarios, termomecánicos, de bombeo, ventilación y protección contra incendios.
También deberá conservar las rampas, ascensores, pisos, paredes, accesos peatonales y sectores de circulación.
El concesionario asumirá además la instalación y el mantenimiento de los sistemas de control de entradas, salidas y cobros, junto con la señalización interna y externa.
Al finalizar los cinco años, el adjudicatario tendrá que reintegrar el inmueble con sus construcciones, instalaciones y accesorios en condiciones de uso y conservación. Las mejoras incorporadas permanecerán en el predio.
Un esquema para distintas formas de movilidad
Si bien el destino principal seguirá siendo el de garaje comercial, la licitación incorpora obligaciones para bicicletas, motos, automóviles eléctricos y personas con movilidad reducida.
El operador deberá garantizar un mínimo de 88 módulos para bicicletas y adecuar el espacio destinado a su guarda, servicio que será gratuito cuando se utilice bajo la modalidad de media estadía, fijada en 12 horas.
También tendrá que acondicionar un sector exclusivo para motos y reservar cocheras accesibles, con las dimensiones y condiciones de circulación establecidas por la normativa vigente.
Para los automóviles eléctricos se exige un mínimo de 10 cocheras con cargadores, posiciones que no podrán superar el 5% de la capacidad total, lo que fija un límite práctico de 25 plazas sobre las 510 disponibles.
El adjudicatario deberá ejecutar las obras eléctricas e instalar las tomas, los centros de carga y el sistema de gestión operativa.
La ecuación detrás del canon
El canon inicial de $26,3 millones equivale a $315,6 millones anuales, unos u$s209.000 al tipo de cambio utilizado para la conversión.
Distribuido entre las 510 plazas, representa aproximadamente $51.570 mensuales por cochera por lo que para cubrir exclusivamente ese pago, cada espacio debería producir un promedio cercano a $1.720 diarios durante un mes de 30 días.
El cálculo no contempla salarios, electricidad, seguros, impuestos, seguridad, mantenimiento, reparaciones ni las inversiones requeridas, ni considera los períodos en los que parte de las cocheras permanezca desocupada.
El resultado económico dependerá de la tarifa, la rotación diaria, los abonos mensuales, el nivel de ocupación y los ingresos procedentes de los servicios complementarios habilitados.
La ubicación constituye el principal activo comercial ya que se encuentra cerca de oficinas, hoteles, comercios, establecimientos gastronómicos y diferentes conexiones de transporte público.
Una competencia en distintas etapas
La Ciudad estructuró el procedimiento como una licitación pública de etapa múltiple en la cual, primero se evaluarán los antecedentes jurídicos, técnicos y económicos de los participantes y después avanzará la comparación de las propuestas admitidas.
Los pliegos pueden descargarse gratuitamente del sitio del Ministerio de Hacienda y Finanzas porteño y los interesados podrán visitar el inmueble hasta cinco días antes de la apertura de las ofertas, previa coordinación con la Dirección General de Concesiones y Permisos.
Entre los usos complementarios contemplados por el Código Urbanístico aparecen las estaciones de carga eléctrica, los lavaderos de vehículos, depósitos, guardamuebles, bauleras y locales de distribución.
