Aseguradora RUS emite un fideicomiso inmobiliario de u$s8,8 millones abierto desde u$s100
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Puntos importantes
RUS lanza un fideicomiso inmobiliario con inversión mínima de u$s100.
La firma asegura los alquileres y recomprará los activos en diez años.
El inversor participa de la renta trimestral en dólares.
La empresa Río Uruguay Seguros (RUS) prepara la colocación pública de certificados de participación respaldados por una cartera de oficinas, sedes comerciales y departamentos, ofreciendo una inversión mínima de u$s100 y prometiendo que los ingresos obtenidos por los alquileres serán distribuidos trimestralmente, después de descontar los gastos correspondientes.
La operación se realizará mediante el fideicomiso financiero inmobiliario RUS Futuro, que emitirá certificados por un valor nominal de hasta u$s8.877.516.
El prospecto fue lanzado el martes 22 de septiembre pasado, aunque todavía deja pendientes las fechas de licitación, emisión y liquidación, que deberán informarse mediante un aviso de suscripción.
El negocio tendrá una estructura particular ya que la aseguradora aportará los inmuebles, continuará utilizándolos como única inquilina y pagará los cánones que generarán la renta para los inversores.
Cuando finalice el fideicomiso, también quedará obligada a recomprar los activos que sigan dentro de la cartera si antes falta una oferta superior de un tercero.
Como parte del proceso, CFA Compañía Fiduciaria Americana actuará como fiduciario financiero y emisor; ARG Capital será el organizador; Tarallo, Integrar y Arpenta Valores intervendrán como colocadores, mientras que AFLA, una sociedad controlada mayoritariamente por Río Uruguay Seguros, tendrá a su cargo la administración inmobiliaria.
Cómo funcionará la inversión de la aseguradora
Lo concreto es que RUS prepara esta colocación que permitirá ingresar desde u$s100 a un fideicomiso respaldado por oficinas, sedes comerciales y departamentos.
Ese monto corresponde a la suscripción mínima de 100 certificados de u$s1 cada uno, con la salvedad de que el inversor no adquiere una propiedad, sino el derecho a participar de la renta neta de los alquileres y del dinero obtenido con la venta o recompra final de los inmuebles.
Cada certificado tendrá un precio de suscripción de u$s1; el monto mínimo para participar será de u$s100 y las sumas superiores deberán integrarse en múltiplos de u$s1.
La colocación será realizada mediante un mecanismo de formación de libro y los interesados podrán suscribir los certificados en efectivo o, en el caso de determinados inversores que participaron de la etapa privada, canjear los certificados de las series 1 y 4 por los nuevos títulos.
Los valores podrán listarse en Bolsas y Mercados Argentinos y negociarse en A3 Mercados o en otro mercado autorizado por la Comisión Nacional de Valores (CNV), lo cual facilita la transferencia de los certificados, aunque el prospecto advierte sobre el riesgo de que exista una liquidez limitada.
De acuerdo al documento analizado por iProfesional, el fideicomiso tendrá una duración inicial de 10 años desde la emisión y, una vez cumplido ese plazo, comenzará automáticamente su liquidación, prevista inicialmente por 12 meses y susceptible de prórroga bajo las condiciones establecidas en el contrato.
Los titulares recibirán dos clases de pagos. La primera corresponderá al rendimiento generado por los alquileres, que será distribuido trimestralmente y la segunda será la amortización del capital y dependerá de la venta o recompra de los inmuebles al terminar la operación.
Los certificados estarán denominados, serán integrados y resultarán pagaderos en dólares dentro de la Argentina.
Cuando el fideicomiso reciba alquileres en pesos, el fiduciario deberá obtener los dólares mediante operaciones con títulos al tipo de cambio MEP u otros mecanismos permitidos.
El inversor adquirirá un certificado de participación en el patrimonio fideicomitido que le otorga derechos económicos sobre los resultados del negocio, pero carece de un derecho real sobre una oficina, un departamento o una cantidad determinada de metros cuadrados.
Los 16 inmuebles del fideicomiso están ubicados en CABA, Entre Ríos, Córdoba y Corrientes
El fideicomiso estará respaldado inicialmente por 16 activos inmobiliario, de los cuales seis son departamentos del edificio GUAY I, ubicado en Concepción del Uruguay, Entre Ríos.
Los otros 10 corresponden a oficinas, locales, sedes operativas y propiedades destinadas a actividades comerciales, formando una cartera comercial que incluye activos en avenida Córdoba 612 y Larrea 1324, en CABA; Paraná, Gualeguaychú, Gualeguay, Concordia y Concepción del Uruguay, en Entre Ríos; Córdoba capital y la ciudad de Corrientes.
Los seis departamentos tienen una valuación inicial de u$s815.586 y las 10 unidades comerciales suman u$s8.061.930 y, en conjunto alcanzan los u$s8.877.516 utilizados para determinar el valor nominal de la emisión.
Río Uruguay Seguros alquilará los inmuebles y aportará el canon que genera la renta
Río Uruguay Seguros será la locataria de todos los activos y, en el caso de las propiedades comerciales, deberá pagar un canon inicial de u$s65.000 mensuales desde el 1 de octubre próximo.
El acuerdo tendrá una década de vigencia y el alquiler será abonado en pesos al dólar MEP, además de que RUS tendrá a su cargo los servicios, impuestos, tasas, contribuciones, expensas ordinarias y extraordinarias incluidas en el contrato, además de las reparaciones derivadas del uso habitual.
El incumplimiento de dos períodos mensuales, consecutivos o alternados, habilitará al fiduciario a resolver el contrato y ejercer las acciones de cobro correspondientes.
Los seis departamentos están incluidos en otro contrato, vigente desde el 1 de abril pasado hasta el 30 de marzo de 2029, con un canon conjunto de u$s4.500 mensuales.
RUS podrá destinar esas unidades al uso corporativo o al subalquiler permanente o temporal y cuando concluya el acuerdo, AFLA deberá negociar su renovación o buscar nuevos locatarios para conservar la ocupación de las viviendas.
De acuerdo al documento, los dos contratos generan un canon inicial conjunto de u$s69.500 mensuales y más del 90% de la renta estimada para el fideicomiso provendrá del acuerdo comercial de 10 años.
Las tres proyecciones del fideicomiso prevén rendimientos anuales de entre 7,1% y 8,7%
El prospecto presenta escenarios pesimista, base y optimista, con diferencias que dependen de la mora, la incobrabilidad, la evolución de los alquileres residenciales y el precio obtenido por los inmuebles al concluir el fideicomiso.
El escenario base proyecta una tasa interna de retorno anual del 7,97%; supone una mora equivalente al 3% de los alquileres, una incobrabilidad definitiva del 0,03%, ausencia de vacancia y estabilidad del canon de los departamentos cuando sea renegociado.
También considera que los activos podrán venderse o recomprarse al finalizar el décimo año por el mismo valor utilizado al comienzo.
Bajo esos supuestos, los pagos acumulados de rentas y recuperación del capital ascenderían a u$s15.952.530 durante toda la operación.
El escenario pesimista calcula una tasa interna de retorno anual del 7,17%; una mora del 10%, una disminución del 10% en el canon residencial durante cada renegociación y una realización final de los inmuebles equivalente al 90% de su valor inicial. La distribución acumulada estimada sería de u$s14.987.819.
En el caso del escenario optimista, proyecta una tasa del 8,71%, sin mora ni incobrabilidad, con aumentos del 10% en los alquileres residenciales y un valor final de los activos equivalente al 110% del importe inicial, además de pagos acumulados que alcanzarían los u$s16.918.486.
De todos modos, el documento aclara que el fiduciario y el administrador inmobiliario carecen de capacidad para garantizar el resultado de la inversión.
Al cabo de 10 años la aseguradora tendrá la obligación de recomprar los inmuebles
Durante la liquidación, el fiduciario podrá recibir ofertas de terceros por una parte o por la totalidad de las propiedades, pero RUS tendrá un derecho preferente para igualar o mejorar esas propuestas.
Si aparece una oferta superior al valor de recompra, la aseguradora contará con 15 días hábiles para ejercer esa opción y, en caso de apartarse, el activo podrá ser vendido al tercero que haya presentado la propuesta.
Cuando falten ofertas superiores, RUS deberá recomprar las propiedades remanentes a un precio que será determinado mediante la última tasación vigente y tendrá un piso equivalente al valor incluido en el escenario pesimista.
El prospecto contempla también la posibilidad de un incumplimiento. En ese caso, el fiduciario deberá reclamar la ejecución de la obligación y los daños correspondientes.
También podrá vender los activos a terceros y computar las sumas obtenidas al determinar el saldo reclamable.
Río Uruguay Seguros busca fondearse a través de su propia unidad de administración inmobiliaria
Río Uruguay Seguros es una cooperativa con sede en Concepción del Uruguay y más de seis décadas de actividad que, además del negocio asegurador, mantiene inversiones inmobiliarias y controla mayoritariamente AFLA, la sociedad designada para administrar los activos del fideicomiso.
La información contable incorporada al prospecto muestra resultados finales negativos durante los ejercicios cerrados en junio de 2023, 2024 y 2025, con pérdidas de $25.687 millones, $29.353 millones y $27.972 millones, respectivamente.
Al cierre de junio de 2025, la compañía registraba activos por $189.422 millones, pasivos por $115.720 millones y un patrimonio neto de $73.702 millones, en moneda homogénea de junio de 2026.
