Los creadores de Dazzler captaron u$s32 millones para su nuevo hotel de Palermo
El fondo creado para financiar el proyecto superó el piso previsto para la colocación y aceptó el total de la demanda presentada por los inversores
Patricio Fuks y Alejandro Frenkel consiguieron $49.176.637.000, equivalentes a u$s32,04 millones, para avanzar con el desarrollo del Simon Hotel de Palermo, apenas días después de salir al mercado de capitales en busca de inversores para financiar el nuevo proyecto de quienes ya crearon las marcas Dazzler y Esplendor.
La sociedad Balanz, que estructuró el vehículo, comunicó el resultado que corresponde a la primera colocación de cuotapartes Clase A del Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Simon Hotel.
La operación recibió 47 solicitudes de suscripción y el fondo aceptó el 100% de la demanda presentada durante la subasta, por lo cual no fue necesario aplicar ningún factor de prorrateo.
En ese sentido, Balanz Sociedad Gerente de Fondos Comunes informó que los recursos permitirán continuar específicamente con el desarrollo del hotel proyectado sobre una manzana completa de Palermo Soho.
En el caso de la emisión y liquidación de las cuotapartes quedó prevista para el próximo 22 de octubre, mientras que el resultado de la operación cambia la etapa del proyecto que iProfesional había contado el 13 de octubre, cuando Fuks y Frenkel todavía se encontraban en pleno proceso de captación de capital.
En ese momento, el primer tramo contemplaba un piso de $36.000 millones (u$s23,45 millones), y un máximo de $78.000 millones (u$s50,81 millones).
Los fondos finalmente obtenidos quedaron $13.176,6 millones, equivalentes a u$s8,58 millones, por encima del mínimo establecido, una diferencia de 36,6%, y representan aproximadamente el 63% del máximo que podía colocarse en esta primera ronda.
Nuevo Simon Hotel en Palermo: el mercado cubrió toda la demanda
Las 47 solicitudes recibidas fueron adjudicadas en su totalidad, a un precio de suscripción a la par, y dieron lugar a 49.176.637.000 cuotapartes Clase A, con lo cual el fondo quedó así inicialmente integrado por la misma cantidad de cuotapartistas.
El aviso de resultados establece además que ninguno mantiene, directa o indirectamente, una participación superior al 51% de los votos correspondientes al total de las cuotapartes emitidas.
De esa manera, la colocación cumplió con el requisito de dispersión establecido por las normas de la Comisión Nacional de Valores (CNV).
La operación marca el primer resultado financiero concreto desde que los impulsores de Simon Hotel decidieron recurrir al mercado de capitales para financiar el activo de Palermo.
El dinero empieza a pasar al hotel
El Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Simon Hotel fue estructurado para canalizar capital hacia el emprendimiento hotelero.
La documentación identifica a Desarrollos Urbanos Integrales como desarrollador, cuya experiencia fue uno de los elementos considerados por FIX al evaluar el vehículo.
El esquema establece que entre el 75% y el 100% del patrimonio del fondo deberá destinarse a inversiones elegibles vinculadas con el emprendimiento, dentro de las condiciones previstas por la documentación de la oferta.
Para este primer tramo existe además un plazo para alcanzar el porcentaje mínimo de inversión ya que, con la emisión y liquidación establecida para el 22 de octubre, comenzará entonces la siguiente etapa financiera del vehículo.
Sobre el total de los fondos captados, un 75% representa aproximadamente $36.882,5 millones, equivalentes a u$s24,03 millones y permite dimensionar la masa de recursos asociada al cumplimiento del porcentaje mínimo establecido para las inversiones elegibles.
Una manzana completa en un barrio top
Tras cerrar la colocación, Balanz precisó que Simon Hotel Palermo ocupará una manzana completa de Palermo Soho y tendrá más de 500 habitaciones.
El proyecto contempla además un salón para eventos de aproximadamente 1.400 metros cuadrados, más de 300 cocheras y unos 1.600 metros cuadrados destinados a retail y gastronomía, integrados dentro del mismo emprendimiento.
Balanz explicó también que, mediante el fondo cerrado, los inversores participan indirectamente de la propiedad del activo desde su desarrollo y durante la posterior operación.
La estructura permite incorporar capital privado al proyecto mediante cuotapartes, en lugar de limitar el financiamiento a los mecanismos inmobiliarios tradicionales utilizados en otros desarrollos hoteleros.
La documentación de la oferta señala además que se solicitó autorización para que las cuotapartes listen en BYMA y que el vehículo fue constituido bajo el régimen de oferta pública de fondos comunes de inversión cerrados con autorización automática por Mediano Impacto Ampliado.
La autorización automática tiene una particularidad explicitada en el propio aviso ya que la CNV no emitió juicio sobre el prospecto ni efectuó un control sobre el fondo, y la responsabilidad sobre la veracidad de la información suministrada corresponde a los responsables establecidos por la normativa.
Los operaciones que faltan
El dinero obtenido en esta primera etapa constituye sólo la primera etapa del esquema de financiamiento ya que el fondo fue estructurado para emitir cuotapartes por un valor nominal conjunto mínimo de $36.000 millones (u$s23,45 millones), y máximo de $210.000 millones (u$s136,81 millones), por lo que todavía queda un saldo remanente del monto máximo de emisión equivalente a u$s104,77 millones.
La primera colocación representa así aproximadamente el 23,4% de la capacidad máxima prevista para todo el vehículo, mientras que queda disponible el 76,6% restante dentro de los límites establecidos por la documentación.
De la operación, Balanz tiene a cargo la administración; el Banco Comafi actúa como sociedad depositaria y Balanz Capital Valores y Macro Securities fueron los agentes colocadores de este primer tramo.
El regreso de los creadores de Dazzler
El proyecto forma parte del regreso de Patricio Fuks y Alejandro Frenkel al negocio hotelero, después de haber desarrollado durante más de una década Fën Hoteles y las marcas Dazzler y Esplendor.
Ambos construyeron desde comienzos de los años 2000 una plataforma hotelera que se expandió dentro y fuera de la Argentina mediante establecimientos propios, administrados y distintos esquemas de participación de inversores.
Esa etapa, que llegó a superar los 45 hoteles operados en siete países, terminó con la incorporación de Fën Hoteles y sus marcas a Wyndham Hotel Group.
Ahora la nueva plataforma busca desarrollar establecimientos que combinan alojamiento con gastronomía, espacios de trabajo y otros usos asociados al inmueble.
El plan contempla más proyectos hoteleros, enfocados en plazas de alta demanda corporativa y turística que también abarcarán Asunción del Paraguay; Ciudad del Este; Lima, Perú; Cartagena, Colombia; Córdoba; Neuquén y San Juan, además del barrio porteño de Palermo.
La nueva cadena organiza su propuesta alrededor de tres ejes: bienestar, gastronomía y conexión local y el concepto contempla espacios de coworking, alianzas gastronómicas y actividades culturales, además de servicios destinados a viajeros que combinan trabajo y turismo.
La compañía también incorpora herramientas digitales para simplificar la experiencia de los huéspedes y plantea establecimientos que puedan atender estadías cortas y prolongadas.