Los creadores de Dazzler vuelven al negocio hotelero con la cadena Simon Hotel
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Puntos importantes
Patricio Fuks y Alejandro Frenkel (Dazzler) lanzan Simon Hotel.
Financian su expansión mediante un fondo de inversión cerrado con Balanz.
Proyectan hoteles en Neuquén, Palermo y varias ciudades de Latinoamérica.
Patricio Fuks y Alejandro Frenkel, los empresarios que crearon las cadenas Dazzler y Esplendor y las expandieron por América Latina antes de vender Fën Hoteles a Wyndham, regresan al negocio hotelero.
Lo harán mediante Simon Hotel, una nueva marca que proyecta un plan de expansión que contempla plazas estratégicas como Asunción, Palermo, Buenos Aires, Córdoba, San Juan, Lima y Cartagena.
Para financiar la iniciativa, los empresarios se asociaron a Balanz Capital que estructuró un fondo común de inversión cerrado administrado que acaba de ingresar en una instancia concreta de captación de fondos.
La primera colocación contempla un mínimo de $36.000 millones y un máximo de $78.000 millones, equivalentes a u$s23,7 millones y u$s51,4 millones, respectivamente, tomando como referencia una cotización de $1.517 por dólar del 9 de octubre pasado.
La subasta para participar de este fondo está prevista para el jueves 15 de octubre y la emisión y liquidación para el 22 del mismo mes.
La operación forma parte de una estructura financiera de mayor alcance que contempla la emisión de cuotapartes por un valor nominal máximo de $210.000 millones o u$s138,4 millones a la misma referencia cambiaria.
El dinero servirá para sustentar la expansión de un modelo de condo-hotel e inversión en pozo/activos turísticos, con aperturas ya proyectadas como la del Simon Hotel Neuquén.
Se trata de una torre de 14 pisos con más de 150 habitaciones que estará estratégicamente ubicado en el acceso norte de la capital provincial y su diseño, servicios, espacios de coworking y conectividad corporativa fueron proyectados específicamente para capturar la enorme demanda de alojamiento y negocios que genera Vaca Muerta.
Pero los fundadores de la cadena diseñaron un plan de expansión ("pipeline") enfocado en plazas de alta demanda corporativa y turística que también abarcará Asunción del Paraguay; Ciudad del Este; Lima, Perú; Cartagena, Colombia; Córdoba; San Juan y el barrio porteño de Palermo.
La iniciativa reúne nuevamente a Fuks y Frenkel con Sebastián Braun, inversor que también participó en los comienzos de Fën Hoteles como parte de un proyecto que recupera la experiencia de sus fundadores en la administración de establecimientos y en la incorporación de capital privado.
La diferencia es que ahora utilizarán un instrumento financiero con reglas específicas de suscripción, distribución de utilidades y recuperación de la inversión.
Cómo nació Fën Hoteles y por qué los creadores de Dazzler vendieron la cadena en u$s70 millones
La trayectoria de los empresarios comenzó en 2002, cuando Fuks, que provenía del negocio publicitario, decidió alquilar el antiguo Hotel Bisonte, que estaba cerrado y que había funcionado en la esquina de Libertad y Paraguay, en la Ciudad de Buenos Aires.
El lugar fue reacondicionado y reabierto bajo la marca Dazzler, una operación que dio origen a Fën Hoteles a partir de un modelo inicial que consistía en recuperar establecimientos existentes y mejorar su explotación comercial.
La expansión continuó en 2003, cuando los empresarios incorporaron el histórico Hotel Phoenix y crearon Esplendor Hoteles Boutique, una segunda marca orientada a establecimientos que combinaban arquitectura, diseño y servicios hoteleros.
El crecimiento de Fën estuvo vinculado con un esquema que separaba la propiedad inmobiliaria de la administración hotelera y después de comenzar con establecimientos alquilados, la compañía desarrolló mecanismos para financiar nuevos proyectos mediante aportes de inversores particulares.
Ese sistema permitió ampliar la presencia de Dazzler y Esplendor en la Argentina y avanzar hacia Uruguay, Paraguay, Perú, Costa Rica y Estados Unidos.
Entre 2002 y 2015 los empresarios abrieron más de 45 hoteles en siete países, hasta en Nueva York, que fue su primer establecimiento en Estados Unidos, con 300 habitaciones.
En noviembre de 2016, Wyndham Hotel Group concretó la adquisición de Fën Hoteles por u$s70 millones, netos del efectivo adquirido, según informó posteriormente la compañía estadounidense en su documentación financiera presentada ante la Securities and Exchange Commission.
La operación incorporó las marcas Dazzler y Esplendor a la cartera de Wyndham y amplió la presencia de la compradora en el negocio de administración hotelera de América Latina.
Qué hicieron los fundadores de Dazzler tras la venta a Wyndham y su paso por WeWork
Esta operación modificó la trayectoria empresarial de sus fundadores y abrió una etapa vinculada con otros desarrollos inmobiliarios y comerciales.
Patricio Fuks pasó a concentrar buena parte de su actividad en la expansión de WeWork en América Latina, después de incorporarse a la compañía de espacios de trabajo compartidos.
Durante esa etapa participó en el desarrollo de 120 edificios en distintos mercados latinoamericanos, entre ellos la Argentina, México, Chile, Perú, Colombia y Brasil.
Alejandro Frenkel, economista egresado de la Universidad Torcuato Di Tella y con un MBA de Columbia University, también desarrolló una carrera vinculada con el negocio inmobiliario y posteriormente ocupó el cargo de director financiero global del área de Construcción de WeWork.
Sebastián Braun, inversor con antecedentes en tecnología, finanzas, agronegocios e inmuebles, había acompañado a Fën Hoteles como inversor inicial y ahora participa en Simon Hotel.
Qué es Simon Hotel y a qué ciudades apunta la nueva cadena de los fundadores de Dazzler
Ahora se vuelven a juntar para lanzar Simon Hotel, marca con la que proponen establecimientos que combinan alojamiento, gastronomía, espacios de trabajo y actividades vinculadas con las ciudades donde operan.
La nueva cadena organiza su propuesta alrededor de tres ejes: bienestar, gastronomía y conexión local y el concepto contempla espacios de coworking, alianzas gastronómicas y actividades culturales, además de servicios destinados a viajeros que combinan trabajo y turismo.
La compañía también incorpora herramientas digitales para simplificar la experiencia de los huéspedes y plantea establecimientos que puedan atender estadías cortas y prolongadas.
Luego del hotel de Neuquén, se estima la construcción del que estará ubicado en Palermo y que será financiado mediante un fondo común de inversión cerrado que reunirá aportes de inversores para financiar el desarrollo y la explotación comercial del establecimiento.
Cómo funciona el fondo común de inversión de Balanz para financiar Simon Hotel en Neuquén y Palermo
La documentación del proyecto identifica a Desarrollos Urbanos Integrales S.A. como la sociedad encargada del desarrollo inmobiliario del hotel de Palermo.
El proyecto utilizará el Fideicomiso Godoy Cruz 2000, constituido el 17 de marzo pasado, con BLZ Fiduciaria S.A.U. como fiduciaria y que canalizará las inversiones destinadas al desarrollo inmobiliario y a la operación comercial.
Para reunir los recursos necesarios, los impulsores del emprendimiento estructuraron el Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Simon Hotel, registrado ante la Comisión Nacional de Valores bajo el número 2024.
El reglamento establece que el fondo podrá emitir cuotapartes por un valor nominal mínimo de $36.000 millones y máximo de $210.000 millones, mediante uno o vareios tramos de colocación que podrán ser de entre u$s23,7 millones y u$s138,4 millones.
El primer tramo de cuotapartes Clase A tendrá un mínimo de $36.000 millones y máximo de $78.000 millones y el período de difusión pública comenzó el 9 de octubre y finalizará el 14, mientras que la subasta pública se realizará el 15 de octubre, entre las 10 y las 16, mediante el sistema BYMA Primarias y bajo la modalidad de rueda cerrada.
La emisión y liquidación está prevista para el 22 de octubre, pero para que el el tramo pueda concretarse deberán reunirse al menos $36.000 millones y participar un mínimo de cinco inversores, además de cumplirse las restantes condiciones previstas en la documentación de la oferta.
Según el prospecto que figura en la Comisión Nacional de Valores (CNV), ningún participante podrá concentrar directa o indirectamente más del 51% de los votos correspondientes a las cuotapartes emitidas.
Balanz Sociedad Gerente de Fondos Comunes de Inversión S.A.U. tendrá a cargo la administración del patrimonio, mientras que Banco Comafi actuará como sociedad depositaria. Balanz Capital Valores será organizador y colocador y Macro Securities participará como colocador.
El reglamento establece que entre el 75% y el 100% del patrimonio del fondo deberá destinarse a inversiones elegibles vinculadas con el emprendimiento hotelero y aclara que los recursos podrán aplicarse a la construcción, el equipamiento, la puesta en funcionamiento y la explotación comercial del establecimiento.
Para el primer tramo de emisión, el documento contempla un plazo especial de adecuación del plan de inversiones: el fondo deberá alcanzar una inversión mínima del 75% en activos elegibles dentro del mes siguiente a la emisión y liquidación de las cuotapartes.
El fondo tendrá una duración inicial de 30 años, contados desde la emisión y liquidación del primer tramo de cuotapartes, con posibilidad de prórroga bajo las condiciones previstas en su reglamento.
Cuál es el monto mínimo para invertir en el fondo inmobiliario de Simon Hotel
El fondo estará destinado exclusivamente a personas humanas y jurídicas residentes en la Argentina y para participar en el primer tramo de las cuotapartes Clase A, la inversión mínima será de $1,5 millones, equivalentes a u$s989.
Las cuotapartes Clase A otorgarán derechos de copropiedad sobre el patrimonio del fondo y participación en las utilidades que eventualmente se distribuyan.
Las cuotapartes Clase B, si llegan a emitirse, tendrán un funcionamiento diferente ya que sus titulares podrán cobrar intereses y amortizaciones de capital bajo las condiciones que se aprueben antes de la colocación.
Entre los aspectos pendientes figuran la tasa de interés, la periodicidad de los pagos, la moneda y el vencimiento de esas participaciones.
Cómo cobrarán los inversores del fondo cerrado de Simon Hotel
Para los inversores que adquieran cuotapartes Clase A, la rentabilidad estará vinculada con los resultados económicos del fondo y con las utilidades que efectivamente puedan distribuirse.
Es decir, la posibilidad de cobrar dependerá de la existencia de utilidades realizadas y líquidas, acreditadas mediante estados contables auditados.
Cuando se apruebe una distribución, cada inversor Clase A recibirá un importe proporcional a su participación en el total de esa clase de cuotapartes.
Para las eventuales cuotapartes Clase B, la remuneración dependerá de las condiciones que se aprueben antes de su emisión, aunque el documento contempla intereses y amortizaciones, pero todavía no establece la tasa aplicable.
Cómo es el rescate de cuotapartes y la negociación en el mercado secundario de BYMA
La inversión presenta características de liquidez diferentes de las correspondientes a un fondo común de inversión abierto.
Se solicitó autorización para el listado y negociación de las cuotapartes en BYMA, lo que permitirá que los titulares puedan negociarlas en el mercado secundario una vez cumplidas las condiciones correspondientes.
Sin embargo, esa posibilidad dependerá de la existencia de compradores y de las condiciones de negociación.
La sociedad gerente podrá disponer rescates parciales hasta cuatro veces por año calendario, siempre que se hayan cumplido determinadas condiciones del plan de inversión y que la operación resulte compatible con los objetivos del fondo.
Los inversores, por su parte, no podrán exigir unilateralmente el adelantamiento de la devolución del capital ni de las distribuciones de utilidades, salvo las excepciones expresamente previstas en el reglamento.
Qué riesgos y calificaciones financieras tiene el fondo cerrado de Simon Hotel
El vehículo recibió dos calificaciones fechadas el 7 de octubre, como la de FIX SCR, que asignó la calificación FI3(arg), con perspectiva estable, mientras que S&P Global Ratings Argentina le otorgó una calificación raAv.
FIX destacó la experiencia de Balanz en la administración de vehículos de inversión colectiva, aunque señaló que carece de antecedentes específicos en esta clase de fondos inmobiliarios cerrados.
También consideró la experiencia de la desarrolladora y la estructura de control prevista mediante auditores independientes.
Entre los factores de riesgo identificó la construcción, finalización y explotación comercial del hotel, además de la ausencia de un historial operativo previo del fondo.
Según FIX, a fines de septiembre pasado, Balanz gestionaba un patrimonio cercano a $5.818 mil millones, distribuido entre 37 fondos comunes de inversión abiertos, con una participación de mercado del 5,1%.
