El Gobierno prepara la venta de dos terrenos ferroviarios en Palermo

El Gobierno dio un nuevo paso para vender dos terrenos estatales sobre las calles Santos Dumont y Crámer, en el barrio porteño de Palermo, dentro del sector ferroviario identificado con la estación Ministro Carranza del tren Mitre.

Lo decidió el Ministerio de Economía que retiró su afectación al uso ferroviario y permitió continuar con el proceso de disposición de las propiedades, autorizado por el Poder Ejecutivo en 2024.

Los inmuebles reúnen 6.379,71 metros cuadrados pero el de mayor superficie está ubicado en Santos Dumont 2734/36 y comprende 5.038,69 metros cuadrados, mientras que el segundo tiene accesos identificados en Crámer 46/48/50/78 y abarca 1.341,02 metros cuadrados.

Ambos estaban asignados a la Administración de Infraestructuras Ferroviarias Sociedad Anónima (ADIFSA) y la decisión de desafectarlos de este organismo quedó formalizada mediante la Resolución 1890/2026 del Ministerio de Economía, firmada por Luis Caputo publicada este jueves 29 en el Boletín Oficial.

La medida responde a un pedido de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), que solicitó retirar esos espacios del uso y la operatividad ferroviaria para continuar con su eventual enajenación.

El ente oficial, conocido como "la inmobiliaria de Milei" ya incluye las direcciones en su catálogo comercial, dentro de la categoría de desarrollo inmobiliario y con estado de venta futura, en tanto que la medida publicada esta semana completa una instancia administrativa del proceso, aunque no convoca una subasta ni establece un precio base.

Ubicación de los terrenos estatales en Santos Dumont y Crámer

El plano anexo de la norma sitúa los terrenos en la Comuna 14, sobre el sector de Santos Dumont y el inicio de Crámer.

La referencia ferroviaria es Ministro Carranza, la estación del Mitre que combina con la línea D del subte en el corredor de las avenidas Santa Fe y Cabildo que vincula el entorno con el centro porteño y con los servicios ferroviarios hacia el norte del área metropolitana.

Hacia avenida del Libertador se encuentran otros puntos de referencia de Palermo, como el Hipódromo Argentino y el Campo Argentino de Polo que forman parte del entorno más amplio del barrio, sin ser linderos a los terrenos alcanzados por la resolución.

La documentación catastral permite precisar cómo se integra el conjunto ya que la norma identifica tres parcelas en la Manzana 50C (la cinco, la 6a y la 6b), y una cuarta en la Manzana 65A, denominada 15A que pertenecen a la Sección 35, Circunscripción 17.

Esas referencias individualizan las superficies sobre las que se retira la afectación ferroviaria y constituyen la base para delimitar el perímetro de una eventual operación.

La resolución exige que esa tarea se realice con participación de la empresa responsable de la infraestructura del tren.

Uso comercial y zonificación en Palermo y Colegiales

El antecedente comercial documentado más concreto por la resolución corresponde al frente de Santos Dumont ya que, en febrero de 2024, el gobierno porteño autorizó desde el punto de vista urbanístico y patrimonial la localización de una playa de estacionamiento a la altura del 2734/36 de esa calle, sobre una superficie a habilitar de 2.059,62 metros cuadrados.

De hecho, la Disposición 377/DGIUR/24 identifica la Sección 35, Manzana 65A, Parcela 15A, que coincide con una de las parcelas incluidas en el plano de la nueva resolución nacional.

Es más, el documento acredita que sobre parte del conjunto se tramitó una actividad comercial diferente del uso ferroviario y la autorización correspondía a la localización del uso y exigía completar las condiciones de los códigos Urbanístico, de la Edificación y de Habilitaciones y Verificaciones, además de la normativa ambiental aplicable.

El documento porteño ubica esa parcela dentro del distrito de urbanización determinada U20, denominado Barrio Nuevo Colegiales, zona 2a.

En el caso de la resolución de Economía se concentra en la situación patrimonial y ferroviaria de las propiedades pero no incorpora un relevamiento actualizado de las actividades de todo el conjunto ni dispone el cierre de establecimientos.

La operación ferroviaria como condición

La desafectación del predio recibió el visto bueno de las áreas técnicas de ADIFSA, que no formularon objeciones al pedido de la AABE, aunque la Gerencia de Ingeniería e Innovación del ente acompañó su evaluación con una condición que deberá contemplarse al definir los límites de la operación.

Según los antecedentes citados en la resolución, señaló que en los sectores analizados no había obras en ejecución ni proyectos planificados, además de solicitar preservar los espacios requeridos para garantizar el normal desarrollo de la operación ferroviaria.

Ese planteo quedó reflejado en el artículo segundo en donde Economía solicitó a la AABE que, ante una eventual enajenación, la mensura y el deslinde del perímetro se realicen con intervención de ADIFSA y consideren las observaciones técnicas incorporadas al expediente.

La norma también ordena comunicar la decisión a la Comisión Nacional de Regulación del Transporte (CNRT), además de la AABE y de la propia ADIFSA.

Los límites de la futura venta

La extensión comprendida en la resolución presenta una diferencia respecto de la información comercial publicada por la AABE ya que, mientras Economía y su plano anexo consignan 6.379,71 metros cuadrados, la ficha del organismo inmobiliario muestra 3.596,13 metros cuadrados para las mismas direcciones.

Para determinar el alcance de la desafectación ferroviaria, la superficie de referencia es la establecida en la resolución publicada este jueves y en el documento que la acompaña.

El plano señala que el perímetro fue delimitado teniendo en cuenta la superficie considerada en la autorización de venta otorgada por el Decreto 950/2024.

La categoría de desarrollo inmobiliario utilizada por la AABE tampoco determina qué podrá construirse por lo cual, un eventual emprendimiento deberá ajustarse a las condiciones urbanísticas de cada parcela y obtener las autorizaciones correspondientes.

El antecedente del Decreto 950/2024 para subastas estatales

La preparación de los inmuebles para una posible venta tiene su antecedente en el Decreto 950/2024, que autorizó a la AABE a disponer, enajenar o transferir las propiedades incluidas en su anexo.

La misma norma encomendó al organismo promover los estudios técnicos, regularizaciones, adecuaciones, delimitaciones y desafectaciones necesarios para concretar las operaciones.

El decreto combinó nuevas autorizaciones con la instrucción de impulsar procedimientos de venta habilitados entre 2016 y 2019 que no se hubieran concretado.

Entre sus fundamentos, el Ejecutivo planteó evitar los gastos derivados de mantener propiedades consideradas innecesarias para la gestión estatal.

Subastas previas y proyectos en la calle Santos Dumont

El movimiento identificado en la nueva resolución se suma a otro procedimiento impulsado este año sobre un inmueble de la misma calle, ubicado en Santos Dumont 2677, que ya había sido relevado por iProfesional.

En ese caso, la AABE convocó la Subasta Pública 392-0075-SPU26 por una parcela de 823,68 metros cuadrados, con un precio base de u$s2.608.695.

El remate fue programado para el 28 de septiembre pasado y la ficha oficial presenta actualmente el procedimiento con estado finalizado aunque no acredita su adjudicación.

Los terrenos ahora desafectados también fueron objeto de una propuesta legislativa de destino público a partir del proyecto 7238-D-2024, firmado por Maximiliano Ferraro, quien planteó su transferencia al gobierno porteño para construir un Museo de los Inventores.

La iniciativa proponía afectar el inmueble al uso público y celebrar un convenio de transferencia con ese cargo específico.

Su artículo séptimo incluía la suspensión de la ejecución de los actos administrativos de subasta sobre los bienes comprendidos en el proyecto.