Tierra premium en Palermo: subastan tres lotes ferroviarios por casi u$s 15 millones.

Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. (PFBA), una sociedad que pasó de ser una administradora de terrenos a convertirse en uno de los brazos inmobiliarios del Estado Nacional, acaba de lanzar una millonaria subasta de terrenos.

La información fue publicada en el Boletín Oficial de este lunes 29 de marzo y da cuenta que la sociedad estatal llevará a cabo este proceso el próximo 22 de abril, a las 10:00 hs.

Se trata de la Subasta Pública N°775280, que se organizará a través del portal electrónico https://playasferroviarias.superbid.com.ar/, ad corpus.

Los interesados podrán anotarse para comprar en bloque tres inmuebles críticos que, por su nomenclatura catastral y ubicación, permiten desarrollos de mediana y alta escala.

Los inmuebles están ubicados en Av. Juan B. Justo 1720 y 1784 y el que se encuentra en José Antonio Cabrera 5446, todos en el barrio porteño de Palermo.

Según la norma oficial, "se venden en el estado de conservación en que se encuentran y en bloque. La posesión se hará en forma diferida".

Cuánto vale la base de la subasta y cómo anotarse

Los interesados en realizar ofertas en la subasta deberán registrarse hasta el próximo 14 de abril, acompañando la documentación requerida y el comprobante de constitución de la garantía de mantenimiento de oferta, en el marco de un proceso que tendrá una duración de dos horas.

El valor base de la subasta fue establecido en casi $15 M o u$s969.490 y la garantía de mantenimiento de oferta deberá ser constituida con anterioridad al acto de apertura de ofertas, por el 5% de ese precio inicial.

El procedimiento es liderado por una empresa estatal que originalmente fue creada para urbanizar predios en desuso y que hoy funciona como una desarrolladora de activos públicos con lógica de mercado.

Desde hace dos años su perfil se transformó profundamente debido a fusiones estratégicas y un agresivo plan de subastas, convirtiendo a PFBA en el principal operador inmobiliario del Estado.

Es una Sociedad Anónima donde el Estado Nacional es el único dueño, pero su capital se divide entre dos organismos clave.

Quiénes son los dueños de Playas Ferroviarias

Por un lado el ANSES (a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad - FGS), que posee la mayoría accionaria, ya que el objetivo original era que la venta de tierras financiara el sistema previsional y obras como el Soterramiento del Sarmiento.

Por otro lado la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), que aporta la gestión técnica y el catastro de los inmuebles.

La sociedad además incluye a otra empresa estatal como es Construcción de Vivienda para la Armada (COVIARA), a partir del Decreto 117/2025, con el que el Gobierno dispuso la fusión de esta última sociedad con Playas Ferroviarias.

El objetivo de esta medida fue el de unificar todas las capacidades de construcción y desarrollo inmobiliario del Estado en una sola "superestructura", permitiendo que PFBA no solo venda tierras sino que tenga capacidad técnica para administrar proyectos de vivienda y obras civiles complejas.

En este sentido, la empresa gestiona las tierras ferroviarias más caras de la Ciudad de Buenos Aires, divididas en tres proyectos integrales de urbanización.

Qué terrenos premium gestiona la sociedad estatal

El playón ferroviario de Palermo es su joya de la corona. Los principales desarrollos incluyen:

• El desarrollo de "Palermo Green", con apertura de calles (Cabrera, Costa Rica, Nicaragua) y subasta de lotes para edificios de lujo y oficinas
• Un predio vinculado a la traza del Sarmiento en Caballito, donde el desafío es el equilibrio entre el desarrollo inmobiliario y el reclamo vecinal por espacios verdes (el proyecto del "parque lineal")
• Zonas de reserva en Liniers y la Isla de Marchi para futuros desarrollos de escala masiva

Para llevar a cabo sus objetivos, la sociedad tiene dos vías principales de ingresos:

• Los cánones por uso precario, alquilando terrenos para canchas de fútbol, estacionamientos o depósitos mientras se define su urbanización
• Las subastas públicas, bajo la premisa de "tierras del Estado para uso privado productivo", rematando lotes con bases millonarias

A diferencia de otras empresas públicas, Playas Ferroviarias se destaca por ser superavitaria y por no recibir transferencias del Tesoro para gastos corrientes.

La sociedad genera sus propios recursos mediante la venta de activos, los cuales reinvierte en infraestructura urbana (apertura de calles e iluminación) antes de entregar los lotes a los privados.

Por qué esta subasta es clave para el mercado inmobiliario

El caso de esta próxima subasta en Palermo así lo demuestra ya que se trata de una de las mayores operaciones de activos públicos en lo que va de este 2026 y también se perfila como un termómetro para el apetito de los desarrolladores en una de las zonas con mayor potencial constructivo de la Capital Federal.

Los terrenos, que se venden "ad corpus" y en bloque, representan algunas de las últimas parcelas disponibles en el corredor que conecta Palermo con la traza ferroviaria, una zona que ha vivido una transformación radical en la última década.

El de José Antonio Cabrera 5446 está considerado como un lote estratégico, mientras que los de la Avenida Juan B. Justo al 1720 y al 1784, son dos parcelas ubicadas en el corazón del distrito audiovisual y gastronómico de Palermo.

Como los pliegos prohíben la compra en comisión, los interesados estarán obligados a identificarse claramente desde el inicio, evitando la especulación de intermediarios y asegurando que los compradores sean los desarrolladores finales.

Esta nueva licitación se suma a los remates realizados a finales del 2025 en la denominada Manzana 97C (entre las calles Costa Rica y Godoy Cruz) y en el barrio de Caballito (Espinosa 151).

Para el mercado, la venta de estos activos representa una oportunidad única de adquirir tierras "limpias" en zonas consolidadas.

Sin embargo, para los futuros dueños, existe un detalle técnico no menor: la posesión diferida implica que, aunque el pago se realice en el corto plazo, la entrega física de los terrenos podría demorarse debido a las obras de adecuación ferroviaria que aún se ejecutan en la zona de las playas del San Martín.