IRSA por dentro: dónde gana y dónde pierde el grupo de Eduardo Elsztain
El consumo debilitado, la menor ocupación corporativa y los ajustes inmobiliarios marcaron diferencias entre las actividades del grupo desarrollador
La caída de las ventas en los shoppings; una menor ocupación de oficinas y los cambios en la valuación de los inmuebles marcan el escenario que atraviesan los negocios de IRSA, el mayor grupo desarrollador inmobiliario de la Argentina.
Comandado por Eduardo Elsztain, su último balance muestra un aumento de los ingresos pero también una pérdida explicada principalmente por ajustes contables sobre sus propiedades, con desempeños diferentes entre centros comerciales, edificios corporativos, hoteles y desarrollos inmobiliarios.
Dónde gana y dónde pierde plata Eduardo Elsztain
Los datos surgen de analizar los estados financieros correspondientes al período julio-septiembre de este 2026 que, como IRSA cierra sus ejercicios a mitad de cada año, termina siendo el primer trimestre del ejercicio fiscal 2027, que finalizará en junio próximo.
Aprobados por el directorio el 3 de noviembre, el documento registra ingresos consolidados por $179.892 millones, un 4,4% más que en el mismo período del año anterior.
Sin embargo, el resultado final fue una pérdida consolidada de $6.380 millones, contra una ganancia de $217.952 millones en julio-septiembre de 2025.
La principal diferencia estuvo en los cambios del valor razonable de las propiedades de inversión, rubro que generó una pérdida de $74.236 millones, mientras que un año antes había aportado una ganancia de $293.294 millones.
En su balance, IRSA explicó que el valor de oficinas, reservas de tierra y otras propiedades para alquiler disminuyó un 1,99% en términos reales porque la variación del tipo de cambio implícito utilizado para valuarlas quedó por debajo de la inflación.
En los centros comerciales también incidieron las proyecciones de ingresos, la conversión de valores y las tasas empleadas para calcular los flujos futuros.
En cuanto a los resultados financieros netos, también fueron negativos en $9.177 millones, frente a un saldo también negativo de $31.942 millones un año antes.
IRSA: la radiografía de los shoppings
Las ventas de los locatarios de los 18 centros comerciales propiedad de IRSA disminuyeron un 6,1% en términos reales respecto de julio-septiembre de 2025.
Ese indicador mide la facturación de los comercios que funcionan dentro de los establecimientos y es diferente de los ingresos que percibe IRSA por su explotación.
Los ingresos de este segmento pasaron de $97.113 millones a $97.979 millones, con costos que aumentaron de $8.431 millones a $9.860 millones y un resultado bruto que se redujo de $88.682 millones a $88.119 millones.
La compañía informó que los ingresos y el EBITDA ajustado de la actividad evolucionaron en línea con la inflación para toda la cartera comercial de shoppings que comprende Alto Palermo, Abasto, Alcorta, Patio Bullrich, Dot Baires y Distrito Arcos en la Ciudad de Buenos Aires; Alto Avellaneda, Soleil y Terrazas de Mayo en el conurbano; y establecimientos en Salta, Rosario, Mendoza, Córdoba, Neuquén y Santa Fe.
También incluye Los Gallegos, adquirido en Mar del Plata, y Al Oeste, que permanecía sin operar al cierre del período por las obras de reconversión.
En Córdoba, IRSA posee el edificio histórico de Patio Olmos, cuya operación está a cargo de un tercero.
En el conjunto de los ingresos por alquileres del grupo, el componente base aumentó de $71.680 millones a $73.264 millones, mientras que el contingente (la parte variable de los contratos), disminuyó de $13.885 millones a $10.764 millones.
Hoteles, con diferencia entre margen y resultado
En el caso de la actividad hotelera el balance registró ingresos por $23.494 millones, frente a $23.720 millones en el mismo período del año anterior, con costos que disminuyeron de $16.149 millones a $15.190 millones, por lo que el resultado bruto aumentó de $7.571 millones a $8.304 millones.
Los gastos generales y administrativos, en cambio, crecieron de $3.505 millones a $4.819 millones, mientras que el resultado operativo del segmento fue de $1.980 millones, contra $2.150 millones un año antes.
Se trata de un segmento de negocios en el cual IRSA posee participaciones mayoritarias en los hoteles Libertador e Intercontinental, ambos ubicados en la Ciudad de Buenos Aires, y en el Llao Llao, en San Carlos de Bariloche.
Oficinas con ingresos en baja
En cuanto al rubro de edificios corporativos, registraron ingresos por $7.495 millones, frente a $8.115 millones en julio-septiembre de 2025 y un resultado que descendió de $7.350 millones a $6.622 millones.
La ocupación de la cartera premium se ubicó en el 96,9%, por debajo del 100% registrado al cierre de junio, que IRSA atribuyó a la liberación de un piso en Dot Building e informó que el alquiler promedio por metro cuadrado permaneció estable.
En este segmento, el grupo administra cinco edificios corporativos como son Zetta; Intercontinental Plaza; Dot Building; Philips y 200 Della Paolera.
Durante el ejercicio anterior anunció una ampliación en Polo Dot, que incorporará un nuevo edificio de 15.350 metros cuadrados alquilables integrado con el Zetta, donde Mercado Libre es el principal locatario.
Tierra a cambio de futuras unidades
El balance también muestra la radiografía del segmento Ventas y Desarrollos, que incrementó sus ingresos de $5.404 millones a $12.261 millones y cuyo resultado bruto pasó de $913 millones a $6.741 millones, de acuerdo con la información por actividades.
Entre las operaciones del período, Vista al Muelle, subsidiaria de Liveck, transfirió terrenos a un fideicomiso a cambio de unidades de una torre que se construirá en esos inmuebles.
Estas transacciones generaron un resultado por venta de $6.446 millones y el reconocimiento de propiedades destinadas a la venta por $7.250 millones.
En el caso de Ramblas del Plata, IRSA firmó permutas de parcelas durante julio y agosto y agregó otra operación el 29 de octubre, después del cierre, con acuerdos que combinan anticipos en efectivo y metros cuadrados vendibles que recibirá en el futuro.
La compañía atribuyó la mejora de Ventas y Desarrollos el crecimiento del EBITDA ajustado total, que alcanzó $83.304 millones, un 9,3% más que un año antes.
En cambio, el EBITDA ajustado de los negocios de renta (centros comerciales, oficinas y hoteles), sumó $83.933 millones y disminuyó un 2%.
Con respecto a las participaciones en asociadas y negocios conjuntos, del balance se desprende que aportaron un resultado positivo de $4.448 millones, frente a una pérdida de $5.237 millones en el período comparable.
En este segmento se contabilizan inversiones como Banco Hipotecario, Banco de Crédito y Securitización, La Rural y Nuevo Puerto Santa Fe.
Incorporación y reconversión de activos
El balance de este período se presentó después de un ejercicio en el que IRSA incorporó propiedades y puso en marcha obras que ya integraban su programa de expansión.
En septiembre de 2025 compró Al Oeste Shopping, en el partido de Morón, para reconvertirlo en un outlet.
En junio de este 2026 adquirió Los Gallegos, en Mar del Plata, por u$s13,5 millones, de los cuales pagó u$s12,5 millones y retuvo el monto restante como garantía.
El shopping posee 10.500 metros cuadrados de superficie locativa, 49 locales, 14 stands, dos salas cinematográficas, una tienda departamental y 115 cocheras.
Estas incorporaciones formaban parte del programa de expansión que iProfesional describió en septiembre pasado, junto con la construcción de Distrito Diagonal, la ampliación corporativa en Polo Dot y las operaciones de Ramblas del Plata.
Fundada en 1943 y dedicada a sus actividades inmobiliarias actuales desde 1991, IRSA tiene como controlante directa a Cresud, cuya participación representa el 55,14% de los votos, según la información legal de los estados financieros.
El calendario informado por IRSA para los próximos años contempla las aperturas de Oeste Outlet y Distrito Diagonal durante el ejercicio fiscal 2027, que finalizará el 30 de junio próximo.
Con esas incorporaciones, la compañía prevé alcanzar una cartera de 19 centros comerciales.
En oficinas, el programa incluye a Ramblas del Plata, en donde continuará con las obras de infraestructura del predio mientras desarrolla el proceso de comercialización de parcelas mediante acuerdos con otros desarrolladores.