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Ranking 2010: ¿cuánto aumentó el valor del metro cuadrado en los barrios de mayor demanda?

Ranking 2010: ¿cuánto aumentó el valor del metro cuadrado en los barrios de mayor demanda?
En las zonas más requeridas las cotizaciones siguieron en alza ¿Cuáles lideran las subas en viviendas a estrenar y en usadas? Perspectivas y efecto derrame
Por Guillermina Fossati
06.01.2011 12.23hs Economía

Tras un 2009 plagado de incertidumbres - producto de una crisis mundial que obligó a muchos particulares a postergar sus decisiones de inversión - la compraventa de viviendas volvió a recobrar su dinamismo en 2010.

Desde pequeños ahorristas hasta grandes empresarios se inclinaron al ladrillo como resguardo de capital al ver, por otra parte, que el dólar esta vez está fuera de carrera.

Y las previsiones dan cuenta de que este mejor clima que ha vivido el mercado inmobiliario, lejos de concluir, continuará durante un buen tramo del 2011.

Así las cosas, el incremento en la demanda dio lugar a un alza en los precios. Claro está, que no en todas las zonas sino, en particular, en las llamadas "Premium".

Sin embargo, los repuntes en las cotizaciones no se explicaron, únicamente, por el mayor número de interesados sino, además, por la suba en los costos de construcción y por la falta de terrenos para emplazar nuevas obras, especialmente en Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Recoleta.

Del lado de la oferta también ha influido que ya no se pone "manos a la obra" a nuevas edificaciones con el mismo dinamismo que el de otros períodos.

Tal es así que, según datos del IERIC, la superficie permisada se redujo un 20% en los últimos dos años.

Por otro lado, el cóctel conformado por el faltante de terrenos, la suba de costos y las menores rentabilidades obtenidas, hicieron que los desarrolladores vuelquen su mirada a barrios contiguos a los de alta demanda, apostando a la suba posterior en sus cotizaciones, al verse beneficiados por el llamado "efecto derrame".

En la práctica, esto dio lugar a que en el "ranking 2010", conformado por aquellos barrios que registraron las mayores subas, se entremezclaran los ya tradicionales con otros que han despertado interés en los particulares, ya sea por su cercanía a los más requeridos o por exhibir buen potencial, de cara al futuro.

El siguiente cuadro permite apreciar dicho ranking, que muestra los mayores repuntes registrados en los valores del metro cuadrado en las zonas más demandadas, para unidades de 3 ambientes a estrenar:



En el caso de las nuevas obras, los aumentos fueron liderados por Almagro, que registró un incremento del 15% en dólares, seguido por Caballito (14%), Belgrano (13%), Nuñez (11%) y Recoleta (10%), según una investigación de la UADE que será dada a conocer en pocos días.

"En el sector inmobiliario se empezará a verificar un cambio de tendencia y de ciclo. Los productos que se venían haciendo - orientados a inversores individuales - en zonas consolidadas y caras, tendrán una demanda que irá debilitándose, producto de precios que empezarán a resultar elevados", anticipa Damián Tabakman, experto del sector.

Para Tabakman "es posible entonces que el impulso de los próximos emprendimientos se oriente a nuevos lugares, dado que esto le permitirán a los desarrolladores la realización de proyectos más accesibles".

En el mismo sentido Roberto Ledo, presidente de Bullrich, destaca que las nuevas obras serán enfocadas a otras áreas de la Ciudad y el conurbano.

"La falta de terrenos en lugares centrales hará que los desarrollistas busquen nuevos espacios en aquellos barrios que tienen potencial", resalta Ledo.

Su opinión es compartida por Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades, quien afirma: "Creo que las viviendas en los lugares periféricos a las zonas más consolidadas y demandadas, darán una oportunidad de revalorización futura".

Ante la pregunta del por qué siguen creciendo los valores "a tasas chinas" en zonas tradicionales - como Belgrano, Nuñez y Recoleta - a pesar de que los precios del metro cuadrado ya exhiban precios superiores a los u$s2.200, los profesionales del mercado responden que es producto de la falta de espacios existentes, que hace que "lo poco que haya se venda".

¿Cómo fue el ranking de usados?
En el caso de las 10 zonas con mayores alzas en 2010, en este caso para unidades usadas de 3 ambientes, el relevamiento da cuenta de algunas particularidades.

En primer lugar, que también se registraron repuntes en dólares, no con picos del 15%, pero sí de entre el 7% y el 12%, siempre haciendo referencia a zonas de alta demanda.

Otro aspecto a destacar es que las unidades usadas en Palermo (+12%) se incrementaron más que las nuevas, al revés de lo sucedido en el caso de Recoleta.

En tanto, y según la investigación, el mayor crecimiento se dio en Villa Devoto.

Almagro, Núñez, Belgrano y Caballito también registraron alzas, en una franja cercana al 10 por ciento.

Barrios con potencial
Los expertos consideran que otras zonas se irán consagrando a lo largo de 2011.

Para Néstor Walenten, director de la Cámara Inmobiliaria Argentina, el segmento inmobiliario que generará las mejores oportunidades de inversión "seguirá siendo el de vivienda y más aún, las mejores localizaciones estarán dadas en los barrios a los que lleguen las prolongaciones del subterráneo".

También destaca muy especialmente a Parque Patricios, a la luz del desarrollo del Distrito Tecnológico impulsado por Mauricio Macri.

Para el desarrollador Rodrigo Fernández Prieto, "las zonas con mayor potencial son las de San Telmo y Montserrat".

Para el especialista hay dos factores que marcan esta tendencia.

En primer término, el posicionamiento que tiene el casco histórico a nivel turístico. En segundo lugar, su cercanía a Puerto Madero y al microcentro porteño.

Para Norberto Lepore, de Lepore propiedades, si bien al inversor tradicional barrios como Palermo, Recoleta, Caballito y Belgrano le aseguran mayor tranquilidad, otros como Monserrat, San Cristóbal, el entorno a Parque Patricios y zonas de Villa Crespo ofrecerán buenas perspectivas de crecimiento.

¿Qué ocurrió en el interior?
De acuerdo a datos del IERIC, de los 42 municipios medidos por el INDEC en todo el país, son 19 los que presentaron un fuerte un crecimiento interanual.

Varios de ellos han mostrado tasas superiores al 30% y, a la hora de reparar en las ciudades que han mostrado mejor performance, el relevamiento destacó a Reconquista, Venado Tuerto y Paraná y con incrementos de entre un 100% y 160%.

Por otro lado apareció Córdoba, que si bien no ha presentado guarismos tan elevados, es una ciudad que por su peso y ritmo de crecimiento, se convirtió en la que más aportó en este período al repunte del total de la superficie permisada.

Perspectivas
La mayoría de los expertos considera que el nivel de actividad en 2011 estará en línea con el de 2010, al menos durante la primera parte del año.

"Creemos que la actividad se mantendrá estable, el fuerte ingreso de divisas, proveniente de nuestras exportaciones, hará que aquellas utilidades, busquen refugio seguro", apunta Roberto Ledo.

Su opinión es compartida por Ezequiel Camps, para quien "el buen ritmo de operaciones se mantendrá constante, producto de que a nivel mundial, y especialmente en el plano local, la liquidez tiene hoy rendimientos negativos".

No obstante, son varios los que reparan en la incertidumbre que generarán las elecciones.

Una reciente encuesta realizada por la consultora especializada Reporte Inmobiliario - que involucró a unos 30 expertos - aporta varios datos a tener presente. A continuación, algunas de las opiniones vertidas:

  • Juan Badino, presidente de Forcadell Badino: "Considero que los departamentos de poca superficie seguirán siendo la mejor opción. Pero comenzarán a construirse en zonas alternativas y en donde los valores de incidencia de la tierra sean razonables."
  • Pablo Brodsky, director de Predial Propiedades: "Creemos que la mayor parte de las nuevas y mejores oportunidades seguirán viniendo de fideicomisos focalizados en departamentos chicos".
  • Andres Gariboldi, presidente de Dunod S.A.: "El segmento que más demanda va a tener en el 2011, es el de unidades que oscilen entre 40 y 60 metros cuadrados, ya que con posterioridad son las más buscadas para el mercado locativo".
  • Gustavo Ortola, presidente de GO Real State: "Los productos que generen posibilidades de renta para pequeños inversores serán los que reciban el mayor flujo de compradores."
  • Armando Pepe, presidente del SOM: "Departamentos de uno, dos y tres ambientes seguirán siendo la vedette del mercado, ya que son requeridos por pequeños inversores/ahorristas y consumidores finales."
  • Jorge Tosselli, presidente de JT Propiedades: "Es de destacar que habrá un marcado interés en emprendimientos con bajas expensas, para parejas jóvenes y destinados a la renta".

Tal como puede observarse, los expertos destacan el protagonismo que continuarán teniendo las unidades chicas como así también aquellas orientadas al alquiler. También hacen marcada referencia al efecto derrame.

Es así como, para ellos, en el 2011 se continuará revitalizando la compraventa de viviendas y el ladrillo seguirá cumpliendo su rol de activo refugio.

 

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