Son tiempos difíciles para el sector del ladrillo, tanto por la caída en la compraventa de viviendas como por las menores ganancias que ofrece el mercado locativo. 

En este escenario, un segmento de negocios adquiere un mayor protagonismo y -dicho sea de paso- es visto como un "oasis verde" frente a la escasez de dólares: se trata de los alquileres a turistas extranjeros.

En momentos turbulentos de la economía y con un mercado cambiario incierto, muchos propietarios se muestran reticentes a vender. Prefieren esperar hasta que el panorama aclare y, en el "mientras tanto", vuelcan sus unidades a la renta.

Varios optan por destinarlos principalmente a extranjeros, ya que este público les asegura mayores beneficios. Así, logran ganancias de hasta el doble de un alquiler convencional.

En estos tiempos, con brecha cambiaria del 70% y con un dólar blue en $14, la apuesta por este negocio adquiere un mayor protagonismo.

Desde la consultora especializada Reporte Inmobiliario dan cuenta de los márgenes de rentabilidad que logran los titulares de inmuebles y especifican cómo está estructurada la oferta de unidades en la Ciudad.

"Es un muy buen negocio. Lo bueno es lograr, a través de difusión y del boca en boca de los propios visitantes, que el inmueble se mantenga ocupado al menos seis de los doce meses", señala Laura G., que hace ya bastante tiempo se dedica a explotar este rubro.

¿Qué lapsos de estadías son los más convenientes para los propietarios, en términos de renta? "La mayor utilidad se da cuando los ocupantes rotan semanalmente", afirmó a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Según un relevamiento de la consultora, buena parte de los departamentos que se ofrecen en la Ciudad de Buenos Aires se ubican en San Telmo, Puerto Madero, Centro, Barrio Norte, Palermo, Recoleta y Belgrano.

En estas zonas, la consultora ubicó casi 2.000 unidades destinadas a tal fin. Claro que esta cifra no incluye la oferta proveniente de muchos particulares que se dedican muy "perfil bajo" a este negocio. Palermo, con casi el 30% de la muestra relevada y Recolecta, con cerca del 15%, encabezan las zonas de mayor oferta (ver gráfico):

En lo que hace a las dimensiones, cuatro de cada diez departamentos ofrecidos son de dos ambientes (ver gráfico):

El doble de rentabilidad

De acuerdo con Reporte Inmobiliario, la ganancia bruta que se logra para un dos ambientes, con ocupación casi permanente, bajo la modalidad de alquiler mensual se aproxima en la actualidad a un 10%.

Es decir, algo más del doble de la renta (bruta) que se obtiene para un alquiler tradicional, que se redujo al 4% promedio, tal como se observa en el siguiente cuadro:

"En el alquiler mensual tradicional, la rentabilidad bruta hoy día ronda el 4%", sostuvo Rozados.

Claro que, para alcanzar un 10% de renta por destinarlo a turistas, el propietario debe mantenerlo alquilado casi todo el año.

De no ser así, y suponiendo que logra rentarlo ocho meses de los doce (67% de ocupación), esa ganancia bruta promedio cae al 6,2%, tal como lo muestra el siguiente cuadro:

Aun así, con ocho meses de doce, dicha ganancia bruta resulta superior en casi dos puntos a la alcanzada bajo el formato tradicional.

Según destacan fuentes del sector, el punto de equilibrio se logra a los seis meses. Es decir, por debajo de ese lapso conviene el mercado interno; por encima, la locación del inmueble a extranjeros genera mayores beneficios.

¿Cuáles son los barrios que le aportan al propietario mayores ganancias? Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Centro, si bien no se observan profundas diferencias.

El titular del inmueble puede sacar una gran ventaja si cada renta es por pocos días.

Por ejemplo, bajo el supuesto de alquileres de a una semana, durante seis meses de los doce, la utilidad bruta trepa a casi el 14% (ver cuadro).

Precios

En cuanto al valor de la renta que se pide por las unidades, los precios más elevados se ubican, como es de prever, en Puerto Madero (ver cuadro).

Para un tres ambientes se obtiene un promedio de u$s2.600 dólares para ocupación mensual, y unos u$s1.500 para la semanal.

En Belgrano y Palermo, esa cifra promedia los u$s1.000 mensuales, en tanto que el lapso de siete días permite un ingreso de entre u$s500 y u$s800.

Las cotizaciones semanales por uso del inmueble se ubican en promedio un 55% por encima de la del mes, en términos proporcionales. ¿Cuánto cuesta un hotel? A modo de ejemplo, uno como el Intercontinental cobra por una habitación (dos camas más una adicional) cerca de u$s1.700 la semana.

En el caso de un hotel boutique de Palermo (Veerum) los siete días cuestan unos u$s1.500, mismas prestaciones que el anterior.

Es decir, cobran un 50% más por una semana que un tres ambientes, en ese mismo barrio, rentado por un mes completo.

"Los brasileños son los que mejor entendieron que conviene alquilar un departamento antes que una habitación de hotel", afirmó Pablo Blay, presidente de la Asociación de Agencias y Propietarios de Inmuebles de Alquiler Temporario.

"La oferta de unidades es abundante y se han venido sumando nuevos dueños que apuestan por esta alternativa de negocios", sostuvo Blay.

Y agregó: "Esto, por la mayor rentabilidad que les asegura y, en muchos casos, por las malas experiencias sufridas con propietarios bajo el alquiler tradicional".

Roberto Arévalo, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), resaltó el atractivo que genera en estos tiempos el alquiler de inmuebles a extranjeros. No sólo por la rentabilidad, sino por la demanda.

"Es un segmento que ha sabido captar a clientes que observan que, en términos de lapso en días, ofrece valores más que atractivos comparados con lo que debe pagarse en un hotel", señaló.

En su visión, "hay un público que visita la Argentina por su amplia oferta cultural y, por supuesto, por el valor creciente del dólar. Ese mismo público es el que ahora, con billetes en mano, prefiere otras comodidades".

"Por un precio que es más reducido al de muchos hoteles, disponés de un departamento amoblado, con equipamiento sofisticado y con las posibilidad de reducir algunos gastos, como el de tener que ir todos los días a un restaurant. Y la realidad es que cuanto más suba el dólar, mejores son las posibilidades", aseguró.

Para Arévalo, la escapada del blue provocará que cada vez más particulares se vuelquen a este segmento de negocios.

"Habrá un número creciente de propietarios inclinados a este rubro. Los rendimientos logrados son la contracara de las bajas rentabilidades del sistema tradicional y le dan la espalda al freno que sufre la demanda inmobiliaria en general", concluyó.