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En Punta del Este, el precio del metro cuadrado ya no sube y sobran departamentos: ¿culpa es de los argentinos?

En Punta del Este, el metro cuadrado ya no sube y sobran departamentos: ¿culpa de argentinos?

Los agentes inmobiliarios de la ciudad esteña están preocupados. Los argentinos, que son los que "mueven el mercado", redujeron el ritmo de compras. La superficie en stock para la venta no para de crecer producto de una demanda que no acompaña la oferta. Precios y el porqué de la situación

Por Esteban Vaughan
05.01.2018 13.05hs Economía

Si los agentes inmobiliarios de Punta del Este pensaran en realizar una remake de la comedia "í‰chale la culpa a Rí­o", un clásico de la década del 80, pero adaptada a su realidad, perfectamente podrí­an llamarla "í‰chale la culpa a la Argentina".

Desde hace ya muchos años, el mercado esteño sigue muy de cerca lo que ocurre en este lado del charco. Es que si aquí­ la situación es buena, allí­ tendrán expectativas más favorables respecto del movimiento inversor.

Por lo pronto, este año la realidad no muestra signos positivos.

El fuerte de la temporada veraniega ya comenzó y suele ser uno de los momentos clave para las inmobiliarias, que aprovechan este inicio para concretar operaciones.

Pero, según advierten los especialistas del sector, en este arranque del 2018 esta bonanza es algo que sólo se verá en contadas ocasiones.

En Punta del Este estiman que durante este verano cerca de cuatro millones de turistas visitarán sus costas. De este total, más de 2,5 millones serán argentinos.

De no ser por el freno que observan los vendedores, ese caudal deberí­a ser una buena noticia para las agencias, ya que es el público que compra cerca del 80% de los inmuebles que se levantan en esa ciudad.

Igor Martí­nez, director de la sucursal esteña de Tizado Propiedades (uno de los agentes inmobiliarios históricos de esa plaza uruguaya) explica a iProfesional el porqué de la menor participación de los argentinos.

"Hay tres factores que se conjugan para que el movimiento en el mercado inmobiliario no sea bueno", indica. Y así­ lo detalla:

- "El primero, y está a la vista, es que la situación allí­ no es la mejor y eso retrae las inversiones

- En segundo lugar, hoy los controles fiscales en Argentina son más duros y eso a algunos les significa una traba o una falta de motivación para adquirir un inmueble

- En tercer orden, la compra de una unidad aquí­ ya dejó de ser un gran negocio. Por los niveles de rentabilidad que se manejan, se requiere de mucho tiempo para ver los frutos"

De este modo, Martí­nez resume la situación de un mercado inmobiliario que a las claras es altamente dependiente del público albiceleste.

"El resto no mueve demasiado la aguja", resume el especialista, al tiempo que deja en evidencia por qué hay tanta preocupación respecto de lo que ocurre con el movimiento inversor.

Exceso de oferta
Producto de este contexto, la absorción de metros cuadrados viene siendo muy lenta. A tal punto que se estima que la disponibilidad en el mercado ya supera ampliamente las 1.000 unidades.

De acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario sobre el negocio del Real Estate en Punta del Este:

- Cuando finalice el 2018 se habrán incorporado no menos de 775.000 metros cuadrados (sumando los que también se gestaron el año previo).

- Esa superficie es excesivamente elevada para el nivel de compraventa actual. A tal punto que esa cifra triplica el stock que permaneció en oferta en 2017 (257.500 m2).

- Las previsiones dan cuenta de que el metraje "libre" y listo para ser comercializado en 2018 no bajará de los 520.000

Lo que resta determinar es qué nivel de aceptación habrá de la gran cantidad de propuestas.

Por lo pronto, tal excedente ya está dejando su sello en el mercado del ladrillo: "Ya no hay listas de espera para comprar un inmueble", afirman los agentes inmobiliarios de la costa uruguaya.

Desde Reporte Inmobiliario destacan que en la zona que va desde Punta Ballena hasta el Puente de la Barra la cantidad de nuevos desarrollos, lejos de mermar, sigue en alza.

En la actualidad -sea en etapa de obra o para la venta-, se cuentan 32 propuestas sólo en ese tramo, indican desde Reporte Inmobiliario.

"El lanzamiento de iniciativas a gran escala llevará la superficie total a 518.000 metros cuadrados. Hace un año, se contabilizaban 257.000", añaden.

En otras palabras, el stock a ser comercializado se duplicó en tan solo 12 meses, producto de una demanda que no está convalidando ese ritmo.

Entre los emprendimientos más importantes aparecen Fendi Chateau, Venetian, una tercera torre Le Parc, el World Trade Center, Mouette, Trump Tower y 39.

La caí­da de la actividad no sólo se ve reflejada en el descenso del total de escrituraciones, sino también en la cantidad de agencias que se dedican a la comercialización.

El total de inmobiliarias que operan en Punta del Este se redujo de forma notoria entre la temporada pasada y la que acaba de comenzar: dos de cada diez desaparecieron y hoy quedan unas 310 en pie.

Para los referentes del rubro, este dato es claro indicador de los efectos negativos que trae la sobreoferta, el menor nivel de escrituraciones y la caí­da en los márgenes de rentabilidad.

Hay otro factor que se combina para delinear este complejo escenario: muchos de los propietarios que volcaron sus inmuebles al mercado de alquiler han optado por prescindir de las inmobiliarias tradicionales.

Esto, a partir de que hayan ganado terreno sitios web que ofrecen la intermediación del servicio y que, en muchos casos, gozan de un buen posicionamiento en el exterior.

Así­, logran captar la atención de interesados de diferentes partes del mundo que quieren alojarse en Punta del Este.

El precio del metro cuadrado
Desde Reporte Inmobiliario afirman que el valor promedio del metro cuadrado se ha mantenido relativamente estable a lo largo de los últimos doce meses: pasó de los u$s3.800 a los u$s3.870.

Esa referencia se encuentran por debajo de la que se manejó entre 2012 y 2014, lapso en el que se alcanzaron los picos máximos, cercanos a los u$s4.000 por metro cuadrado.

"El área que mejor defendió los valores ha sido La Punta, donde la mayorí­a de los proyectos ya ha sido terminado o muestra un alto grado de avance", indican desde Reporte.

"Los desarrollos ubicados sobre primera lí­nea de mar también mejoraron sus cotizaciones, incrementándose 7% este año", añaden.

En el extremo opuesto se encuentra la zona de La Mansa. Aquí­ los valores registraron una reducción cercana al 10%. Esto puede tener que ver con que en el perí­odo anterior era la que más se habí­a incrementado.

Además, este lugar dispone de la mayor cantidad de metros en oferta, sin haberse comenzado las obras.

El siguiente cuadro muestra los valores que se manejan para La Barra, La Mansa, el Frente Costero y La Punta

Un elemento a considerar es la marcada dispersión de precios en la ciudad esteña.

Según el tipo de edificio, los valores arrancan de los u$s2.300 por m2 y escalan a los u$s10.500.

Por lo pronto, una apreciable diferencia de cotizaciones se visualiza entre aquellas unidades emplazadas en primera lí­nea de mar respecto de las que no lo están.

En promedio, la brecha de precios ronda el 52%, teniendo en cuenta que el m2 promedio roza los u$s4.800 para unidades sobre el mar.

La fuerte dispersión de cotizaciones en este mercado es notoria. A tal punto que los valores "piso" son la cuarta parte del que muestran los emprendimientos top.

Mientras más caro, más rápido
Quienes más conocen el negocio del real estate en Punta del Este sostienen que se trata de un mercado muy particular.

Al observar las preferencias de los compradores al momento de concretar las operaciones no queda más que darle crédito a esa premisa.

Al analizar el contexto que hoy dí­a describe a la costa uruguaya, podrí­a intuirse que las propiedades de menor valor son las que tendrí­an registrar el mayor movimiento inversor. Sin embargo, no es tan así­.

La dispersión de precios es tal que pueden conseguirse propiedades desde los u$s300.000, pero no aquellas que a las inmobiliarias les resulta más fácil de comercializar.

El fuerte de las ventas se ubica a partir del millón de dólares. Una muestra de que, para los segmentos de alto poder adquisitivo, la posibilidad de sumar un inmueble en esta ciudad sigue siendo tentadora.

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