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Real Estate: una zona de la Ciudad, candidata a ser la "estrella" inmobiliaria

Real Estate: una zona de la Ciudad, candidata a ser la "estrella" inmobiliaria
El distrito tecnológico que impulsa Mauricio Macri ya promueve proyectos por algo más de u$s110 M y ha sumado 21 empresas. ¿Oportunidad de inversión?
Por iProfesional
14.12.2009 14.20hs Negocios

El interés por hacer de Buenos Aires la capital latinoamericana de las Tecnologí­as de la Información y la Comunicación (TICs) y, en paralelo, transformar al barrio porteño de Parque de los Patricios en un lugar atractivo para la inversión, ya le está remitiendo réditos en varias direcciones a la administración que encabeza Mauricio Macri.

Sucede que a las 21 empresas que se radicaron en ese espacio se les ha sumado el interés de los desarrolladores inmobiliarios por aportar la infraestructura para que el distrito IT porteño cumpla con otro objetivo pautado por el macrismo: hacer de la zona una réplica de [email protected], el parque tecnológico que, dotado con múltiples edificios y un amplio abanico de beneficios impositivos, nuclea a empresas extranjeras y locales en Barcelona, España.Compañí­as como Grupo Forcadell, Vizora (brazo inmobiliario del Banco Macro), Debaires y Arenas Building, entre otras, ya comenzaron a construir en el área sur de la Capital Federal. El espacio que impulsa el macrismo se encuentra delimitado por las calles Colonia, Amancio Alcorta, Almafuerte y la avenida Caseros.

La diferencia de precios que muestra la cotización de los terrenos en esa zona respecto de los valores pautados para espacios como Palermo, por ejemplo, aparece a los ojos de los especialistas del sector como el primer gran argumento que explica la revitalización de la actividad en Parque de los Patricios y, también, en parte de Barracas.

Así­, mientras que en terrenos de barrios como Almagro, o el mencionado Palermo, el metro cuadrado se cotiza por encima de los u$s600 –con picos de hasta u$s1.000, según Reporte Inmobiliario–, en el espacio estipulado para el polo IT porteño el valor de la tierra rara vez supera los u$s200 el metro.

Según datos confiados a iProfesional.com por el Ministerio de Desarrollo Productivo de la Ciudad de Buenos Aires, hasta el momento el distrito tecnológico de Capital Federal acumula proyectos para la construcción de oficinas y viviendas por más de u$s30 millones.

Y a principios del año próximo esa cifra evidenciará otro importante crecimiento a través del lanzamiento de lo que será el Centro Metropolitano de Tecnologí­a, un emprendimiento que ocupará dos manzanas y demandará una inversión de u$s80, millones que será cubierta por empresas privadas.A este proyecto se le adicionará el inicio de las obras de lo que será la sede central del Banco Ciudad, que estará emplazada en un predio ubicado en cercaní­as del hospital Churruca.

En esa dirección, el mismo Mauricio Macri adelantó la semana pasada que "el traslado de todas las oficinas del Banco Ciudad estará acompañado por una importante inversión de mejoramiento del espacio público".

"Hay un interés genuino por desarrollar en el distrito tecnológico. Hace poco dí­as se convocó a una reunión con la cámara de corredores inmobiliarios y asistieron más de 200 empresarios que quieren invertir en la zona. La misma instalación de tecnológicas es lo que está devolviendo el interés por Parque de los Patricios", aseguró a iProfesional.com Francisco Cabrera, ministro de Desarrollo Económico de Buenos Aires.

Para el funcionario, en la actualidad "no hay actor inmobiliario que no esté evaluando impulsar inmuebles en el distrito".

"Están los que se lanzaron, como Vizora y Debaires, por ejemplo, y los que compraron predios y están esperando para comenzar a construir. Ahí­ tenemos tres proyectos de los que no podemos revelar nombres por el momento", indicó

Desarrollo en movimiento

Al momento de abordar las iniciativas en marcha, Cabrera mencionó inicialmente al desarrollo que ya está llevando a cabo Vizora.

En ese caso, la firma se encuentra desarrollando un proyecto de oficinas que ocupará alrededor de 15.000 metros cuadrados. El emprendimiento está ubicado en Rondeau al 3200 y la intención es que, precisamente, abastezca la demanda provocada por el distrito tecnológico.

"La apuesta de Vizora es una muestra de la revalorización de la zona. La inversión que está llevando a cabo la empresa estará en el orden de los 15 millones de dólares aproximadamente", puntualizó.

En simultáneo, Grupo Forcadell –desarrollador integrado por capitales argentinos y españoles– también ultima detalles para comenzar a levantar oficinas en un proyecto que contemplará el desembolso de 10 millones de dólares.

La propuesta consiste en un complejo de oficinas que ocupará una superficie de 10.000 metros cuadrados. Grupo Forcadell comunicó que una oficina del más alto nivel, como las que planea levantar, se podrá alquilar a un valor de entre u$s16 y u$s18 el metro cuadrado. El emprendimiento estarí­a concluido para 2012.

Pero la oportunidad de negocios inmobiliarios no se restringe a brindar la infraestructura edilicia para que funcionen las tecnológicas, sino que también potencia el interés por construir viviendas dentro de la misma zona.

En esa dirección, la desarrolladora Debaires impulsa la apuesta de mayor escala dentro del segmento residencial. En un solar de 2.500 metros cuadrados la compañí­a avanzan con el proyecto "La Imprenta", que demandará una inversión cercana a los u$s4 millones.

La firma, lo especifica un informe de Reporte Inmobiliario, promueve este emprendimiento "aprovechando partes de la estructura original del edificio de una ex imprenta". La intención es dar origen a 115 unidades funcionales de uno y dos ambientes, además de estudios y lofts.

Daniel Vega, director de Debaires, afirmó que "el público objetivo al que apunta la empresa con sus desarrollos es el de primera vivienda".La comercialización de la propuesta correrá por cuenta de Toribio Achával, con valores por debajo de los u$s1.300 el metro cuadrado. El rango de precios de las unidades se extenderá desde los u$s42.000 a los u$s70.000, con expensas cercanas a los $160 por mes.

Por otro lado, el surgimiento del distrito también está generando nuevos edificios en el llamado "corredor de la avenida Jujuy". "Se trata de proyectos hechos por desarrolladores chicos, y que contemplan edificaciones que no superan los 8 pisos", explicó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

El especialista sostuvo que además "se están llevando a cabo iniciativas en la zona comprendida entre las avenidas Caseros y San Juan". "Es cierto, están fuera del distrito pero muy ligadas con la zona. Hay que pensar que mucha gente se trasladará a esos barrios por cuestiones de cercaní­a con el trabajo", expresó.

Este argumento es el que, en principio, también explica por qué Barracas también se está erigiendo como otro de los destinos que atraen la atención. En ese barrio, Makinis desarrolla y comercializa en Montes de Oca 210 un edificio de 13 pisos con pileta y solarium.

Ya en Montes de Oca 339, Arenas Building propone Arenas XII, un emprendimiento de 25 semipisos de cuatro ambientes, cada uno a un precio de u$s1.700 el metro cuadrado. La misma compañí­a, que ya construyó 10 edificios en el mismo barrio, comenzó una serie de trámites para adquirir seis nuevos lotes en Barracas.El despertar de Parque de los Patricios

"Si bien el distrito ocupa 200 hectáreas que están muy distribuidas, se verá un despertar en esa zona. Sobre todo, porque si el desarrollador se presenta de la mano de las empresas de tecnologí­a, también tiene menos costos para construir", sostuvo el ministro Cabrera.

Y añadió: "La tecnológica que dice que se va a instalar en el distrito tecnológico, y se hace con un contrato de alquiler o construcción, ya puede tramitar las exenciones pautadas. Por ende, esto implica una entrada más barata en términos de inversión para el desarrollador".El proyecto del distrito tecnológico, establecido a través de la ley porteña 2972 prevé, en cuatro años, generar 20.000 puestos de trabajo y requerirá una inversión total de u$s400 millones en 12 años. Unos 200 millones provendrán de capitales privados.

Los beneficios establecidos por ese marco son los siguientes:

  • Las empresas estarán exentas del pago de ingresos brutos y ABL por 10 años, así­ como también de los impuestos de sellos.
  • Las compañí­as tendrán la posibilidad de diferir impuestos para ser invertidos en obras, y contarán con incentivos fiscales en materia de derechos de alineación y construcciones, por un plazo de 10 años.
  • Los empleados que se muden al barrio estarán exentos de pagar ABL por 10 años y tendrán lí­neas de créditos disponibles a tasas preferenciales.
  • También habrá beneficios impositivos para entidades académicas.

Para Cabrera, los esfuerzos del Ejecutivo porteño por incentivar la radicación de compañí­as también están dando resultados desde el punto de vista de la revalorización de los terrenos en Parque de los Patricios.

"Se han dado aumentos significativos en tanto los pisos eran muy bajos. Cuando esto empezó los precios de alquiler de los terrenos aptos para la logí­stica estaban en u$s2,5 el metro cuadrado. Bueno, hoy el piso se ubica en los u$s5 aproximadamente", dijo.

En tanto, desde Reporte Inmobiliario, José Rozados confirmó estas subas, pero expuso sus dudas respecto de qué tan positivos han sido estos incrementos al momento de alentar la inversión.

"Los precios comenzaron a subir ni bien se conoció el lanzamiento del distrito. Esto no es positivo porque apreciar desde la expectativa puede bloquear la misma comercialización", comentó.

"Antes del distrito habí­a terrenos en Parque de los Patricios que ni siquiera se pensaban vender. Hoy esos lugares a veces se ofrecen a u$s200 el metro cuadrado...", agregó.

La apuesta del Centro Metropolitano

Cabrera colocó al Centro Metropolitano de Tecnologí­a como otra de las grandes apuestas que confirman al distrito porteño como un espacio atractivo para el desarrollo inmobiliario.

Se trata de un proyecto que, ubicado en el corazón de Parque de los Patricios, contempla la construcción de dos edificios de oficinas en las que operarán desde las principales cámaras del segmento tecnológico hasta distintas compañí­as del polo. Incluso una universidad.La propuesta demandará una inversión de u$s80 millones y será lanzada en marzo de 2010. "Procuraremos que ahí­ se concentre los elementos que le dan identidad al distrito. Funcionarán las oficinas de administración, y de cámaras como la CESSI, Cabase y CICOMRA, entre otras", detalló Cabrera.El Centro Metropolitano de Tecnologí­a se construirá, según el funcionario, "sobre terrenos propiedad de la Ciudad y que hoy están ocupados por talleres". El gobierno porteño estima que la dependencia comenzará a funcionar en dos años, y los desembolsos para su realización correrán por cuenta de inversores privados.Patricio Eleisegui

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