El mercado inmobiliario espera agazapado el resultado de las elecciones: ¿se viene una reactivación?

Para los especialistas del sector, la retracción actual obedece a la incertidumbre política y las decisiones de inversión se activarán tras las elecciones
Por Leonardo Coscia
10/07/2019 - 06,45hs
El mercado inmobiliario espera agazapado el resultado de las elecciones: ¿se viene una reactivación?

Cuando se atraviesan momentos de incertidumbre, los compradores deciden postergar su decisión a la espera de un panorama más claro, en este caso, sería luego del resultado de las elecciones. Por eso, especialistas destacaron que el mercado inmobiliario en la actualidad se encuentra retraído, ya que necesita ver cómo se juegan las cartas políticas.

Lo concreto es que la construcción y las ventas siempre reaccionan de forma exagerada a los vaivenes económicos. Si la actividad cae, las ventas de inmuebles caen mucho más; si la economía vuela, la venta de inmuebles sube a niveles muy altos.

Los expertos destacan que la tendencia del valor de los inmuebles a largo plazo en Argentina siempre es al alza. Si bien, cíclicamente puede estar en valores de crecimiento inferiores a otras alternativas de inversión, el largo plazo da cierta previsibilidad en su tendencia alcista.

En ese contexto, el asesor Daniel Zampone señaló el mercado inmobiliario se encuentra retraído hasta ver cómo se juegan las cartas políticas.

"Enfrentamos un stand by propio de la incertidumbre que genera el año electoral, donde el cliente está observando quién va a ser Presidente a partir del 10 de diciembre. El mercado está retraído hasta ver cómo se juegan las cartas políticas", advirtió Zampone.

El especialista destacó que, por otro lado, "el dólar es un termómetro determinante". La estabilidad le hace bien al mercado" y recordó que "después de 2001, el segundo semestre de 2018 fue de los peores momentos del siglo".

Al respecto, destacó que "uno de los mejores momentos del siglo fue 2017 porque el dólar estaba estable. La brújula para arriba o para abajo la maneja el dólar".

Al ser consultado sobre el éxito o fracaso de los créditos UVA consideró que "el peor escenario es ser inquilino porque tirás la plata a un barril sin fondo que nunca vuelve".

"El crédito te saca de ser inquilino y te lleva a tu primera vivienda. La mejor inversión siempre es el ladrillo", señaló en declaraciones a iProfesional.

Por su parte, el consultor de negocios Sebastián Cantero se mostró optimista respecto del sector inmobiliario más allá del parate que enfrenta y lo hizo con una metáfora: "Cuando era chico, sabía que si había una cuchara delante del plato significaba que había postre. La cuchara me garantizaba que lo próximo que vendría era bueno. Yo creo que Argentina está en ese proceso".

"Los factores externos y un viento de cola provocado por una política más o menos previsible y con visión de futuro impulsará a la inversión. Eso es lo que sigue a este stand by en que se encuentra el mercado inmobiliario", remarcó.

"Si sos perseverante, no sólo tenés el 2% de rentabilidad anual de una propiedad porque hay también una renta oculta que es la revalorización del patrimonio", dijo el asesor inmobiliario a iProfesional.

El especialista puso de relieve que en la actualidad, "las propiedades bajaron un 20% pero cuando fue el boom de los créditos UVA habían subido un 30%, es decir que en realidad estás estás ganando un 10%". 

"La mayoría somos hijos de inmigrantes y hemos mamado el derecho de pertenencia que aporta el techo propio. El cuadro de situación actual del mercado inmobiliario es que se sostiene por la gente que tiene necesidad de comprar. El resto, por supuesto que está expectante del resultado de las elecciones. Los años de elecciones se suele retraer un poco el mercado pero conservo el optimismo porque el mercado inmobiliario es el primero en caer y también el primero en levantarse", enfatizó.

Cayeron los precios en dólares de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires

En este contexto, los precios en dólares de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires bajaron un 0,5% promedio entre abril y junio de este año, acumulando así un descenso interanual del 0,7%.

En cuanto a los alquileres, los precios en pesos se incrementaron un 35% interanual, con un valor promedio de $15.088 para el segundo trimestre de 2019 y se ubicaron por debajo de la inflación anualizada superior al 57%, según un relevamiento de Mercado Libre.

Si se analiza por barrios, al igual que en ventas, los precios de los alquileres fueron liderados por Puerto Madero, con $55.725, Recoleta con $19.099 y Palermo, con $17.743.

Los valores más bajos durante este trimestre se registraron en Villa Lugano, con un promedio de $9.433, único barrio analizado con un precio por debajo de los $10.000.

 Luego, se ubicó Constitución, que tuvo un precio promedio de $10.956 y Villa Santa Rita, con una media de $11.277.

 Respecto a la demanda, el interés por las propiedades en alquiler lleva un aumento interanual de 11 puntos porcentuales.

 De acuerdo con el informe, en el segundo trimestre del año, los valores en dólares de los departamentos disminuyeron un 0,5%, mientras que durante el mismo período del año anterior habían aumentado un 2%.

El valor del metro cuadrado para los departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires continúa mostrando estabilidad, acumulando así una baja interanual del 0,7%.

De esta manera, el valor promedio por metro cuadrado llegó a u$s2.858 durante el segundo trimestre, habiendo alcanzando su nivel más alto durante el cuarto trimestre de 2018, con un promedio de u$s2.879.

El estudio detalla que los barrios con metro cuadrado promedio más caros son: Puerto Madero con u$s 6.082, seguido por Recoleta con u$s3.515 y Palermo con u$s 3.441.

En el otro extremo, los valores por metro cuadrado más económicos dentro de los barrios analizados se registraron en Villa Lugano, con un valor de u$s1.442, Nueva Pompeya, con u$s 1.701 y La Boca, con US$ 1.840, respectivamente.

Si se consideran los crecimientos interanuales, Parque Avellaneda es el barrio que lidera con una suba de precios de 9,5% en un año, seguido por Villa Real con un alza de 8,8% y Villa Lugano con 8,1%.

Mientras tanto, las principales caídas se reflejaron en Versalles, con un 7,2%, Retiro con un 6,8% y Villa Ortúzar, con una baja del 5,5%.

Por su parte, según un informe elaborado por el portal Zonaprop, el 78% de los barrios porteños presenta una disminución o estancamiento en los precios.

Sin embargo, la falta de capacidad para invertir en inmuebles genera que el volumen de las transacciones sufra una caída del 46% interanual. Por otro lado, el mercado enfrenta una situación de acumulación de stock evidenciada por un crecimiento interanual del 50% en los avisos de unidades en venta.

El trabajo destacó que el precio promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en la ciudad de Buenos Aires ronda los 133 mil dólares, mientras que un departamento de 3 ambientes y 70 m2 cotiza a 187 mil dólares.

El valor medio por m2 de los inmuebles se ubica en 2.551 dólares/m2, un 0,2% menos que el mes anterior. Los precios fluctúan en un rango que abarca desde 1.211 dólares/m2 en Villa Lugano a 5790 dólares/m2 en Puerto Madero.

A la hora de hablar de variaciones interanuales en los precios de compra/venta, el barrio de Tribunales es el que sufrió la mayor caída, con un descenso del 5%, mientras que Villa Luro y Liniers experimentaron un ascenso del 8%.

Con respecto a los alquileres, el incremento fue de 2.2% en el mes de junio, acumulando una suba del 14,6% en el 2019.

Con respecto a las cuotas de los créditos UVA, estas registraron una suba del 22,6% en 2019, por encima del incremento de los alquileres del mercado.

El precio medio de un alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en 15.355 pesos. El costo mensual de un alquiler varía entre 26.271 pesos para un departamento dos ambientes en Puerto Madero a 12.370 pesos por el mismo tipo de propiedad en el barrio de Liniers.

Los barrios que presentan mayor variación anual en el incremento del precio de los alquileres son Chacarita, Colegiales, P. Chas y Villa Ortuzar, con subas de más del 48%.

En cuanto a la rentabilidad, Zonaprop informó que la relación alquiler/ precio se ubica en un 3,3% anual, cifra que ronda en los mínimos históricos. La devaluación del peso mantiene los alquileres medidos en dólares, en valores bajos en relación al precio de las propiedades. Constitución, Balvanera y Monserrat se presentan como los mejores barrios para inversores que buscan renta.