Hipoteca privada: qué es y cómo funciona esta operatoria usada por Adorni para comprar una propiedad
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2026/04/614630.jpg)
El nombre de Manuel Adorni volvió a quedar en el centro de la escena, esta vez por una serie de operaciones inmobiliarias bajo la lupa judicial. Documentos oficiales revelaron que el funcionario obtuvo al menos u$s100.000 mediante una hipoteca sobre un departamento, financiada no por un banco sino por dos particulares.
No se trata de un caso aislado: según las investigaciones, este tipo de operaciones —conocidas como hipotecas privadas o no bancarias— se repitieron en distintas compras de propiedades, lo que encendió las alarmas sobre el origen de los fondos y la transparencia de las transacciones.
Pero más allá del escándalo, el caso dejó al descubierto un mecanismo cada vez más utilizado en la Argentina: el financiamiento inmobiliario entre particulares.
Hipoteca privada: el instrumento que usó Manuel Adorni para comprar una propiedad
Una hipoteca privada es un acuerdo entre dos partes —generalmente personas físicas— en el que una de ellas presta dinero y la otra ofrece un inmueble como garantía.
En términos legales, funciona igual que una hipoteca tradicional: es un derecho real que grava una propiedad para asegurar el pago de una deuda. Si el deudor no cumple, el acreedor puede ejecutar el inmueble para recuperar el dinero.
La diferencia clave es que no interviene un banco ni una entidad financiera, sino que el crédito lo otorga un particular.
Cómo funcionan en la práctica
El mecanismo tiene varias etapas formales, similares a las de un crédito bancario:
- Evaluación del inmueble: se tasa la propiedad para determinar cuánto se puede prestar
- Monto del crédito: en general, el prestamista financia hasta el 30% o 35% del valor del bien
- Condiciones: se pactan tasa, plazo y moneda (muchas veces en dólares)
- Escritura: la operación se formaliza ante escribano
- Registro: la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad
Esto significa que, aunque el crédito sea "entre privados", tiene respaldo legal pleno y queda documentado.
Por qué crecen en Argentina
El auge de las hipotecas privadas no es casual. Está directamente vinculado a la crisis del crédito hipotecario tradicional.
En la Argentina, el acceso a préstamos bancarios para vivienda es extremadamente limitado: se otorgan pocos créditos y gran parte de la población no califica.
En ese contexto, el mercado encontró una alternativa:
- vendedores que financian parte de la operación
- inversores que prestan dinero con garantía inmobiliaria
- compradores que no pueden acceder al sistema bancario
Así, el financiamiento privado terminó ocupando el lugar que dejaron los bancos.
Ventajas y riesgos
Ventajas
- Mayor flexibilidad: condiciones negociables entre las partes
- Acceso rápido: menos requisitos que un banco
- Posibilidad para no bancarizados
Riesgos
- Tasas más altas o informales
- Menor regulación que el sistema financiero
- Posibles conflictos legales si no está bien documentado
Además, en contextos como el del caso Adorni, estas herramientas pueden ser utilizadas para estructurar operaciones difíciles de justificar, lo que explica el interés judicial.
Un instrumento legal, pero bajo la lupa
Las hipotecas privadas son completamente legales en Argentina y forman parte del mercado inmobiliario desde hace años.
Sin embargo, su crecimiento reciente —impulsado por la falta de crédito bancario— también las convirtió en un terreno fértil para operaciones poco transparentes.
El caso de Adorni expuso esa realidad: detrás de una herramienta válida, puede haber tanto soluciones de financiamiento legítimas como maniobras que despiertan sospechas.
En un país donde acceder a un crédito hipotecario sigue siendo una excepción, las hipotecas privadas aparecen como una alternativa cada vez más utilizada, pero también cada vez más observada.