El precio oculto de comprar con crédito hipotecario: cuánto se necesita y qué frena su aprobación

Conseguir una vivienda a través de un crédito hipotecario ya no es un sueño inalcanzable para numerosas familias argentinas. En los últimos meses, las escrituras respaldadas por hipotecas crecieron significativamente, logrando en la provincia de Buenos Aires el abril más destacado de los últimos 25 años. Además, más de 20 entidades financieras renovaron sus líneas de crédito ajustadas por UVA, buscando facilitar la compra de inmuebles.

No obstante, la cantidad de transacciones finalizadas sigue siendo inferior a lo anticipado. Esto se debe a una mezcla de factores, como las finanzas familiares, las dificultades en los procesos y un sistema hipotecario que todavía está en proceso de fortalecimiento.

La realidad del crédito hipotecario: cuánto ahorro y sueldo se necesita hoy para comprar una casa

Para comprar una vivienda de unos 100.000 dólares con crédito hipotecario, hoy una familia debe contar con un ahorro previo aproximado de 25.000 dólares, además de alrededor de 10.000 dólares para cubrir gastos asociados como impuestos y escrituras, según expertos del sector inmobiliario consultados por iProfesional.

De esta forma, el desembolso inicial antes de acceder al crédito ronda los 40 millones de pesos, lo que representa la primera gran barrera para muchos. Las cuotas mensuales actuales están en el orden de los 800.000 pesos, un monto similar al alquiler de un departamento de clase media en la Ciudad de Buenos Aires.

Para calificar a un crédito de esta magnitud en el Banco Nación, por ejemplo, una familia debería demostrar ingresos mensuales superiores a los 2 millones de pesos, mientras que en bancos privados o con plazos menores, ese requisito puede superar los 3,5 millones de pesos.

Por lo general, las entidades financieras cubren entre el 70% y 80% del precio del inmueble, en tanto que el comprador tiene que afrontar el porcentaje restante junto con los gastos vinculados.

Qué otros gastos hay que tener en cuenta

Acceder a una vivienda también implica afrontar otros costos vinculados a la escrituración y mantenimiento del préstamo:

• Impuesto de Sellos: entre 1,5% y 2% del valor de la propiedad (según la provincia).
• Comisión bancaria y tasación: entre 0,5% y 1% del monto del préstamo.
• Honorarios de escribano: alrededor del 2%.
• Tasas registrales e impuestos: cerca del 1,5%.
• Certificaciones e inscripciones: hasta un 0,5%.

También se suman gastos mensuales fijos:

• Seguro de vida y seguro contra incendios: entre 0,1% y 0,2% anuales del saldo.
• Impuestos municipales: según la ubicación del inmueble.

Demoras y desconfianza frenan el boom del crédito hipotecario en Argentina

Aunque la demanda es alta, las demoras en la aprobación y entrega de los préstamos constituyen un impedimento importante. Los bancos estatales están sobrecargados por la gran cantidad de solicitudes, generando esperas que superan los 90 días para asignar escribano o concretar la operación, lo que provoca que muchas ventas se caigan debido a que los vendedores no están dispuestos a esperar tanto tiempo.

El sistema hipotecario argentino se caracteriza por una falta de integración entre sus actores: bancos, inmobiliarias, escribanos y tasadores operan de forma fragmentada. Esta desconexión genera trabas que ralentizan el proceso y desalientan a compradores y vendedores.

Además, la exposición al riesgo cambiario es un problema latente. Aunque el crédito está en pesos, los inmuebles se cotizan en dólares. Por ello, cualquier aumento del tipo de cambio oficial entre la aprobación y el desembolso puede reducir la capacidad de compra del solicitante, al no existir mecanismos adecuados de cobertura.

El préstamo hipotecario más común es el que se ajusta por inflación usando el índice CER del Banco Central. Las tasas de interés difieren según la entidad financiera, oscilando desde aproximadamente 3,5% en bancos estatales como el Ciudad, hasta cerca del 9,5% en bancos privados. Como consecuencia, las cuotas mensuales suelen superar los 750.000 pesos en numerosos casos.

El verdadero desafío del crédito hipotecario

Entre las medidas que podrían mejorar el sistema se incluyen:

• Integrar agentes especializados en crédito dentro de las inmobiliarias que guíen a los compradores durante el proceso
• Establecer procedimientos uniformes entre bancos y escribanías para agilizar las gestiones
• Ofrecer formación especializada a los asesores y promover incentivos fiscales para las operaciones con financiamiento
• Implementar soluciones creativas como escribanías móviles o regionales que alivien la concentración y demoras que existen actualmente

¿Se reactiva el mercado inmobiliario?