Boom de créditos hipotecarios en CABA: cómo impacta en el precio del metro cuadrado

El precio del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registró un incremento interanual del 13,16% en junio de 2025, de acuerdo con el último relevamiento del Índice del M2 Real. El informe, elaborado con datos proporcionados por la red federal de oficinas de RE/MAX y el análisis metodológico de la Universidad del CEMA (UCEMA), cuenta con el respaldo técnico de Reporte Inmobiliario.

El valor promedio del metro cuadrado en CABA durante junio fue de u$s2.141. Este monto representa una leve caída del 0,93% en comparación con mayo, aunque se mantiene dentro de una tendencia general de estabilidad en los precios, sostenida durante los primeros seis meses del año.

Al segmentar el análisis por cantidad de ambientes, los monoambientes registraron un precio promedio de u$s2.266 por metro cuadrado. Las unidades de dos ambientes se vendieron a USD 2.172 por metro cuadrado y las de tres ambientes a u$s2.022 por metro cuadrado. Estos valores reflejan una estructura de precios que se mantiene relativamente constante, con diferencias que responden al metraje y demanda específica de cada tipología.

A pesar de la suba interanual, los precios actuales todavía se ubican un 1,95% por debajo de los niveles registrados en enero de 2020, fecha en la que comenzó la medición del índice. Este dato sugiere que, si bien se observa una recuperación en curso, el mercado inmobiliario porteño aún no ha alcanzado los valores previos al cambio de ciclo económico que comenzó ese año.

Créditos hipotecarios: crecimiento sostenido en las operaciones

Uno de los factores que contribuye al repunte del mercado es el retorno del crédito hipotecario. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y mayo de 2025 se registraron 5.394 escrituras con hipoteca en CABA, lo que implica un incremento del 960% respecto al mismo período de 2024.

Este fenómeno también se replica en el ámbito privado. Dentro de la red RE/MAX, las operaciones inmobiliarias cerradas con financiamiento bancario alcanzaron un total de 3.048 en ese mismo período, con un crecimiento interanual estimado superior al 5.000%. Estas cifras indican una reactivación significativa de las líneas crediticias como instrumento de acceso a la vivienda.

El índice de cierre vs. publicación y la previsibilidad en los precios

Otro indicador que consolida el panorama de recuperación es la diferencia entre el valor de publicación y el valor final de cierre de las propiedades. En junio, la brecha fue del -4,38%, levemente inferior al -4,44% de mayo. Este diferencial se mantiene por debajo del 5% desde hace quince meses consecutivos, lo cual refleja un mayor grado de previsibilidad en las negociaciones entre compradores y vendedores.

Esta tendencia también es interpretada por los actores del sector como una señal de que las expectativas de ambas partes comienzan a alinearse con los valores reales de mercado. La reducción sostenida en la brecha de cierre puede leerse como una señal de normalización en la dinámica de compraventa.

La estabilización del tipo de cambio real aparece como otro factor que contribuye a la recuperación del sector inmobiliario. La ausencia de fuertes fluctuaciones en el valor del dólar, variable determinante en las transacciones inmobiliarias en la Argentina, favorece la planificación de compra por parte de los potenciales adquirentes, especialmente quienes acceden a créditos hipotecarios.

En este contexto, desde el sector destacan un cambio en la percepción general. El presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, Sebastián Sosa, señaló que "la recuperación del mercado no solo se refleja en los precios, sino en el cambio de expectativas". Además, destacó que las personas "vuelven a proyectar su futuro con posibilidades reales de acceder a una vivienda".

En el mismo sentido, Sosa agregó que si la tendencia actual se mantiene, el regreso de los créditos hipotecarios podría generar una nueva dinámica en el mercado inmobiliario. Según su análisis, esto permitiría que más familias puedan acceder a la compra de su primera vivienda, lo que a su vez tendría un efecto positivo sobre el nivel de actividad general del sector.

Perspectivas de mediano plazo y rol del crédito

Los datos recopilados en el primer semestre de 2025 permiten delinear un escenario donde el crédito hipotecario gana relevancia como herramienta de acceso a la vivienda. El crecimiento simultáneo del valor del metro cuadrado, la estabilidad en el tipo de cambio y la reducción de la brecha entre precio publicado y precio cerrado configuran un entorno donde la previsibilidad y el financiamiento se convierten en motores de la actividad.

Si bien los valores actuales aún no alcanzan los máximos históricos de 2020, los indicadores del primer semestre del año muestran una recuperación progresiva del mercado inmobiliario porteño. El análisis conjunto de precios, volumen de operaciones y participación del crédito sugiere que, de sostenerse las condiciones actuales, la tendencia podría consolidarse en lo que resta del año.