Oportunidad: cómo participar de la subasta online de terrenos en un barrio náutico de Escobar

Luego del éxodo hacia los suburbios que se vivió durante la pandemia y en los años posteriores, los barrios privados en el Gran Buenos Aires se multiplicaron. Este fenómeno fue impulsado por el auge del trabajo remoto, el deseo de conectar con la naturaleza y los costos de construcción, que en ese momento estaban históricamente bajos en dólares. Como resultado, numerosos proyectos de nuevas urbanizaciones florecieron en la región. Pero, en la actualidad, el panorama cambió. Se observa una acumulación de oferta de terrenos, demanda en baja y una mayor necesidad de liquidez por parte de desarrolladores e inversores inmobiliarios.

En este contexto, las subastas son una de las herramientas que se utilizan para impulsar la venta de lotes privados y públicos. Estas suelen captar el interés popular, ya que a veces se pueden conseguir bienes "a precios de ganga". Aunque los remates presenciales continúan realizándose, la digitalización y la creciente conectividad por internet permiten participar en pugnas a distancia, desde cualquier parte del mundo.

En este escenario, Superbid, el marketplace de subastas digitales, anunció el remate de cuatro lotes premium en el barrio náutico El Naudir, ubicado en Escobar, provincia de Buenos Aires. La recepción de propuestas ya está abierta y el cierre está pautado para el 31 de julio, a partir de las 13 horas. El proceso de subasta se realiza online y es abierto a todo público.

De los cuatro terrenos en oferta, los que presentan menor valor de base son dos terrenos internos de 784 m2. Por cada uno se pide un precio base de u$s33.000, precio que seguramente irá en ascenso a medida que la pugna avance.

La superficie de los otros dos lotes a subastar es de 850 m2 y ambos están sobre la laguna del barrio, lo que incrementa su valor. El mínimo establecido para iniciar el remate es de 65.000 dólares.

Cómo son los lotes que se subastan

Todos los terrenos son aptos para construir vivienda residencial y poseen "excelente orientación, entorno y se ubican en zonas privilegiadas dentro del barrio". Cuentan con acceso a la infraestructura general de este desarrollo que es "de primer nivel" y está diseñado para ofrecer "un estilo de vida náutico, exclusivo y familiar".

Según se detalla, el monto de expensas de estos lotes es de $624.000 por mes. Este valor incluye ARBA, impuesto municipal y la última cuota para la instalación del servicio de gas.

A su vez, es aconsejable que los oferentes consideren previamente las especificaciones sobre las condiciones mínimas y máximas de construcción permitidas en este barrio privado, como la superficie edificable, la altura, el perímetro libre, la tipología de las casas, entre otras. Según explica Federico Failace, gerente de Marketing de Superbid Argentina, solicitaron "esta información a la Administración pero aún no está disponible".

El lugar, un barrio náutico 

Ubicado sobre 180 hectáreas, El Naudir cuenta con 1.025 lotes de aproximadamente 850 m² cada uno. "Lo distintivo del desarrollo es que el 60% de los lotes tiene salida directa al agua, ya sea a través de lagunas internas o amarras propias, lo que convierte al barrio en una de las propuestas más atractivas de la zona", destacan.

Este desarrollo inmobiliario incluye 46 hectáreas de espejos de agua navegables, con conexión al río Luján; un puerto náutico (en aguas abiertas se pueden realizar deportes acuáticos y navegación a motor); amplio SUM y club house; piscina semiolímpica in-out con vista a la laguna central el barrio y sector deportivo (con tres canchas de tenis, una de fútbol, una de rugby y otra de hockey). Además, comprende un área comercial, dormis para visitas, juegos infantiles, gimnasio, sector de servicios y dos ingresos controlados con seguridad.

"Su mayor valor agregado son los grandes espejos de agua totalmente navegables, con vistas abiertas de hasta 700 metros. Esto permite realizar actividades náuticas en un entorno natural, seguro y exclusivo. Muchos de los lotes cuentan con amarras propias, reforzando su perfil náutico y elevando la calidad de vida de sus residentes", destaca Failace.

El complejo, desarrollado por Grupo E2, forma parte del consolidado corredor Nuevo Cazador, uno de los ejes de mayor crecimiento en la zona norte del Gran Buenos Aires.

Cómo participar de la subasta

Cualquier persona o empresa puede pugnar por estos cuatro lotes. Todo el proceso se realiza de forma online, aunque en caso de querer visitar previamente los terrenos y obtener más información, se coordina con anticipación.

Para ofertar, solo hay que registrarse en la web de Superbid y –una vez que el usuario haya sido validado– iniciar la habilitación en la subasta seleccionada. Todos los inmuebles se encuentran disponibles para recibir ofertas hasta la fecha y horario de cierre y, a partir de ese momento, cada nueva propuesta que ingrese agregará tres minutos extras al reloj de la compulsa, hasta que la última oferta en quedar registrada se convierta en ganadora.

Una vez que la oferta es aceptada por el propietario, el adjudicatario debe abonar el 30% del valor pactado. Este monto se paga en concepto de seña y dentro de los cinco días hábiles siguientes. Además, en esa instancia el comprador deberá pagar la comisión inmobiliaria, que es del 4% del valor de la operación más IVA.

En tanto, el 70% restante debe saldarse en un plazo máximo de 30 días hábiles, contra la firma de la cesión de derechos (cuyos gastos son asumidos por ambas partes) y la toma de posesión del lote.

Los detalles completos de las condiciones de las subastas están disponibles en el sitio web. Si bien la participación es gratuita, cabe aclarar que –para poder ofertar y "garantizar un entorno de compra seguro"– hay que abonar un seguro de $200.000 por cada lote que se desee pujar. No obstante, en caso de ser parte del remate y no resultar ganador, "este importe se reintegra dentro de los siete días hábiles siguientes a la finalización del proceso o quedan a cuenta para una futura subasta, lo que el usuario prefiera", afirma Failace.

Precios de referencia de lotes en barrios cerrados de Escobar 

El valor de mercado de los terrenos en esa zona es variado. Santiago del Corral, titular de la inmobiliaria Cingolani & Del Corral, quien a su vez es el martillero responsable de estos cuatro terrenos, señala que los precios de los lotes de 800 m² en barrios privados premium están entre u$s65.000 y u$s75.000, aunque pueden encontrarse opciones desde u$s40.000 hasta u$s90.000, dependiendo de la ubicación, de la infraestructura del barrio y de los servicios disponibles.

Por su parte, Mariano Monteverdi, director de la oficina de Puertos y Escobar para LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, afirma que el precio promedio de base es mayor. Los terrenos internos de esa misma superficie en los barrios más demandados de la zona (como Puertos, San Matías y El Cantón) rondan los u$s90.000 aproximadamente, mientras que los que cuentan con costa sobre espejos de agua están u$s145.000. Asimismo, aclara que "esos valores pueden subir si el lote tiene fondo hacia las orientaciones más solicitadas o cuando el espejo de agua empieza a ser mayor".

Terrenos con potencial de apreciación 

Monteverdi advierte que el mercado de lotes "está bastante retraído si se lo compara con principios de 2024". Esto se debe a que "los valores de construcción aun son altos y mantener un lote sin tener la posibilidad de construir la superficie que se necesita hace que exista mucha oferta y poca demanda".

Sin embargo, admite que los costos "vienen acomodándose", por lo que considera que "la aparición de créditos para la construcción ofrecidos por algunos bancos y la voluntad de una mejor calidad de vida, seguramente logren revertir la situación".

Por su parte, Del Corral opina que el mercado actual se encuentra "claramente en una etapa vendedora", lo que genera "muchas oportunidades para comprar en zonas con gran potencial de revalorización". Pero, advierte que "la principal incógnita actual es el tiempo; es decir, cuándo comenzará a activarse la demanda nuevamente". El bróker aseguró que, una vez que esto ocurra, los valores "subirán con fuerza, tal como sucedió durante la pandemia".

Según refiere el titular de Cingolani, esta oportunidad se puede deducir al analizar algunos de los datos del mercado local: la incidencia de un lote allí representa solo el 15% del valor total de una casa, que parte de u$s200.000. Pero, para comparar con zonas más consolidadas, como Tigre, la incidencia del terreno llega al 50% del valor de una propiedad.

"Esto demuestra que los lotes en Escobar están claramente subvaluados y tienen un alto potencial de apreciación, a medida que la zona continúe su consolidación", concluyó Del Corral.