Alquileres 2025: qué cambió y qué deben tener en cuenta propietarios e inquilinos antes de firmar un contrato

La eliminación de la Ley 27.551 abrió un nuevo capítulo en el mercado de alquileres en Argentina. Desde 2025, propietarios e inquilinos negocian con mayor libertad los términos de cada contrato de inmueble, aunque esto requiere atención y conocimiento de cada cláusula.

Del pasado al presente: la Ley derogada de alquileres

Hasta fines de 2023, los contratos estaban regulados por normas que buscaban proteger al inquilino, pero limitaban la flexibilidad. Entre sus principales disposiciones se incluían:

• Duración mínima de tres años
• Actualización anual obligatoria según el Índice de Contratos de Locación (ICL)
• Depósito de garantía equivalente a un mes de alquiler
• Registro obligatorio en AFIP
• Diversas garantías aceptadas, como seguro de caución o recibo de sueldo

Estas restricciones provocaron que muchos propietarios retiraran sus propiedades del mercado y dificultaron la negociación.

Contratos más flexibles: lo que hay que saber

1. Plazo de alquiler

Los contratos de alquiler ahora pueden pactarse por plazos que van de uno a varios años, según lo acuerden propietario e inquilino. El formato más habitual es de 24 meses con opción a renovar, pero la duración final depende del tipo de inmueble y del perfil del arrendatario.

2. Ajustes del precio

Se eliminó la obligación de actualizar solo una vez al año. Las partes pueden pactar:

• IPC (INDEC)
• CVS (variación salarial)
• ICL o ajustes trimestrales fijos

Ejemplo: un alquiler de $500.000, ajustado trimestralmente según un IPC acumulado del 8%, pasará a $540.000 al cuarto mes.

Por otra parte, en el mercado porteño, los precios de los alquileres siguen mostrando diferencias según el tamaño del inmueble. Un monoambiente promedio de 40 m2 se ofrece en torno a $583.215 mensuales, mientras que un departamento de 2 ambientes y 50 m2 alcanza los $682.377 por mes. Y las unidades de 3 ambientes y 70 m² superan los $915.882 mensuales.

En la Ciudad de Buenos Aires, Puerto Madero lidera el ranking de alquileres más caros, con un valor promedio de $1.201.649 mensuales. En contraste, Lugano se posiciona como el barrio más accesible, con un alquiler medio de $512.510 por mes, reflejando la amplia brecha de precios entre zonas céntricas y periféricas.

3. Moneda del contrato

Se puede pactar en pesos o dólares. En zonas premium o alquileres temporarios, los dólares son frecuentes, y conviene aclarar:

• Forma de pago
• Conversión y tipo de cambio
• Día de referencia para cálculo

4. impuestos, servicios y expensas

El contrato debe detallar claramente qué pagos corresponden a cada parte.

• Inquilino: expensas ordinarias, servicios, agua, luz, gas, internet
• Propietario: expensas extraordinarias, impuestos y mantenimiento mayo

5. Depósitos y garantías

El propietario puede requerir garantías razonables:

• Garantía propietaria
• Seguro de caución
• Recibo de sueldo o certificado de ingresos
• Aval bancario

El depósito no debe exceder el valor de un mes de alquiler y, al finalizar el contrato, debe devolverse dentro de los 30 días posteriores. Es recomendable especificar por escrito si el monto se ajustará al momento de la devolución.

6. Mantenimiento y reparaciones

Generalmente:

• Inquilino: reparaciones menores y mantenimiento diario
• Propietario: problemas estructurales o grandes arreglos

7. Rescisión anticipada

El contrato permite terminar antes del plazo acordado:

1. Tras 6 meses: basta un preaviso de 3 días.
2. Con 3 meses de aviso: no se aplica penalidad.
3. En otros casos: se paga una multa, generalmente de 1 a 1,5 meses de alquiler.

Aunque el DNU 70/2023 establece un cálculo alternativo (10% del total de alquileres restantes), muchos contratos conservan la fórmula tradicional por ser más sencilla y acordada entre las partes

8. Inventario y estado del inmueble

Conviene hacer un acta de entrega y fotos para evitar conflictos al finalizar el contrato. Si el inmueble se alquila con muebles, conviene dejar un inventario minucioso de muebles, electrodomésticos y su estado, acompañado de fotos o videos al momento de la entrega. Conviene inspeccionar cuidadosamente la propiedad: electricidad, gas, agua, cerraduras, humedad y demás elementos estructurales.

Consejos para firmar sin sorpresas

• Leer cada cláusula con atención.
• Consultar a un abogado o escribano.
• Documentar el estado inicial del inmueble con fotos o videos.
• Solicitar comprobantes de pago siempre.

Los contratos de alquiler de inmuebles en 2025 ofrecen libertad y personalización, pero también requieren atención al detalle y claridad en el acuerdo. Comprender cada punto es clave para una experiencia segura y sin conflictos.