Cuánto sale alquilar hoy una cochera en los principales barrios de CABA y dónde es más rentable invertir

En los últimos diez años, más de 1.400 cocheras desaparecieron del mapa de CABA, y el 90% de esos terrenos fueron vallados para nuevas construcciones residenciales o comerciales. Sin embargo, el crecimiento en la venta de autos usados y la demanda de alquiler de cocheras vuelve a posicionar este activo como una opción rentable para inversores.

Por qué invertir en cocheras

Mientras los alquileres residenciales impulsan los precios de los departamentos, las cocheras no registran incrementos similares. Esta diferencia genera una oportunidad para inversores: con valores aún por debajo de sus máximos históricos y más accesibles que otros bienes raíces, los espacios de estacionamiento vuelven a posicionarse como una alternativa atractiva para obtener rentabilidad a mediano plazo con bajo nivel de exposición.

Los motivos para considerar la inversión en cocheras son evidentes:

• Menor exposición a las fluctuaciones de la economía local en comparación con otros bienes raíces.
• Demanda constante en zonas de alta densidad poblacional.
• Buena liquidez: se venden más rápido que un departamento.
• Ticket de entrada más bajo que una propiedad convencional, facilitando el acceso al mercado.

Claves para que una cochera sea rentable

• Ubicación en barrios con alto poder adquisitivo y baja oferta de garajes cercanos.
• Expensas moderadas que no afecten la rentabilidad.
• Buen acceso y tamaño adecuado según la demanda local.

Rentabilidad y precios actuales de las cocheras

• Precio de adquisición: entre u$s15.000 y u$s25.000 por unidad.
• Rentabilidad anual estimada: de 6% a 7%.

Ejemplo: una cochera de u$s17.000 puede alquilarse por $120.000 mensuales, ofreciendo un rendimiento atractivo respecto al capital invertido.

Precios por barrios en CABA: dónde se pagan más y menos

Los precios más elevados para alquilar cocheras en CABA se concentran en Núñez, especialmente cerca del Parque de la Innovación, donde se espera que la valorización crezca a medida que avance el megaproyecto. También destacan Palermo Chico, con su alta densidad de embajadas, y Belgrano, principalmente en la zona de Av. Lacroze y 11 de Septiembre.

A estas áreas se suman sectores selectos de Puerto Madero, Caballito y Palermo en general. En Núñez, por ejemplo, hay unidades alquiladas por $250.000 mensuales, algunas con lista de espera. Sin embargo, las inversiones más caras no siempre aseguran alta rentabilidad: si una cochera se compra por u$s50.000 y se alquila a ese precio, la tasa de retorno puede ser baja, mientras que otras unidades más económicas pueden ver reducida su ganancia debido a expensas elevadas.

Al observar los datos barrio por barrio, se encuentran valores representativos:

• Palermo Hollywood: cochera cubierta de 12 m², cuatro años de antigüedad, en Humboldt 1300, alquilada por $120.000 más $33.000 de expensas.
• Recoleta: cochera de 12 metros cuadrados a estrenar, en Austria 2400, por $120.000.
• Flores: cochera de 12 metros cuadrados dentro de un emprendimiento nuevo a dos cuadras de la estación San Pedrito, por $110.000.
• Villa Devoto: cochera de metros cuadrados, seis años de antigüedad, con portón automático, en Nazarre 3900, $140.000 más $10.000 de expensas.
• Núñez: cochera de metros cuadrados a estrenar en Arribeños 3200, alquilada por $230.000.