El mercado inmobiliario se reacomoda en el AMBA: suben valores, se disparan los alquileres y se enfría la demanda

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa un escenario de contrastes. Por un lado, los valores de los departamentos en dólares muestran una recuperación después de años de caída, según un informe armado en colaboración entre la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre, que revela las tendencias más actuales del sector.

Según los últimos relevamientos, el precio promedio subió 6,7% en términos interanuales, con un comportamiento aún más marcado en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), donde la mejora alcanzó el 7,1%.

Dentro de la capital, Agronomía lideró los incrementos con un salto de 13,8%, consolidándose como uno de los barrios con mejor desempeño. En el conurbano, la mayor variación se dio en el municipio de Pilar, con un incremento de 16,6% en el segmento de casas. Sin embargo, el panorama para las propiedades de este tipo en general es más modesto: el alza promedio apenas llegó al 0,7% interanual.

Comprar una casa en CABA tiene un promedio de u$s1.336 el m2, u$s862 en GBA Norte, u$s703 en GBA Oeste y u$s653 el m2 en GBA Sur. Por el lado de los departamentos, los valores oscilan entre u$s2.600 el m2 en la Ciudad, u$s2.159 en GBA Norte, u$s1.531 en GBA Oeste y u$s1.595 en GBA Sur.  

Alquileres en alza y oferta récord

La otra cara de la dinámica se ve en el mercado locativo. Allí, los precios avanzan con fuerza: en el AMBA, las casas en alquiler aumentaron 44% y los departamentos un 32% en el último año. En algunas zonas, como el GBA Oeste, los picos alcanzaron un impactante 72%.

Este encarecimiento ocurre en paralelo a un fenómeno inédito: la cantidad de inmuebles disponibles para alquilar se disparó un 213% desde 2023, lo que significa que hay más de tres veces más unidades en oferta que hace un año.

La suba de stock responde tanto a propietarios que regresaron al mercado tras la derogación de la Ley de Alquileres como a una mayor necesidad de generar ingresos en dólares.

Una demanda que pierde fuerza

Mientras los precios en dólares muestran señales de recuperación y los alquileres no paran de crecer, la demanda de compra atraviesa un momento de enfriamiento. Si bien las consultas por departamentos treparon 17,6% en comparación con el año pasado, en los últimos meses la tendencia cambió y se advierte una desaceleración.

Los especialistas lo atribuyen a dos factores principales: la falta de crédito hipotecario y la incertidumbre política y económica. Sin financiamiento disponible y en un contexto de volatilidad, muchas familias optan por postergar decisiones de inversión hasta tener mayor claridad sobre el rumbo del mercado.

Un mercado en transición

El escenario actual muestra, en definitiva, un mercado en transición: con precios que buscan recuperar terreno en dólares, alquileres que se disparan pese a la sobreoferta y un nivel de demanda que, aunque repuntó en términos interanuales, parece volver a enfriarse.

Los próximos meses estarán marcados por la capacidad de las familias para absorber estos incrementos y por la evolución de las condiciones macroeconómicas que definen, en última instancia, el pulso inmobiliario en el AMBA.