Alquiler tradicional versus temporario: cuál te permite hoy ganar más plata si sos propietario

El mercado de alquileres atraviesa una etapa de reacomodamiento luego del DNU 70/2023, que eliminó las restricciones de la Ley de Alquileres y habilitó libertad total de contratación y ajuste entre partes. La medida modificó la lógica del segmento temporario, donde muchos propietarios que alquilaban por semana o por mes optaron por contratos más largos y estables.

Según un informe del Monitor Inmobiliario de Zipcode, la rentabilidad promedio del alquiler tradicional se ubica en 5,8% anual, mientras que la del temporario ronda el 6,2%, aunque con mayores costos y rotación. La diferencia se redujo y la previsibilidad volvió a ser determinante en la elección de los dueños.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, explicó que el DNU redujo la fricción regulatoria y reactivó los acuerdos "a medida" entre locadores e inquilinos. "Muchos propietarios que habían migrado al temporario retomaron el alquiler tradicional porque ofrece previsibilidad de cobro y menor carga operativa", señaló Bryn añadió que el mercado se estabiliza en una etapa de transición.

"En el Monitor Inmobiliario observamos que la oferta tradicional se recuperó y que la rentabilidad promedio subió cerca del 6% anual, mientras que el temporario se mantiene en torno al 6,2%, pero con más trabajo y rotación", precisó.

Promedios actuales en CABA:

• Ingreso mensual tipo del temporario: u$s560

• Ingreso mensual tipo del tradicional: u$s507

• Rentabilidad bruta anual: temporario 6,2% vs tradicional 5,8 por ciento

En los barrios más demandados, como Palermo, Recoleta, Belgrano, Monserrat y San Nicolás, las tarifas diarias del temporario son más elevadas, aunque también crece la competencia y la estacionalidad. En zonas intermedias, como Caballito, Colegiales, Almagro, Chacarita y Balvanera, los valores resultan más accesibles y la ocupación se mantiene más estable. Bryn resumió: "La lectura simple es que el temporario cobra más por noche, pero el tradicional cobra todos los meses".

Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, precisó que en Palermo, Recoleta o Belgrano un alquiler tradicional de dos ambientes se ubica entre $750.000 y $1.150.000 mensuales, mientras que un departamento amoblado de mediano plazo con gastos incluidos puede llegar a $1.400.000. "La diferencia real está en la estabilidad: el contrato anual garantiza ocupación continua, mientras que el temporario depende del nivel de reservas y enfrenta vacancia alta", explicó.

Ingresos y estabilidad

La estabilidad se transformó en un factor decisivo. Un temporario promedio logra 14 días ocupados al mes y, si no alcanza ese nivel, los ingresos se reducen por gastos de limpieza, mantenimiento y comisiones de plataformas. El alquiler tradicional, en cambio, garantiza ingresos fijos, menor rotación y menos costos operativos. Según Zipcode, los ingresos brutos del temporario bajaron 8% interanual y la oferta total cayó 16%, lo que demuestra que una parte importante de los propietarios migró a contratos de 12 o 24 meses. "En 2023 muchos corrieron al temporario; en 2025 volvimos a los básicos: previsibilidad, buena tasación y producto correcto. Si el departamento está bien ubicado y el precio es de mercado, en tradicional se alquila rápido", afirmó Bryn.

El alquiler tradicional lo sostienen familias, parejas y profesionales que priorizan estabilidad, presupuesto mensual y cercanía a servicios. Tras el DNU, ese público ganó más opciones y el stock de oferta aumentó. El temporario, en cambio, depende del turismo regional, estudiantes y nómades digitales. Con menor flujo de visitantes y un tipo de cambio más estable, la ocupación bajó. En paralelo, creció el formato intermedio de tres a doce meses, que combina flexibilidad y continuidad.

Rizzo destacó que "muchos propietarios migran a contratos de mediano plazo porque ofrecen estabilidad, buena rentabilidad y menos requisitos. La demanda local creció mucho y este formato se consolidó como punto de equilibrio". Rizzo señaló que estos contratos permiten ajustar precios y moneda cada seis meses, una ventaja frente al tradicional, mientras evitan la rotación y los costos del modelo turístico.

El alquiler temporario, además, exige una inversión inicial y gastos recurrentes que el tradicional no tiene. Entre los principales costos se encuentran el amoblamiento y la reposición de ropa blanca, vajilla y electrodomésticos; la limpieza entre estadías; los servicios incluidos, como luz, gas e Internet; y las comisiones de las plataformas. También hay un mayor desgaste del inmueble. El tradicional, en cambio, presenta costos más predecibles, como expensas ordinarias, impuestos y mantenimiento programado.

Aunque su renta bruta parezca menor, al descontar los costos operativos puede igualar o incluso superar al temporario. En promedio, la vacancia del temporario se ubica en unos 14 días al mes, mientras que el tradicional tiene entre uno y dos meses entre inquilinos.

El escenario base que proyecta Zipcode anticipa una baja gradual en la cantidad de alquileres temporarios y una consolidación del formato tradicional, con rentas sostenidas entre 5,5% y 6% anual. "La cantidad de temporarios cayó 16% interanual y su ingreso mensual promedio se redujo. Si esta tendencia continúa, más propietarios migrarán a contratos anuales", evaluó Bryn.

Plazos del alquiler y pactos

En la misma línea, Pablo Blay, de ByT Argentina, coincidió en que el DNU generó un cambio estructural. "Al principio hubo desconcierto, pero luego el cambio favoreció la relación entre partes. Hoy los propietarios prefieren contratos anuales o de 12 meses. El turismo interno sostiene parte del negocio, pero ya no existe la ventaja del tipo de cambio que había en 2023 en favor de los viajeros e inquilinos de otros países", explicó.

Rizzo consideró que el formato de tres a 12 meses se afianzó como opción estable. "Ofrece mayor rentabilidad que el tradicional, sin las complejidades del turismo. Hay una demanda sostenida tanto de inquilinos locales como internacionales, y un mercado más previsible", afirmó.

Según Blay, los valores muestran una brecha clara entre ambos formatos. "Un alquiler temporario promedio ronda los u$s50 por día, mientras que un monoambiente tradicional se ubica en torno a $500.000 mensuales. El diferencial parece amplio, pero al restar los días vacíos y los costos de mantenimiento, la rentabilidad efectiva se empareja. En muchos casos, el contrato anual termina siendo más conveniente", concluyó.