Barrios cerrados: dónde están y cuánto cuestan los terrenos aptos para bolsillos de clase media

Ya sea para construir la primera vivienda, una casa de fin de semana o para mudarse de la ciudad, las consultas para comprar terrenos en barrios privados permanecen activas, aunque con una dinámica menor a la que presentaban años anteriores.

Para los inversores, comprar lotes para revender o construir dejó de ser negocio. Los altos costos medidos en dólares, la suba de las expensas y la incertidumbre económica de los últimos meses impactaron en la demanda, que está cauta.

El comprador actual es el usuario final, es decir, quien construye para sí mismo. En ese marco, los desarrollos suburbanos orientados a sectores medios son los más golpeados, dado que este segmento de la población está entre los que vieron mermada su capacidad de ahorro.

"Quien compra hoy comienza a construir rápidamente, a diferencia de otras épocas en las que compraban inversores para hacer una diferencia. Antes, ni bien el barrio avanzaba, lo esperaban y después duplicaban el dinero", describió Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades.

Urbana Santa Rita, en San Isidro, es para "bolsillos más holgados"

Según consideró Jorge Roca, broker de RE/MAX Life, el incremento de los costos tuvo gran impacto en este mercado: "Ese negocio es mucho más fino en la actualidad y, en muchos barrios de clase media, directamente no existe. El barrio cerrado está más destinado a la clase alta porque el costo de obra es muy elevado, con valores de u$s1.400 a u$s1.500 por metro cuadrado. A ello hay que sumar el precio del lote y el tiempo. Por eso, muchas veces conviene comprar casas terminadas, que son más baratas que adquirir el terreno y encarar la obra. Aquellos que compran terrenos lo hacen porque quieren construirse su casa, no tanto como inversión".

A esto se suma el ritmo ascendente de las expensas y del mantenimiento. "Ya no se ven tantas operaciones de compra como inversión porque sostener un lote en el que no se va a construir resulta costoso", agregó.

Aun así, el interés persiste: "La suba de los costos influye mucho en las decisiones y obviamente afecta, sobre todo en este tipo de barrios donde el ticket es más sensible. Pero, así y todo, al ser tan escasa la oferta se sigue vendiendo y continúa existiendo una demanda muy interesante también en el público de clase media", expresó Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez.

Por su parte, Jorge Von Grolman, gerente comercial de Órbita, nueva inmobiliaria del grupo Eidico, advirtió que hubo un cambio en el perfil de la demanda de terrenos: "Para construir a corto plazo, están comprando muchos constructores. Las familias se inclinan más hacia el producto terminado o a lotes que estén realmente en oportunidad".

En San Sebastián hay lotes desde u$s16.000 por 900 m²

Impacto de la incertidumbre en la compra de terrenos

Si bien Roca afirmó que los valores de los terrenos se mantuvieron estables, Flexer sostuvo que se notó "un freno" en la demanda, relacionado a la incertidumbre electoral, al movimiento del dólar y al enfriamiento en el otorgamiento de créditos hipotecarios.

"No obstante, siguen habiendo consultas e interesados ya que estas decisiones trascienden la coyuntura, no se toman de la noche a la mañana sino que responden a una inversión o al planeamiento familiar. Y a medida que se percibe escasez de lotes, aumenta exponencialmente el incremento de precios", contó el vocero de Narvaez.

En este marco, hay compradores que quedan a la espera de mayor claridad, mientras otros ven oportunidades para negociar mejores condiciones. Dependiendo del apuro del vendedor, es la disposición a escuchar ofertas.

Según señaló Von Grolman, el mercado "tiene movimiento" y, principalmente, se colocan "los lotes que están en oportunidad". Las zonas más buscadas son Pilar, Canning y Tigre y, dentro del segmento específico de la clase media, la tendencia apunta a lotes de entre 500 y 700 m2 porque "permiten construir una vivienda funcional, sin un costo excesivo de obra ni de mantenimiento", añadió.

En barrios accesibles, como La Huella, se encuentran lotes de 600 m² desde 25.000 dólares

Más allá de su superficie, los precios de los terrenos dependen de la ubicación de la tierra dentro del desarrollo, del entorno lindante, de su orientación y de los amenities, así como del grado de consolidación del barrio. También es determinante la zona, la conectividad y los servicios e instalaciones disponibles dentro del complejo y en los alrededores.

Cuánto cuesta un lote en San Vicente, Cañuelas y Canning

Según detalló Mazzei, en barrios cercanos a San Vicente, en la provincia de Buenos Aires, se pueden encontrar terrenos desde u$s40/m², mientras que en zonas consolidadas de Canning, como el corredor Sargento Cabral, el valor parte de u$s70/m².

Por ejemplo, en barrios accesibles, como La Huella, se encuentran lotes de 600 m² desde u$s25.000, mientras que hacia Canning los valores suben a u$s30.000 y 40.000 dólares.

En el barrio Bell Barri, que está en desarrollo, un lote de 600 m² cuesta alrededor de u$s42.000. Pero, cuando la urbanización incluya mejoras (como la pavimentación de todas las calles internas), los lotes pueden pasar a estar u$s60.000 (u$s100/m²).

En Pilar del Este, los terrenos de 522 m2 van desde u$s38.420 a u$s90.000

También en la zona existen otros desarrollos que intentan acercarse al bolsillo de la clase media. Es el caso de Cañuelas Village y Canning Village, ambos comercializados por Órbita:

El primero, que está comprendido dentro del masterplan de Cañuelas Polo, presenta lotes de 820 m² que se ofrecen en torno a un valor promedio de u$s43.500 (u$s53/m²), aunque entre u$s32.000 y u$s55.000 hay varias opciones.

En tanto, Canning Village, ubicado a 40 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires, ofrece lotes de 650 m² a u$s49.000 (u$s75/m²), con rango entre u$s24.000 y 89.000 dólares.

Lejos de la clase media, quedan barrios premium consolidados como Terralagos o Saint Thomas, que cuentan con lotes de 800 m² que cotizan en torno a los u$s300.000 (u$s375/m²).

En Urbana Santa Rita, Boulogne, los terrenos arrancan en u$s163.342

Precios de proyectos en Zona Norte

En San Isidro, donde se multiplican los barrios cerrados urbanos, también existen opciones, aunque de lotes más pequeños y para bolsillos más holgados. En Urbana Santa Rita, Boulogne, Narvaez comercializa terrenos que van desde u$s163.342, con superficies entre 260 y 500 m² y un valor por metro cuadrado que parte de u$s500, pero puede superar los u$s1.000. Las expensas en emprendimientos sin amenities pero con seguridad, oscilan entre $600.000 y $700.000 mensuales.

En tanto, hacia los suburbios, en Pilar y alrededores, las opciones que ofrece Órbita son más accesibles:

• San Sebastián: desde u$s16.000 por 900 m² (promedio u$s38/m²).
• San Pablo Chico: 625 m² por u$s47.150 (u$s75/m²).
• San Pablo: 500 m² por u$s43.300 (u$s87/m²).
• Pilar del Este: terrenos de 522 m2 desde u$s38.420 a u$s90.000, con un valor promedio de u$s90/m².
• Santo Tomás: 500 m² por u$s49.000 (u$s98/m²).

Cañuelas Village y Canning Village son desarrollos que intentan acercarse al bolsillo de la clase media

Claves para elegir un terreno

Antes de invertir en un lote en un barrio cerrado, los especialistas sugieren tener en cuenta ciertos aspectos técnicos y estratégicos:

• Documentación y servicios: Mazzei recomendó verificar la escritura del lote, asegurarse de que el emprendimiento esté a nombre del desarrollador y revisar que haya servicios básicos como gas natural, cloacas, agua corriente e internet, dado que este tipo de obras de infraestructura encarecen mucho los desarrollos.
• Ubicación y forma del lote: según advirtió Roca, los terrenos perimetrales o con formas irregulares (trapezoidales, triangulares) tienen menor valor que los centrales y rectangulares. En tanto, los que se encuentran en cul-de-sac son más valorados, por su tranquilidad y seguridad.
• Expensas y tamaño del barrio: desde Narvaez recomendaron elegir barrios con costos fijos accesibles, pocos amenities y una cantidad importante de lotes, ya que esto permite dividir mejor el monto de las expensas. También aconsejaron evaluar si el proyecto brinda financiación.
• Estilo de vida o inversión: Von Grolman agregó que, si la compra es para vivir, lo primero es definir la zona y servicios deseados. En cambio, si es para invertir, conviene analizar el historial de precios del barrio, quién es el desarrollador y emprendimientos anteriores que construyó, así como la proyección de rentabilidad y de crecimiento que tiene el entorno.

En resumen, aunque el segmento medio enfrenta mayores desafíos para acceder a un terreno en un barrio cerrado, existen oportunidades. El análisis del valor por m², las expensas mensuales, la infraestructura, los amenities del barrio y la capacidad económica y financiera de construir a corto plazo son factores determinantes para hacer realidad el sueño de la casa propia.