Crece la tendencia de comprar una propiedad, renovarla y venderla: cuánto se puede ganar
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2025/11/607108.jpg)
En la búsqueda de rentabilidad, no todos van al mundo financiero. El flipping inmobiliario es una tendencia que crece. Consiste en comprar una propiedad usada con potencial de revalorización, mejorarla con refacciones estratégicas y venderla para generar una ganancia.
Pero, ¿cuáles son los barrios más buscados, cuánto hay que invertir, cuánto puede llegar a ser la ganancia y, lo más importante, quá hay que tener en cuenta antes de comprar?
Para incursionar en el flipping hay que saber muchas cosas. A la hora de buscar una propiedad es clave detectar oportunidades que permitan que con una mejora se cambie la percepción del inmueble. A veces una propiedad usada puede estar muy bien ubicada, pero puede estar mal presentada y con algunos cambios alcanza.
Victoria Herrera es arquitecta y con Pedro Ungaro creó Herrera Ungaro Arquitectos. Fueron los encargados de darle vida a una casa estilo chorizo de 200 metros cuadrados, construida en 1926 y ubicada en el barrio San Nicolás. Si bien la casa no fue comprada para flipping, la reforma la revalorizó.
"Siempre que se compra una propiedad usada hay que consultar con un arquitecto, no se sabe lo que se puede encontrar. Ver el estado de la propiedad, la ubicación, la inversión que uno esté dispuesto a hacer y analizar con el arquitecto cuánto se puede obtener. Las reformas son como nuestros hijos, en esta caso apenas entramos nos enamoramos de todo su estilo, la vimos con alma y potencial. Es una casa con personalidad y nos pidieron mantener el espíritu y no convertirla en una casa moderna", explicó.
Los costos de una refacción de una casa para flipping
La casa fue comprada a muy buen precio: tiene 200.000 metros cuadrados y tenía 8 ambientes y un solo baño, habían levantado la pinotea original y había seis pisos distintos y hasta un vitraux en un ventanal. "Después de la reforma quedaron 7 ambientes, dos baños, el patio lo techamos con techo vidriado y ganaron un ambiente. El valor por metro cuadrado de la reforma fue de u$s650 incluye mano de obra, materiales, muebles de cocina, baños nuevos, cambios de piso, restauraciones en madera y hasta agregamos un techo", señaló Herrera. El cambio en la casa fue increíble.
Algunos barrios que recomienda mirar para comprar propiedades y reformarlas son "San Telmo, San Cristóbal, Barracas, Recoleta, Chacarita y Belgrano. Lo que más se busca son tres ambientes".
Los valores de las refacciones dependen en cada caso, si es una reforma estructural, si es algo menor. "En promedio, los valores de puesta en valor pueden arrancar en los u$s600 el metro cuadrado y ascender a los u$s1.500 para reformas que involucran cañerías e instalaciones. Si es una reconversión básica de oficinas, más estéticas puede costar u$s300 y u$s400 el metro cuadrado", explicó la ingeniera y corredora inmobiliaria Mariana Stange.
Cuáles son los barrios más buscados para flipping
Cada barrio tiene su encanto y con mirar bien se pueden descubrir algunas joyitas en venta. Según Zonaprop, los 10 barrios donde más demanda hay de PH son Villa Urquiza, seguido por Caballito y Villa Pueyrredón. Le siguen Saavedra, Villa Devoto, Almagro, Villa del Parque, Boedo, Villa Crespo y Palermo.
Los márgenes de ganancia son muy tentadores, pero hay que saber bien con quién se hará la reforma, todos los costos, y el valor de reventa.
Cuáles son los márgenes de ganancia del flipping
Mariana Stange, ingeniera civil y corredora inmobiliaria, recordó unos ítems importantes: "No hay que olvidar que hay que sumar costos de operación y transacción como comisiones inmobiliarias, impuestos, sellos y gastos registrales, honorarios de arquitectos, permisos y tasas municipales, además de costos de escrituración y gestión legal. No deberías gastar entre precio de compra y costo de reforma, más del 70% del valor estimado de la propiedad terminada. Esto garantiza margen, absorbe imprevistos y permite rentabilidad, incluso si el mercado se enfría. Los márgenes pueden ser del 20 al 30 por ciento".
Para los buscadores de tesoros inmobiliarios les recomienda "los PH, lofts y residencias con terrazas y patios son los más deseados y bien reciclados pueden valer más que una oficina premium. Los espacios con alma se convirtieron en activos estratégicos. El microcentro porteño ofrece oportunidades y valores atractivos en cuanto a valor y arquitectura, con plantas de mucho valor patrimonial. Palermo, Belgrano y Nuñez son los barrios más buscados", dijo Stange.
En la inmobiliaria Century 21 estimaron que "el margen de ganancia puede rondar entre el 15 y el 30% sobre el capital invertido, en plazos que van de tres meses a un año", según público un diario porteño. En la inmobiliaria Lanven estimaron que "pueden reportar beneficios de entre el 20 y 40% sobre la inversión inicial, también hay riesgos como los costos de obra, los temas estructurales y la inflación. Además de la sobrevaloración de las propiedades y la demora en la venta".
Para lograr hacer un buen negocio con el flipping hay que buscar un equilibrio entre la inversión inicial, los gastos, el costo de la remodelación y el tiempo en el que se puede recuperar lo invertido. A la hora de evaluar todo hay que ser lo más realista posible, porque el mercado siempre manda.
El arquitecto Oscar Puebla, dueño de Puebla Inmobiliaria, contó un caso: "Se ofrecía un departamento bastante deteriorado en Arenales y Callao, pedían u$s65.000 y se terminó vendiendo por u$s60.000. Con una remodelación de u$s5.000 se puede vender hasta en u$s73.000. Claro que tiene que ser una remodelación bien echa, cuidada, con algunos detalles que marquen la diferencia. En general se tocan los muebles de cocina o se mejora la distribución. Si el piso está en buenas condiciones, no mucho más. Las ganancias ya no son las de antes, pero obtener una rentabilidad del 10% en dólares en menos de seis meses sigue siendo una rentabilidad muy buena".
Si bien en general el flipping es muy rentable en la venta, algunos prefieren invertir en la remodelación y alquilar la propiedad o los cuartos.
Los extranjeros son expertos en flipping
Pablo Barrera, team leader y gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, contó a iProfesional que "tenemos un cliente extranjero que busca para comprar un determinado tipo de propiedad: PH en la zona de Palermo Hollywood y Palermo, Soho. Le interesa que tenga una fachada histórica. Previo a la operación, se envía es un estudio de arquitectura que hace todo el chequeo de la propiedad para que no tenga problemas estructurales en el edificio. Luego llega la restauración donde hacen una gran inversión".
Este extranjero con muy buen olfato sabe hacer buenas inversiones. "No dudan en gastar entre u$s100.000 y u$s300.000, casi el 50% de lo que vale la propiedad, porque la dejan de lujo. La equipan con lo mejor, conlos mismos colchones y almohadas que un hotel 5 estrellas. Calculan que alquilando 5 habitaciones a u$s100 la noche por 20 días son u$s10.000 dólares por mes, que en un año son u$s120.000, que en 10 años son u$s1.200.000. Entonces, la propiedad les salió u$s500.000 y gastaron u$s250.000 a u$s300.000 para renovarla, en 10 años recuperaron la inversión y les sacaron un 50% de diferencia", explicó Puebla. Un negocio que permite una renta mensual en dólares y mantener el capital en ladrillos revalorizados.
El flipping inmobiliario es una alternativa rentable para inversores que sepan recorrer y encontrar oportunidades, que conozcan los vaivenes del mercado inmobiliario y que tengan una visión estratégica y capacidad para gestionar obras en tiempos cortos.
Además, deben saber cómo obtener una buena rentabilidad con la venta, no se trata de vender caro, se trata de tomar decisiones inteligentes y realistas.