Cómo afecta la inflación a los alquileres en 2025

Diciembre llega con incrementos para los contratos de alquiler vigentes. No obstante, el ajuste no será uniforme, ya que dependerá del esquema bajo el cual se haya firmado cada acuerdo. Esto se debe a que hoy conviven tres modalidades distintas: contratos celebrados bajo la ley de alquileres, convenios firmados luego de la actualización de esa normativa y aquellos que comenzaron a regir tras la derogación de la ley.

Cada uno de estos formatos posee reglas propias: los acuerdos realizados bajo la ley de alquileres se rigen por actualizaciones anuales basadas en el Índice de Contratos de Locación (ICL). Por otra parte, los que se firmaron después de la actualización de la normativa, en octubre de 2023, utilizan el índice Casa Propia con ajustes semestrales.

Por último, los contratos que se celebraron desde la derogación de la ley, el 29 de diciembre de 2023, se establecen con libertad contractual entre las partes. Sin embargo, como ya ocurrió en noviembre, el impacto del aumento será acotado: solo se actualizarán contratos correspondientes a dos de las modalidades vigentes. Los acuerdos firmados bajo la antigua ley de alquileres, que aún existen en gran cantidad, no tendrán variación porque aquellos ajustes anuales por ICL ya no tendrán aumentos.

Los contratos que se actualizan este mes

Durante diciembre, los ajustes alcanzarán a dos grupos de contratos. Por un lado, se encuentran aquellos firmados en diciembre de 2023, bajo actualización de la ley, que se ajustan semestralmente, según Casa Propia. Por otro, los acuerdos celebrados desde el 29 de diciembre de 2023, luego de la derogación, que actualizan sus valores cada tres o cuatro meses tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Mientras tanto, los contratos heredados de la normativa anterior, de tres años de duración y actualizados por ICL, no tendrán incrementos adicionales. Esto se debe porque, desde octubre de 2023, se comenzaron a firmar por Casa Propia hasta octubre de 2025 y luego quedó incorporado al esquema de libertad contractual. Aquellos acuerdos actualizados en octubre pasado terminarán definitivamente en 2026. Alquileres que se ajustan por IPC

Desde la derogación de la ley, los contratos se pactan libremente. Esto implica que las partes deciden la duración, el sistema de ajustes y el índice de referencia. La mayoría de los contratos recientes establece incrementos trimestrales o cuatrimestrales relacionados con la inflación medida por el IPC.

Para aquellos que firmaron acuerdos con actualizaciones cada tres meses, el aumento de diciembre se calcula con el último dato publicado por el INDEC, correspondiente a octubre de 2025. El porcentaje es de 6,43%. Si el valor mensual es de $700.000, pasará a aproximadamente $745.010. En el caso de un alquiler de $1.000.000, el monto actualizado se ubicará en torno a $1.064.300.

Alquileres que se ajustan por Casa Propia

Los contratos firmados bajo el índice Casa Propia representan un porcentaje reducido del total, ya que esta modalidad estuvo disponible solo entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023. Los acuerdos que continúan vigentes bajo este esquema recibirán su cuarto aumento con una suba de 21,69%. Así, un contrato que se inició en 2023 con un valor de $200.000 se elevará, con esta actualización, a $915.316.

Alquileres que se ajustan por ICL

Aunque hoy predomina la libertad contractual, algunos contratos aún utilizan el ICL como índice de referencia. En estos casos, no se mantiene la obligación de aplicar aumentos anuales. Para los acuerdos que en diciembre tengan una actualización trimestral por este índice, el incremento será del 6,01%. Qué pasa con los contratos que se terminan

En diciembre también finaliza un grupo de contratos firmado en el mismo mes de 2022 bajo la ley de alquileres. Estos acuerdos tenían tres años de duración y se actualizaban una vez por año mediante el ICL.

Al concluir esos plazos, quienes deban firmar un nuevo acuerdo, lo harán bajo las reglas que predominan actualmente en el mercado: contratos de dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, en pesos y vinculados a la inflación.

Sin embargo, es importante tener presente que el mercado muestra una característica que influye en las renegociaciones: los valores publicados para nuevos contratos tienden a ser más bajos que los que pagan quienes continúan alquilando bajo contratos antiguos. Esta diferencia surgió por la distancia entre las actualizaciones del ICL y los precios de mercado, aunque en los últimos meses esa brecha se redujo debido a la desaceleración inflacionaria.