Clave al sacar un crédito hipotecario UVA: ¿conviene pagar más al inicio o guardar dólares y cancelar después?

La reactivación de los créditos hipotecarios reabrió un debate central para las finanzas de las familias argentinas. Frente a la compra de una vivienda, surge una pregunta decisiva: ¿conviene destinar un anticipo mayor para reducir el monto prestado o resulta más conveniente cubrir solo el 25% mínimo exigido y preservar el resto del capital en dólares?

Economistas e inmobiliarios especializados explicaron que la respuesta depende del contexto macroeconómico, del momento en que se solicita el crédito y, sobre todo, de la moneda en la que el comprador dispone el capital inicial. Para comprender la elección, corresponde repasar el funcionamiento básico de una operación con apalancamiento. El comprador debe aportar al menos el 25% del valor total del inmueble más los gastos asociados. El banco presta el 75% restante. La duda consiste en determinar si los ahorros adicionales deben reforzar el anticipo o conservarse líquidos en moneda extranjera para una eventual cancelación anticipada.

Federico González Rouco, economista especializado en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, aclaró que la estrategia cambia por completo según si el comprador posee pesos o dólares. La clave surge del valor relativo de la divisa norteamericana. El economista analizó escenarios con un tipo de cambio real "barato".

En ese contexto, la conveniencia se inclinó por endeudarse al máximo y preservar los dólares disponibles. Según su visión, el comprador, en los hechos, adquirió dólares baratos a una tasa de interés. Ese respaldo le permitió guardar liquidez y contar con un recurso inmediato ante cualquier complicación futura. Para González Rouco, el punto de partida debe surgir del análisis del valor relativo del dólar y de la perspectiva hacia adelante.

Si el comprador dispone pesos, la estrategia se define a partir de la tasa de endeudamiento y de la rentabilidad de otras inversiones posibles. En caso de que la alternativa rinda por debajo de la inflación, carece de sentido utilizar el capital para un fin distinto de reducir el crédito. La decisión depende, entonces, del rendimiento potencial de ese dinero si el comprador lo deja fuera del anticipo.

Conclusión: cómo conviene pagar un crédito hipotecario UVA

En definitiva, la conveniencia entre poner más plata al inicio o guardar dólares depende de dos factores centrales: la moneda en la que tengas tus ahorros y el valor relativo del dólar al momento de tomar el crédito.

Entonces, si contás con dólares y el tipo de cambio está "barato", los especialistas coinciden en que conviene aportar solo el anticipo mínimo y endeudarte al máximo, preservando los dólares para mantener liquidez o para una eventual cancelación anticipada.

En cambio, si tus ahorros están en pesos -o si el dólar está caro o en ascenso- resulta más prudente reforzar el anticipo y reducir la exposición al crédito.

Además, si tus ingresos suelen evolucionar por encima de la UVA, endeudarte implica menos riesgo.

En síntesis:

• Dólar barato ahorros en dólares = endeudarse
• Dólar alto ahorros en pesos = pagar más al inicio.

El salario y un alerta

Fabián Achával, CEO de Achával Propiedades, aconsejó considerar el comportamiento histórico del salario del hogar frente a la inflación, que funciona como referencia para la cuota UVA. Si los ingresos evolucionaron por encima de ese indicador, el crédito mostró mayor seguridad para el comprador. En relación con el anticipo inicial, Achával consideró razonable aportar el mínimo del 25% y observar la dinámica de precios. Esa estrategia supone mantener la liquidez en dólares y no comprometer un capital mayor desde el inicio, lo que coincide con la lectura de González Rouco para ciertos contextos.

El sector del crédito hipotecario atravesó una fase de retroceso. Según González Rouco, noviembre registró una caída cercana al 35%, incluso sin considerar el efecto del salto de octubre. Para el economista, el mercado se moverá más cerca de los niveles débiles recientes que de los meses previos. Respecto de las tasas, señaló que podrían descender en un plazo mediano si el contexto se mantiene estable, aunque hasta ahora las variaciones se mantuvieron al alza.

Achával coincidió y afirmó que el crédito podría resentirse en el corto plazo hasta que las tasas regresen a niveles preelectorales. Si el escenario cambiario estabiliza y el Gobierno reduce las tasas de referencia, el repunte podría concretarse en algunos meses.

También destacó que el mercado tendría un horizonte más despejado si el Gobierno consigue financiamiento externo que alivie el programa financiero. Con ese respaldo, la previsibilidad macro aumentaría y el mercado afrontaría un año favorable. Para el economista, los valores del metro cuadrado permanecen en niveles históricamente bajos, lo que abre una oportunidad para quienes compran con apalancamiento.

A precios de oportunidad

Los analistas remarcaron que la oportunidad actual se apoya en un punto estructural: el valor del m2 continúa en niveles históricamente bajos en dólares. Esa situación genera ventajas para quienes poseen ahorros propios y evalúan complementar la operación con un crédito hipotecario. Achával sostuvo que, en este marco, una recuperación de la actividad podría coincidir con un proceso de baja de tasas, lo que potenciaría las posibilidades de cancelación anticipada.

El comportamiento del dólar también ocupa un rol decisivo. González Rouco reiteró que el análisis del tipo de cambio real debe funcionar como brújula antes de elegir una estrategia. Si la divisa se ubica en un nivel bajo respecto de sus promedios históricos, endeudarse y preservar dólares podría derivar en un resultado más favorable en el mediano plazo. En cambio, si la divisa se encuentra alta o en ascenso, la estrategia más prudente implica reducir la exposición al crédito desde el inicio.

La mejora del crédito hipotecario también requiere una baja clara de tasas. Algunos bancos ajustaron los costos hasta niveles del 15%, lo que encareció el acceso, mientras que el Banco Nación mantuvo una tasa del 6% para clientes con cuenta sueldo. Ese diferencial genera, según operadores inmobiliarios, un incentivo fuerte para quienes cobran sus haberes en la entidad pública. La posibilidad de acceder a tasas más bajas aumenta tanto la cantidad de consultas como la capacidad real de cerrar operaciones.

En este contexto, aparece un aspecto clave para el mercado: la necesidad de mejorar el perfil crediticio. Consultoras inmobiliarias señalaron que muchos compradores no avanzaron en la operación por desconocer los requisitos del sistema. Esa brecha llevó a que parte de la demanda potencial no logre el acceso al préstamo aun cuando cumple los parámetros generales de ingreso.

Consejos vitales

En este escenario de tasas altas, Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades destacó puntos que aceleran o traban la aprobación de un crédito:

• Revisión previa del historial crediticio para evitar rechazos por demoras o errores.
• Orden de la documentación personal y laboral para agilizar el análisis del banco.
• Uso de la cuenta sueldo en la entidad que otorga el crédito, que habilita mejores tasas.
• Ahorro previo para reforzar el anticipo solo si no compromete la liquidez necesaria del hogar.

La especialista explicó que muchos rechazos se originan en cuestiones formales que pueden corregirse antes de la solicitud. Para Ibarra, cuanto más prolija resulte la carpeta crediticia, mayor será la chance de aprobación en un período de tasas elevadas.

Los requisitos para acceder al crédito mantuvieron parámetros similares a los de ciclos anteriores. Los bancos exigen acreditar identidad (DNI), CUIT o CUIL y comprobar ingresos. Los trabajadores en relación de dependencia deben presentar recibos de sueldo y certificaciones de servicios; los monotributistas, comprobantes de pago; y los autónomos, certificaciones emitidas por un contador. En todos los casos, los bancos analizan los ingresos del grupo familiar y aplican una relación cuota-ingreso que oscila entre el 25% y el 40 por ciento.

Las entidades también revisan el historial crediticio del solicitante a través del Veraz y del Banco Central. Esa etapa permite detectar atrasos, embargos o inconsistencias. Verificar la situación con anticipación evita demoras y correcciones de último minuto. Además, el banco exige documentación de la propiedad a financiar: copia de la escritura, ubicación, planos y reglamento de copropiedad, según corresponda. En créditos para construir o refaccionar, también solicita los planos de obra firmados por un arquitecto.

Desde el sector, coincidieron en que el mercado hipotecario necesita previsibilidad para recuperar dinamismo. Una baja sostenida de la inflación y un descenso gradual de las tasas podrían motivar un repunte. "La ventana actual presenta una oportunidad atractiva para quienes poseen ahorros en dólares y buscan combinar liquidez con apalancamiento en un mercado donde el m2 se mantiene barato en términos históricos", concluyó Ibarra.