Cómo impactará en el mercado inmobiliario la "luz verde" para $s20.000 millones del blanqueo

La liberación de más de u$s20.000 millones de los fondos depositados en las Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA) desde el 1° de enero reconfigura el escenario para el mercado inmobiliario. Compradores y pequeños inversores analizan cómo aprovechar estos fondos para adquirir departamentos y casas a través del blanqueo, especialmente unidades usadas, a estrenar o destinadas a renta, donde la trazabilidad fiscal y la seguridad patrimonial resultan clave.

Efecto sobre la demanda inmobiliaria

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, advierte que la liberación de los fondos no implica una obligación de gastar de inmediato. "El flujo disponible permitirá evaluar opciones, pero la decisión debe considerar impuestos, horizonte temporal y liquidez", afirmó.

Para Domínguez, los dólares del blanqueo pueden mantener posiciones financieras o trasladarse al mercado de propiedades según cada estrategia patrimonial.

Los compradores que decidan ingresar al mercado inmobiliario encontrarán oportunidades en:

• Viviendas usadas y departamentos a estrenar, con procesos de compra más ágiles.
• Unidades pequeñas y medianas, típicas del inversor minorista que busca complementar ingresos.
• Proyectos ya avanzados, que antes no calificaban para inversión con fondos blanqueados.

Domínguez remarca que, aunque existe interés, el volumen de operaciones dependerá de la aceptación de los incentivos fiscales y de la estabilidad de precios en distintas zonas. "No se trata de un boom inmediato, sino de movimientos selectivos que reflejan planificación patrimonial", indicó.

Además, explicó que los fondos hoy invertidos en activos financieros podrían rotar entre distintos instrumentos habilitados, aunque consideró poco probable que salgan completamente del circuito inversor.

En relación con el mercado inmobiliario, Domínguez señaló que podría convertirse en un destino relevante si se aprueba la reforma tributaria incluida en la reforma laboral. "Si se exime del impuesto cedular al resultado de la venta, cuando hay ganancia, y si se eximen los alquileres destinados a vivienda, parte de esos fondos puede ir a inmuebles para obtener una buena renta", sostuvo.

También mencionó al mercado de campos como una alternativa posible, especialmente para quienes apuestan a una revalorización de la tierra ante una eventual baja de retenciones. A su vez, no descartó que parte del dinero se canalice hacia inversiones en empresas, mediante el Régimen de Incentivo para Medianas Inversiones (RIMI).

Mercado inmobiliario: oportunidades y cobertura

Román Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la disponibilidad de dólares líquidos permitirá a muchos compradores ofertar sin necesidad de convertir pesos o buscar financiamiento, lo que aumenta la capacidad de pago directa y puede dinamizar operaciones de mayor ticket.

Paikin agregó que, en contextos de incertidumbre, el inmueble funciona como activo de cobertura frente a la inflación y la volatilidad financiera. Los compradores podrían destinar parte de los fondos a:

• Departamentos para renta, aprovechando la futura exención de Ganancias en alquileres.
• Viviendas propias, asegurando trazabilidad fiscal y estabilidad patrimonial.
• Unidades en pozo o preventa, contribuyendo al financiamiento de obras y acelerando proyectos.

"Cada inversión debe alinearse con el objetivo del comprador, ya sea resguardo de valor, renta o vivienda propia", explicó.

Consideraciones tributarias

Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo, indicó que la decisión de invertir debe evaluarse también desde la perspectiva fiscal. Para quienes compran la primera vivienda, la operación suele ser más sencilla, ya que el inmueble afectado a casa habitación no genera impuesto a las Ganancias. Además, los fondos blanqueados aseguran trazabilidad y reducen riesgos legales futuros.

En el caso de la compra para renta, Beade señaló que la exención de Ganancias proyectada para alquileres incrementa la rentabilidad neta y vuelve atractiva la inversión para pequeños ahorristas. "Quien busca complementar ingresos puede aprovechar esta oportunidad, siempre que planifique correctamente el contrato de alquiler y el destino del inmueble", destacó.

Por otro lado, esperar a 2026 puede tener sentido para perfiles más financieros, pero implica asumir riesgos normativos y de precios. "No siempre postergar una inversión para esperar un beneficio fiscal es mejor que capturar una oportunidad concreta hoy", advirtió Beade.

Recomendaciones prácticas

Para evitar errores frecuentes, los especialistas sugieren:

• Evaluar el impacto integral en Bienes Personales y Ganancias antes de comprar.
• Priorizar propiedades con destino vivienda claro, evitando inmuebles híbridos o usos mixtos dudosos.
• Comprar a título personal, dado que las exenciones históricamente favorecen a personas humanas.
• Documentar de manera prolija el origen y aplicación de los fondos blanqueados.
• No confundir la liberación de fondos con obligación de invertir de inmediato; planificar el momento de la compra.

Paikin añadió que el interés por propiedades usadas y departamentos chicos responde a la rapidez en la operatoria y al volumen disponible de oferta. La disponibilidad de fondos también puede contribuir a que desarrolladores aceleren obras, al contar con mayor certidumbre de pago por etapas de construcción.

Tipos de propiedades con mayor potencial

El mercado inmobiliario podría concentrar el flujo de dólares en:

• Departamentos de uno y dos ambientes en zonas de fácil acceso.
• Viviendas usadas con buena ubicación, listas para ocupación o alquiler.
• Proyectos a estrenar con entrega inmediata, evitando la incertidumbre del pozo.

"El atractivo se concentra en operaciones rápidas y con menor riesgo de variación de precios", aclaró Domínguez.

Para entender cómo podría repercutir una creciente demanda por un mayor flujo de dólares en el mercado, hay que analizar qué esetá buscando el mercado actualmente: en líneas generales, durante el último tramo del año el 63% de las búsquedas se concentró en propiedades de 2 y 3 ambientes, mientras que la demanda de monoambientes se mantuvo estable, con una participación del 9% del total. 

Los desarrolladores acompañaron esta tendencia incorporando cada vez menos monoambientes y más unidades de mayor tamaño. Esa nueva composición de la oferta explica por qué hoy los departamentos de 2 y 3 ambientes muestran un crecimiento más acelerado en consultas y operaciones.

Riesgos y puntos de atención

Domínguez y Beade coinciden en que existen zonas grises durante el período de transición normativa. Para montos superiores a u$s100.000, el régimen estableció permanencia obligatoria en Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA) hasta el 31 de diciembre de 2025. Retirar fondos antes de esa fecha puede activar penalidades o pérdida parcial de beneficios fiscales.

Asimismo, es fundamental cerrar correctamente el circuito financiero, transfiriendo los fondos a la cuenta CERA bancaria y de allí a una caja de ahorro antes de concretar la compra. Usar cuentas corrientes genera impuestos sobre el débito y crédito.

Precios de propiedades, sin saltos (por ahora)

Según Zonaprop, los precios de los departamentos usados en CABA y AMBA se apreciaron cerca de 10% en los últimos 12 meses.

La liberación de más de u$s20.000 millones desde enero no garantiza un aumento automático de precios, pero sí abre oportunidades selectivas para el mercado inmobiliario.

Departamentos usados, viviendas a estrenar y unidades para renta concentran la atención, mientras que la previsibilidad fiscal y la trazabilidad de los fondos brindan confianza a los inversores.

Paikin concluyó que, con exenciones de Ganancias en alquileres y venta de viviendas, el ladrillo podría volver a ocupar un lugar destacado como activo eficiente y seguro.

Beade subrayó que la planificación y la mirada integral del patrimonio resultan clave para aprovechar los beneficios de los dólares liberados, y Domínguez cerró recordando que la estrategia debe equilibrar liquidez, riesgo y horizonte temporal para maximizar oportunidades sin comprometer la seguridad fiscal.