Así quedará la rentabilidad de los alquileres si se aprueba la exención del Impuesto a las Ganancias
La exención del impuesto a las Ganancias para alquileres incluida en la reforma laboral podría revolucionar el mercado inmobiliario argentino. Los propietarios que tributan la alícuota máxima verían su rentabilidad saltar hasta un 64%, transformando completamente la ecuación de inversión en el sector.
El dato surge de un análisis del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), que evaluó el impacto de eliminar este tributo sobre los ingresos por alquileres destinados a vivienda. La medida busca impulsar la inversión privada y ampliar drásticamente la oferta de inmuebles para alquiler.
La propuesta contempla que todos los ingresos generados por alquileres de casa-habitación queden completamente exentos del impuesto a las ganancias para personas físicas. Una decisión que podría cambiar las reglas del juego en un mercado históricamente castigado por la presión fiscal.
Cuánto aumentará la rentabilidad de un alquiler si se aprueba la exención de Ganancias
El IARAF trabajó con un escenario concreto para demostrar el impacto. Tomando un inmueble valuado en u$s70.000 con un alquiler mensual de $550.000, la rentabilidad bruta anual actual equivale al 6,46% en dólares al tipo de cambio vigente.
"El nivel de rentabilidad esperado es vital para la generación de oferta en un mercado. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares", explica el Instituto en su informe.
Después de descontar la comisión inmobiliaria del 10%, la rentabilidad bruta cae al 5,8%. Pero es aquí donde la reforma marca la diferencia más dramática entre los distintos regímenes tributarios.
Los propietarios que tributan la alícuota máxima del 35% son quienes más celebrarían esta medida. Su rentabilidad neta pasaría del actual 3,19% al 5,22%, representando una mejora del 64% en sus ingresos por alquileres.
Para quienes tributan al 13%, el beneficio también resulta significativo aunque menor. Su rentabilidad subiría del 4,47% al 5,22%, un incremento del 17% que igualmente los colocaría en el mismo nivel que los contribuyentes de máxima alícuota.
Los inscriptos en monotributo mantienen su ventaja actual, con una rentabilidad que se sostiene en el 5,17%, apenas por debajo del 5,22% proyectado para los autónomos beneficiados.
¿Migración masiva del monotributo al régimen general?
La eliminación de Ganancias generaría un escenario inédito: la rentabilidad de los alquileres para autónomos superaría la de los monotributistas. Esta inversión en la ecuación tradicional podría motivar a numerosos propietarios a migrar hacia el régimen general.
"El cambio normativo busca hacer más atractivo el mercado de alquileres para inversores privados y, al mismo tiempo, incentivar nuevas inversiones y empleo dentro del rubro inmobiliario", destaca el análisis del IARAF.
Esta potencial migración podría generar mayor recaudación tributaria en otros conceptos, compensando parcialmente la pérdida de ingresos por la exención de Ganancias sobre alquileres.
La batalla entre alquileres y plazos fijos en dólares
La reforma también incluye la exención de Ganancias para instrumentos de ahorro como plazos fijos en dólares. Esta medida adicional permite comparar la rentabilidad entre ambas opciones de inversión bajo distintos escenarios.
Actualmente, con una renta anual estimada del 5,25% para plazos fijos en dólares, un ahorrista que paga alícuota del 35% recibe una renta neta del 3,41% anual. Bajo este esquema, alquilar una vivienda y mantener un plazo fijo ofrecen rentabilidades prácticamente equivalentes.
Sin embargo, si solo se aprueba la exención para alquileres, la rentabilidad del inmueble saltaría un 53% por encima del plazo fijo. El rendimiento anual neto por alquilar alcanzaría el 5,22% versus el 3,41% del instrumento financiero.
En caso de que la exención beneficie también a los plazos fijos en dólares, ambas inversiones volverían a equipararse con rentabilidades del 5,25% y 5,22% respectivamente.
El proyecto de modernización laboral se encuentra bajo análisis parlamentario, y su eventual aprobación definirá el alcance final de estas exenciones. Los números del IARAF muestran que el impacto podría ser transformador para el sector.
La medida promete generar un círculo virtuoso: mayor rentabilidad para propietarios, más oferta de inmuebles para inquilinos y mayor actividad económica en el sector inmobiliario. Los próximos meses serán decisivos para determinar si esta revolución fiscal se convierte en realidad.