Comprar en pozo ya no es la opción más barata y crece la demanda de usados

Durante los últimos años, el mercado inmobiliario registró un cambio en las preferencias de los compradores. La compra de departamentos en pozo perdió participación frente a las unidades usadas y a estrenar, en un contexto marcado por el encarecimiento del costo de la construcción medido en dólares y la reaparición de opciones de financiamiento hipotecario.

Históricamente, los proyectos en pozo se presentaban como una alternativa con valores más bajos a cambio de plazos de obra y niveles de riesgo asociados al desarrollo. Sin embargo, el incremento sostenido de los costos de construcción modificó esa relación de precios y llevó a que, en la actualidad, las viviendas en obra se ubiquen entre las más caras del mercado residencial urbano.

Aumento en dólares del costo de construcción

Desde fines de 2023, el costo de construcción medido en dólares mostró una suba acumulada superior al 100%. En comparación con los valores vigentes durante la pandemia, construir hoy resulta casi tres veces más caro. Este incremento impactó de manera directa en los proyectos en ejecución, cuyos valores de venta se ajustan a los precios actuales de materiales y mano de obra.

En noviembre, los indicadores volvieron a marcar un aumento del costo de construir en dólares, lo que reforzó esta tendencia. En consecuencia, muchas desarrolladoras ajustaron los precios de las unidades en pozo para cubrir los costos de obra y los plazos de ejecución.

A diferencia de estos proyectos, numerosos departamentos a estrenar fueron construidos con costos anteriores, correspondientes a períodos de menor inflación en dólares. Esto generó una brecha entre los valores de venta de viviendas en obra y viviendas ya terminadas.

Precio del metro cuadrado por tipo de propiedad

De acuerdo con los datos disponibles del mercado, los departamentos en pozo registran hoy un valor promedio cercano a los u$s 3056 por metro cuadrado. En lo que va de 2025, este segmento mostró un incremento superior al 9%, lo que los ubica como los más caros dentro de las opciones residenciales urbanas.

Las unidades a estrenar ya terminadas presentan valores promedios en torno a los u$s 2906 por metro cuadrado, con una diferencia cercana al 5% respecto de los proyectos en obra.

Por su parte, los departamentos usados cotizan alrededor de los u$s 2210 por metro cuadrado. Esto los posiciona como la alternativa de menor precio promedio dentro de las tres categorías analizadas. En relación con las propiedades en pozo, las unidades usadas son aproximadamente un 38% más baratas. Frente a las viviendas a estrenar, la diferencia ronda el 31%.

Este reordenamiento de precios alteró la lógica tradicional del mercado, en la que el pozo funcionaba como la opción de menor valor inicial.

Cambios en las preferencias de los compradores

El último informe difundido por Zonaprop muestra que el interés de los compradores se desplazó hacia propiedades usadas. Actualmente, el 78% de las búsquedas se orienta a este segmento. En segundo lugar, se ubican las unidades a estrenar, con el 20%.

Los departamentos en pozo concentran hoy apenas el 2% de la demanda. En 2023, este tipo de proyectos representaba cerca del 5% de las búsquedas. La caída se profundizó en los últimos meses: solo el 1,3% de las consultas registradas en septiembre de 2025 correspondió a proyectos en obra. 

Entre los factores que explican esta tendencia aparecen los niveles de precio, la previsibilidad de los plazos y el regreso del crédito hipotecario para viviendas usadas. La posibilidad de acceder a financiación orientó parte de la demanda hacia propiedades terminadas, que pueden escriturarse en plazos más breves.

Perfil del comprador y nueva dinámica de inversión

La modificación de los precios relativos también impactó en el perfil del comprador de departamentos en pozo. Según explicó el economista Rodrigo Lejtman, el elevado costo de construcción fue trasladado al valor de venta de las unidades, lo que alteró la estructura de precios del mercado.

En la misma línea, Adrián Cyderboim, director de la inmobiliaria Crecer, señaló que el comprador típico de proyectos en obra ya no es, en la mayoría de los casos, el inversor que buscaba una ganancia asociada a la evolución del precio durante la construcción. En cambio, predomina el usuario final que utiliza el sistema de cuotas como mecanismo de ahorro o financiamiento propio.

Por otro lado, quienes disponen de ahorros en dólares muestran mayor interés por propiedades terminadas, donde el precio final es conocido al momento de la operación y el plazo de escrituración es más corto.

Impacto en desarrolladoras y ritmo de nuevos proyectos

El encarecimiento del costo de construir en dólares también incide en la planificación de nuevos emprendimientos. Los desarrolladores deben recalcular presupuestos y estructuras de financiamiento para evaluar la viabilidad de futuros proyectos. En varios casos, los precios de preventa ya no ofrecen un diferencial significativo frente a las unidades terminadas, lo que reduce el incentivo de los compradores a ingresar en etapas tempranas de obra.

A su vez, el comportamiento de la demanda obliga a ajustar la oferta, priorizando zonas, tipologías y escalas de emprendimientos que permitan sostener niveles de preventa adecuados para financiar la construcción.

Mercado de usados: mayor estabilidad de precios

El mercado de departamentos usados mostró una evolución de precios más moderada en los últimos meses. Con un valor promedio de u$s 2210 por metro cuadrado, este segmento se consolidó como la alternativa más buscada por quienes priorizan niveles de inversión inicial más bajos.

El regreso del crédito hipotecario también favoreció la reactivación de operaciones en propiedades usadas, ya que una parte importante de las líneas disponibles se orienta específicamente a este tipo de viviendas.

En este contexto, las negociaciones entre comprador y vendedor siguen siendo un factor relevante para definir el precio de cierre de las operaciones, en un mercado que continúa ajustando valores y expectativas.

Perspectivas del mercado inmobiliario

La evolución futura del mercado inmobiliario dependerá de diversas variables: la trayectoria del costo de la construcción medido en dólares, la disponibilidad de financiamiento, la estabilidad de los ingresos reales y el comportamiento de la demanda.

Por el momento, los datos indican una reconfiguración del interés de los compradores hacia unidades usadas y a estrenar ya terminadas, en detrimento de los proyectos en pozo. Este fenómeno responde, principalmente, a la relación actual de precios y a los niveles de previsibilidad que ofrecen las distintas alternativas.

Las viviendas en pozo, que durante años funcionaron como una opción de acceso anticipado al mercado, hoy se encuentran condicionadas por un costo de construcción en alza y por la competencia de propiedades terminadas que fueron edificadas con estructuras de costos previas.

En paralelo, el mercado continúa ajustándose a un nuevo escenario, con compradores que evalúan en detalle plazos, valores en dólares y modalidades de pago antes de definir una operación inmobiliaria.