Las razones por las que los departamentos de pozo se imponen como inversión frente a las propiedades terminadas

El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de reconfiguración que obliga a recalcular decisiones de inversión en construcción y propiedades. La lógica que hasta hace poco favorecía a las unidades terminadas por sobre los proyectos en pozo comenzó a revertirse en los últimos meses, impulsada por una combinación de cambios económicos y financieros que volvió a modificar la relación de precios y oportunidades.

Menor costo de obra y nuevo punto de partida

El punto de inflexión llegó con el retroceso del costo de construcción medido en dólares. De acuerdo con el informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), entre agosto y octubre el indicador mostró una caída del 5,36%.

La explicación estuvo en la estabilidad de los costos en pesos y la suba del dólar paralelo durante ese período, un combo que alivió la presión sobre los desarrolladores. En paralelo, los valores de venta de los proyectos en pozo no se quedaron quietos: en ese mismo lapso avanzaron un 2,36%, anticipando el cambio de tendencia que hoy domina el mercado.

Desde la CEDU explicaron que la suba reciente del dólar no tuvo un correlato en los costos de la construcción, lo que permitió un ajuste a la baja en ese indicador y alivió la presión que venían enfrentando los desarrolladores. La estabilización de los gastos de obra, señalaron, dio algo de oxígeno al sector tras meses de tensión.

El empuje del crédito reanima las operaciones

La mejora de las condiciones financieras también dejó huella en la actividad. Entre enero y octubre de 2025, las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires crecieron 37%, con el crédito hipotecario como principal motor.

El salto fue aún más evidente en las operaciones con hipoteca: el número de escrituras apalancadas con crédito se multiplicó y mostró un alza acumulada del 449,59% en los primeros diez meses del año.

La desaceleración inflacionaria y una mayor oferta de préstamos explicaron buena parte del fenómeno. A octubre, las hipotecas representaron el 21,85% del total de escrituras, con cerca de 1.500 operaciones solo en ese mes.

Esta reactivación tuvo un efecto directo sobre la oferta disponible. El indicador que mide el tiempo necesario para absorber el stock de departamentos cayó a apenas un año en octubre, reflejo de una demanda más dinámica y de una menor incorporación de nuevas unidades. No obstante, el informe advierte que el endurecimiento reciente de tasas y requisitos bancarios podría moderar el ritmo de crecimiento.

Se agota el stock viejo y cambia la lógica de precios

Durante gran parte del año, las unidades a estrenar —construidas con costos anteriores— dominaron las preferencias por resultar más baratas que el pozo. Ese colchón de oferta, sin embargo, comenzó a agotarse

Hoy, los precios de los proyectos en pozo vienen avanzando a mayor velocidad que los de las viviendas terminadas. Desde junio, los valores del pozo acumulan una suba del 3,41%, frente a un incremento del 1,79% en las unidades listas para habitar.

Por qué el pozo vuelve a seducir a los inversores

Más allá del cambio de precios relativos, el pozo conserva ventajas estructurales que pesan en la decisión de compra. El valor de ingreso suele ubicarse entre 20% y 30% por debajo del precio final de una unidad terminada, a lo que se suma la posibilidad de pagar en cuotas durante la obra y capturar la valorización natural del inmueble a medida que avanza la construcción.

El contexto de costos también juega su papel. Aunque el valor de edificar mostró una baja reciente, sigue en niveles elevados: en la Ciudad de Buenos Aires supera los u$s1.300 por metro cuadrado.

Comparado con el promedio de 2018, el costo actual es casi 30% más alto, mientras que los precios del pozo apenas crecieron cerca del 2% en el mismo período, un desfasaje que presionó la rentabilidad y obligó a recalibrar valores.