¿Conviene comprar un departamento a estrenar o usado?: esta es la brecha de precios, barrio por barrio

La decisión entre comprar un departamento a estrenar o uno usado en la Ciudad de Buenos Aires volvió a estar en el centro del debate inmobiliario. Con costos de construcción elevados en dólares, desarrollos que trasladaron esas subas a precios y un mercado del usado que todavía no recuperó valores históricos, la brecha entre ambos segmentos se amplió como no ocurría desde hace años.

Según un análisis del Reporte Inmobiliario, hoy la diferencia promedio entre el valor del metro cuadrado de una propiedad a estrenar y una usada ronda el 36%, aunque en algunos barrios esa distancia supera ampliamente ese nivel y llega incluso al 60 por ciento.

Estrenar o usado: qué conviene hoy al comprador

"Hay barrios en los que la brecha entre el departamento usado y el a estrenar es actualmente muy marcada, esto se da debido a que el usado no recuperó aún su valor histórico y, por otro lado, los desarrollos a estrenar sufrieron en los últimos años el alza de los costos de construcción medidos en dólares, que los emprendedores debieron llevar a listas de precios", explicó Germán Gómez Picasso.

Históricamente, la diferencia entre ambos mercados se ubicaba en el rango del 25% al 30%, pero hoy esos porcentajes son sensiblemente mayores. "En algunas zonas la brecha llega a superar el 50%", advirtió. Es que construir hoy en CABA no baja de u$s1.300 por m2, recién ahora se estabilizaron algo los aumentos pero acumulan alzas de más del 85% interanual, lo premium no baja de u$s1.900 por m2.

Este escenario llevó a que una parte importante de la demanda vuelva a inclinarse hacia el usado, donde todavía se mantienen oportunidades, especialmente en unidades con pocos años de antigüedad o recientemente recicladas.

Qué público elige cada segmento y por qué

En términos de perfil de comprador, Gómez Picasso señaló que "una parte del público hoy se inclina más hacia el usado debido a la diferencia de precio, aunque siempre hay un segmento dispuesto a pagar un plus por un producto nuevo, que responda a los usos actuales de la vivienda".

El departamento en pozo, históricamente atractivo por el financiamiento, también muestra cambios. "Hoy los anticipos son mucho más altos: se pide entre el 50% y el 60% del valor total, cuando antes rondaban el 30%", detalló.

En la misma línea, Marta Orizozabala, CEO y fundadora de Real Capital, remarcó que la elección depende del momento y la necesidad de cada comprador. "No es lo mismo quien invierte, quien busca resguardo de valor o quien necesita mudarse con un presupuesto acotado", aclaró.

En términos generales, sostuvo que hoy las propiedades usadas en muy buen estado o recién refaccionadas concentran la mayor demanda. "Todavía quedan algunas oportunidades, aunque cada vez menos. También resulta muy interesante comprar para refaccionar en barrios como Recoleta, Belgrano o el corredor norte, porque la suba de los costos de construcción dejó al usado relativamente barato frente al terminado o al pozo", explicó.

Brecha de precios: barrio por barrio

El relevamiento del Reporte Inmobiliario sobre 11 zonas históricas de CABA muestra un promedio de diferencia cercano al 36%, con fuertes disparidades según el nivel de desarrollo de cada barrio. En Abasto, por ejemplo, donde hay poca oferta nueva, la brecha alcanza el 68 por ciento.

Valores promedio de estrenar vs usado en algunos barrios relevantes:

• Puerto Madero: a estrenar u$s6.700 por m2 / usado u$s5.279 por m2. (26,92%).

• Barrio Norte: a estrenar u$s4.182 por m2 / usado u$s2.706 por m2. (54,55%).

• Palermo: a estrenar u$s3.773 por m2 / usado u$s2.937 por m2. (28,46%).

• Belgrano: a estrenar u$s3.390 por m2 / usado u$s2.767 por m2. (22,52%).

• Villa Urquiza: a estrenar u$s3.336 por m2 / usado u$s2.577 por m2. (29,45%).

• Caballito: a estrenar u$s3.233 por m2 / usado u$s2.231 por m2. (44,91%).

• Colegiales: a estrenar u$s3.191 por m2 / usado u$s2.628 por m2. (21,42%).

• Villa Pueyrredón: a estrenar u$s3.007 por m2 / usado u$s2.294 por m2. (31,08%).

• Almagro: a estrenar u$s2.979 por m2 / usado u$s1.996 por m2. (49,25%).

• Parque Centenario: a estrenar u$s2.902 por m2 / usado u$s2.058 por m2. (41,01%).

• Flores: a estrenar u$s2.683 por m2 / usado u$s1.814 por m2. (47,91%).

Los 10 barrios más caros para comprar departamento usado en CABA

Según Zonaprop, tomando el valor del usado y ordenados de mayor a menor:

• Puerto Madero: u$s5.918 por m2.
• Palermo: u$s3.035 por m2.
• Núñez: u$s2.889 por m2.
• Belgrano: u$s2.806 por m2.
• Recoleta: u$s2.613 por m2.
• Colegiales: u$s2.609 por m2.
• Villa Urquiza: u$s2.556 por m2.
• Coghlan: u$s2.529 por m2.
• Chacarita: u$s2.526 por m2.
• Saavedra: u$s2.490 por m2.

Los barrios más baratos para comprar departamento usado

En el otro extremo del mercado, los valores más bajos del usado en CABA se concentran en el sur y oeste de la ciudad. Entre los más económicos aparecen Lugano, Nueva Pompeya, La Boca y Parque Avellaneda, con precios que en algunos casos no llegan a los u$s1.500 por m2, según Zonaprop.

A continuación, los 10 barrios más baratos para comprar un inmueble usado en la Ciudad de Buenos Aires:

• Lugano: u$s972 por m2.
• Nueva Pompeya: u$s1.326 por m2.
• Parque Avellaneda: u$s1.446 por m2.
• La Boca: u$s1.461 por m2.
• Villa Riachuelo: u$s1.579 por m2.
• Parque Patricios: u$s1.585 por m2.
• Constitución: u$s1.616 por m2.
• Floresta: u$s1.617 por m2.
• Vélez Sarsfield: u$s1.647 por m2.
• Balvanera: u$s1.660 por m2.

Costos de construcción y efecto en los precios

Los altos costos de construcción en dólares obligaron a los desarrolladores a subir precios, pero ese ajuste no se tradujo en más ventas. "En 2025 el usado no aumentó tanto y eso hizo que la demanda se volcara a esa tipología", señaló Gómez Picasso.

Además, se observa un fenómeno particular: Agregó: "El valor del m2 de un desarrollo casi terminado suele ser muy similar al de uno que recién comienza. En ese contexto, el comprador prefiere el producto listo para habitar, sin riesgo de obra y más cercano a ser apto crédito".

Para Orizozabala, esta presión existe, pero con límites. "En el usado hay intentos de suba, pero el consumidor final todavía se resiste a convalidarlos. En el estrenar, en cambio, los desarrolladores prefieren resignar margen antes que quedarse con stock inmovilizado".

La ejecutiva también destacó un dato clave: la fuerte compra de terrenos en el último tiempo. "Me recuerda al escenario pospandemia. Todo indica que en unos tres años vamos a ver una nueva ola de desarrollos en la Ciudad de Buenos Aires", concluyó Oriozabala.