Chau a la cárcel de Devoto: qué destino tendrá el predio y cuánto puede dispararse el precio del m2 en la zona

El cierre y desalojo de la cárcel de Villa Devoto (ubicada entre las calles Bermúdez, Pedro Lozano, Desaguadero y Nogoyá) frente al club Lamadrid (del fútbol del Ascenso) abre uno de los procesos de transformación urbana más esperados del oeste porteño.

Tras décadas de reclamos vecinales y anuncios inconclusos, la concreción del traslado de los detenidos al complejo penitenciario de Marcos Paz activa un escenario inédito para un predio de varias manzanas que hoy funciona como barrera urbana, con calles cortadas, circulación limitada y una fuerte incidencia en la percepción de seguridad del entorno.

La expectativa no se centra en una reacción inmediata del mercado inmobiliario, sino en un proceso gradual, atado a definiciones políticas y urbanísticas que todavía no se encuentran cerradas. El futuro del predio dependerá de la zonificación que defina la Ciudad, del tipo de usos permitidos y del equilibrio entre desarrollo inmobiliario, espacios públicos y equipamiento urbano. En ese marco, el mercado comienza a anticipar impactos en la demanda, en los valores del metro cuadrado y en el perfil del barrio.

Para Gastón Aimaro, de Lincoln Negocios Inmobiliarios, el cambio potencial va mucho más allá de lo estrictamente inmobiliario. El corredor que une Villa Devoto con Monte Castro podría integrarse de manera definitiva si se habilita el predio y se restablece la conectividad urbana. Explicó: "Hoy existen varias manzanas sin circulación, con calles que terminan abruptamente. La apertura del área le daría continuidad a Bermúdez, Baigorria y otras arterias, generando luz, vida urbana y una dinámica completamente distinta".

Chau cárcel de Devoto: un cambio para toda la zona

Aimaro sostuvo que la salida del penal mejoraría la percepción de seguridad y crearía un nuevo mercado inmobiliario dentro de Devoto, con características propias. "No se trata solo del Devoto histórico o del residencial clásico. Podría nacer una nueva subzona, con productos distintos, más modernos, y una lógica urbana que hoy no existe", afirmó. Según su visión, el interés de los desarrolladores dependerá de las reglas que fije la Ciudad. "Si la zonificación sigue siendo restrictiva, el impacto será limitado. Si se habilitan mayores capacidades constructivas, el atractivo cambia por completo", advirtió.

En términos de valores, Aimaro detalló que los departamentos en Devoto muestran hoy precios que oscilan entre u$s3.000 y u$s5.000 por metro cuadrado en mercadería premium y zonas residenciales consolidadas.

En áreas aledañas y en un eventual nuevo corredor Devoto–Monte Castro, los valores podrían ubicarse desde u$s2.800 el metro cuadrado para unidades a estrenar, según el tipo de proyecto. "No es lo mismo un edificio tradicional que uno de doble o triple frente, con amenities y servicios, donde hoy existe mucha demanda y poca oferta", señaló.

El mercado de casas, en cambio, transita un momento más lento. Las tipologías tradicionales tipo chalet podrían reconvertirse si la normativa lo permite, especialmente en pasajes y sectores hoy limitados por la presencia del penal. "La revalorización va a existir, pero no será automática. Va a depender del proceso urbano y de cómo se modernice la zona", sostuvo Aimaro, quien remarcó que el impacto inicial se percibe primero en las expectativas de los propietarios.

Villa Devoto se organiza hoy a partir de varios ejes urbanos bien definidos: la Plaza Arenales funciona como corazón comercial, gastronómico y social del barrio, mientras que las avenidas San Martín, Beiró y Francisco Beiró estructuran la circulación y concentran servicios, comercios y desarrollos residenciales. A esto se suma la avenida General Paz, que actúa como límite y vía de conexión metropolitana clave con el oeste del AMBA, junto con arterias como Lope de Vega, Lincoln y Segurola, que vinculan Devoto con Monte Castro, Villa del Parque y Agronomía, consolidando su perfil residencial con buena accesibilidad y fuerte identidad barrial.

Qué pasará con el predio donde está la cárcel de Devoto

Desde una mirada institucional, Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular de Liotto Propiedades, consideró que el cierre del penal representa un hecho histórico para el barrio. Explicó:  "Es una oportunidad única para repensar integralmente ese sector de la Ciudad, con planificación, diálogo y consensos".

Según Liotto, el destino del predio debería combinar desarrollo urbano con calidad de vida, priorizar el interés público y respetar la identidad de Villa Devoto.

Liotto afirmó que el escenario más razonable apunta a un desarrollo de uso mixto, con vivienda, comercio de cercanía y una fuerte presencia de espacios verdes y equipamiento comunitario. "El desafío será integrar el predio al tejido barrial, abrir calles, mejorar accesos y generar espacios públicos de calidad. Sin eso, no hay transformación real", agregó.

La comercialización del predio ubicado en Devoto quedará a cargo de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, que intervendrá una vez que el complejo sea desocupado. El organismo nacional será el encargado de avanzar con la subasta del terreno, luego del traslado de los internos y de que se complete el proceso de rezonificación del área.

El predio donde funciona el complejo penitenciario está encuadrado bajo la categoría de "Distrito de Urbanización Futura", una calificación que alcanza a áreas de dominio público que todavía no fueron urbanizadas o que se encuentran ocupadas por instalaciones y usos susceptibles de ser relocalizados.

De acuerdo con lo que fija el Código Urbanístico, estos distritos están pensados para desarrollos urbanos integrales, que requieren la elaboración previa de un plan de conjunto sustentado en normas y programas específicos.

Las iniciativas que se evalúan contemplan distintos esquemas que, con matices, coinciden en la incorporación de un espacio verde de uso público. Las divergencias aparecen al momento de definir el alcance de las actividades comerciales que podrían incorporarse -como propuestas gastronómicas- y el grado de desarrollo inmobiliario que habilitaría el proyecto.

Valores y posibles alzas

El mercado inmobiliario de Devoto ya se encuentra consolidado, con una demanda orientada a vivienda permanente y una fuerte valoración del verde y los espacios abiertos.

En el segmento de alquileres, Devoto registró durante 2025 subas relevantes, en un contexto de demanda sostenida y escasa oferta. Para Liotto, la salida del penal puede reforzar esa tendencia, aunque aclaró que la revalorización será progresiva. "No ocurre de un día para el otro. Primero aparece el interés, luego los proyectos, y recién después se consolida el nuevo perfil urbano", explicó.

Respecto al impacto en precios, Liotto señaló que las experiencias de reconversión urbana muestran incrementos escalonados, con mayor impacto en los frentistas y en los pasajes linderos al predio.

Según datos de Cabaprop, hoy los valores promedio en Devoto se ubican entre u$s2.200 y u$s2.700 por metro cuadrado para departamentos usados, entre u$s2.800 y u$s3.300 para unidades a estrenar, y entre u$s1.800 y u$s2.500 para casas y PH bien ubicados.

En escenarios de transformación planificada, los incrementos podrían ubicarse entre 15% y 50% a lo largo del tiempo, según el avance del proceso.

A continuación algunos valores actuales:

• Departamentos usados en Villa Devoto: entre u$s2.200 y u$s2.700 por m2.
• Departamentos a estrenar: entre u$s2.800 y u$s3.300 por m2.
• Casas y PH bien ubicados: entre u$s1.800 y u$s2.500 por m2.
• Proyectos premium en zonas residenciales consolidadas: pueden alcanzar valores de u$s3.000 a u$s5.000 por m2, según tipología y amenities.
• Zona potencial Devoto–Monte Castro (nueva área integrada): valores estimados desde u$s2.800 por m2 para unidades a estrenar, según el emprendimiento.

Desde el lado de los desarrolladores, Damián Manusovich, socio de la desarrolladora MMCV y del estudio de arquitectura que impulsa proyectos en el eje de Devoto, explicó que el interés constructivo se vincula con un cambio de paradigma urbano. Señaló: "La demanda apunta a ciudades de 15 minutos, con cercanía, movilidad eficiente y mejor calidad de vida. Los desarrollos ya no se piensan solo como viviendas, sino como espacios versátiles para vivir, trabajar y recrearse".

Manusovich detalló que los proyectos residenciales incorporan áreas verdes, vistas abiertas y espacios comunes que ganaron relevancia tras la pandemia. Las unidades priorizan diseño contemporáneo, amplios aventanamientos, balcones y terminaciones de alta calidad. "El comprador familiar busca superficie, luz y espacios de uso flexible. Eso marca el tipo de producto que se desarrolla", afirmó.

En ese contexto, el eventual cierre del penal aparece como un catalizador para nuevas inversiones, siempre que exista previsibilidad normativa. Manusovich subrayó que la apertura del predio y la redefinición urbana permitirían integrar zonas hoy fragmentadas y potenciar la demanda residencial. Explicó: "La clave no es solo cuánto se puede construir, sino cómo se integra al barrio".

El proceso, coinciden los especialistas, no se define por un único factor. La salida de la cárcel constituye el punto de partida, pero el impacto real dependerá de decisiones urbanísticas, inversiones públicas en infraestructura y reglas claras para el sector privado. La apertura de calles, la creación de espacios verdes y la definición de usos del suelo resultan determinantes para que el cambio se traduzca en valor urbano y no solo en expectativa inmobiliaria.

En el corto plazo, el mercado inmobiliario y barrial ya refleja un mayor interés en la zona, con consultas y análisis de oportunidades, aunque sin saltos bruscos en los precios. En el mediano y largo plazo, la transformación del predio podría modificar de manera estructural el perfil de Devoto y su entorno, reparando una postergación histórica y redefiniendo uno de los últimos grandes enclaves urbanos pendientes de reconversión en la Ciudad.

Aimaro concluyó que "si el proceso se hace bien, el impacto será profundo y positivo, no solo para el mercado inmobiliario, sino para la vida cotidiana del barrio". Liotto sostuvo que "la clave está en planificar con visión de ciudad y no perder de vista la identidad de Villa Devoto". Manusovich cerró al señalar que "el verdadero valor surge cuando desarrollo urbano y calidad de vida avanzan juntos".