Los 5 barrios de Buenos Aires donde es mejor negocio comprar un departamento para alquilarlo

En un contexto donde ahorrar en efectivo implica perder poder adquisitivo, muchos argentinos que logran juntar dólares vuelven a mirar la inversión más tradicional del país: el inmueble. Pero la pregunta ya no es si conviene comprar para alquilar, sino dónde hacerlo para que siga siendo negocio.

Un análisis realizado por Propio (propio.com.ar), basado en 6.879 publicaciones activas de venta y alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, muestra que, si bien la rentabilidad promedio anual bruta ronda el 5,9%, existen barrios donde el rendimiento supera con holgura ese nivel, incluso en dólares.

El estudio abarcó más de 40 barrios porteños y se concentró en dos tipologías clave del mercado: departamentos de 2 ambientes y de 4 o más ambientes, los más demandados tanto por inquilinos como por inversores.

5 barrios donde comprar para alquilar todavía es negocio

Si el objetivo es maximizar la renta anual, estos son los barrios que lideran el ranking de rentabilidad en departamentos de 2 ambientes, el segmento más elegido por pequeños y medianos inversores:

1. Monserrat

• Rentabilidad anual: 7,32%

• Precio promedio de venta: u$s1.814 por m²

Ubicado en el corazón histórico de la Ciudad, Monserrat combina precios de compra relativamente bajos con una demanda sostenida de alquileres, tanto residenciales como temporarios.

2. San Telmo

• Rentabilidad anual: 7,20%

• Precio promedio de venta: u$s1.767 por m²

El atractivo turístico y cultural del barrio sigue empujando los alquileres, mientras que los valores de venta aún se mantienen por debajo de otras zonas consolidadas.

3. Floresta

• Rentabilidad anual: 7,19%

• Precio promedio de venta: u$s1.635 por m²

Una de las sorpresas del ranking. Floresta ofrece tickets de entrada bajos y una demanda estable, especialmente para alquiler permanente.

4. Retiro

• Rentabilidad anual: 7,03%

• Precio promedio de venta: u$s2.048 por m²

La cercanía con el microcentro y zonas corporativas explica el buen desempeño, pese a tratarse de un barrio con valores de venta más elevados.

5. San Nicolás

• Rentabilidad anual: 6,60%

• Precio promedio de venta: u$s1.830 por m²

El centro porteño sigue siendo competitivo para inversores que apuntan a renta, especialmente en unidades chicas bien ubicadas.

El dato que sorprende: barrios premium, entre los menos rentables

Uno de los hallazgos más llamativos del informe es que barrios tradicionalmente codiciados no necesariamente ofrecen buena rentabilidad. Palermo, por ejemplo, registra una renta anual del 4,68% en departamentos de 2 ambientes, quedando entre los menos atractivos para invertir con foco exclusivo en alquiler.

La explicación es clara: los altos valores de venta no se compensan proporcionalmente con los precios de alquiler, lo que reduce el rendimiento porcentual.

A mayor tamaño, mayor renta

Otro insight clave del estudio es que las propiedades de 4 o más ambientes muestran, en promedio, una rentabilidad superior a las unidades chicas. En este segmento se destacan barrios como Villa Lugano, Monserrat, Paternal y hasta Belgrano, con rendimientos que superan el 7% y llegan incluso al 11% anual.

Cómo se compara el alquiler con otras inversiones en dólares

Para poner los números en contexto, el alquiler en CABA ofrece un rendimiento similar —y en algunos casos superior— a otras alternativas en moneda dura:

• Bonos del Tesoro de EE.UU.: 4,5%

• Plazo fijo en dólares (Argentina): 2 a 3%

• Alquiler en CABA (promedio): entre 5,7% y 6,5%

A esto se suma un diferencial clave del ladrillo: protección frente a la inflación, posibilidad de revalorización del capital y un activo tangible, aunque también con costos asociados como expensas, impuestos, mantenimiento y períodos de vacancia.

Una aclaración clave para inversores

Desde Propio advierten que se trata de valores promedio y que dentro de cada barrio, cada cuadra, avenida o estado del inmueble puede modificar sustancialmente la rentabilidad final. Por eso, recomiendan evaluar cada propiedad de manera individual, considerando también la liquidez futura y la facilidad de reventa, un factor clave en un país con alta volatilidad económica.