Los barrios más caros y más baratos de CABA para comprar un departamento
El mercado inmobiliario porteño atraviesa un momento de reconfiguración tras el cierre de un año con indicadores de recuperación en el volumen de escrituras. Sin embargo, la dispersión de precios sigue siendo la nota dominante en el mapa de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde el valor de una vivienda puede cuadriplicarse según la zona donde se encuentre. Un reciente informe sectorial puso blanco sobre negro respecto a las cotizaciones actuales, dejando en claro que la ubicación sigue siendo el factor determinante para el bolsillo de los compradores.
De acuerdo a los datos procesados por las principales plataformas de compraventa, el precio promedio del metro cuadrado en CABA muestra una tendencia a la estabilización, aunque con matices importantes según el segmento. Mientras que las casas registraron una leve corrección a la baja en el último mes, los departamentos sostienen un acumulado anual positivo, impulsado en gran parte por la reactivación de los créditos hipotecarios, que ya representan una porción relevante de las operaciones totales.
En enero de 2026, el valor promedio del metro cuadrado en departamentos de Capital Federal se ubicó en u$s2.450, sin cambios significativos desde octubre del año pasado. En CABA un monoambiente tiene como promedio un valor u$s108.337, en tanto para un dos ambientes el precio trepa a u$s129.704 y a u$s178.546 para tres ambientes.
Los barrios más caros de CABA y la brecha del 367%
La disparidad de valores en la Capital Federal es tan marcada que la diferencia entre el barrio más costoso y el más económico alcanza el 367,5%. En la cima de la pirámide se mantiene, sin sorpresas, Puerto Madero. El barrio más joven de la ciudad presenta un valor promedio de u$s6.157 por metro cuadrado, una cifra que lo aleja drásticamente del resto de las comunas y lo posiciona como un mercado de lujo con lógica propia.
Detrás del podio premium aparecen Núñez y Palermo, dos zonas que concentraron gran parte de los nuevos desarrollos en pozo. En Núñez, el valor se sitúa en torno a los u$s3.407/m², mientras que en Palermo la cifra promedia los u$s3.387/m². Otros sectores de alta demanda como Belgrano y Recoleta también se mantienen en el rango superior, consolidándose como refugios de valor para inversores y familias que buscan zonas con amplios servicios y conectividad.
Oportunidades: dónde están los precios más bajos
En la otra vereda, el sur de la Ciudad ofrece las alternativas más amigables para quienes cuentan con un presupuesto limitado. Villa Lugano se posiciona actualmente como el barrio más barato de CABA para comprar un departamento, con un valor de u$s1.097 por metro cuadrado. Esta cifra marca un contraste absoluto con los precios de la zona norte y el corredor de Avenida del Libertador.
Junto a Lugano, otros barrios que completan la lista de los más accesibles son Nueva Pompeya, con un promedio de u$s1.484/m², y La Boca, donde el metro cuadrado ronda los u$s1.552. Estas zonas, si bien mantienen los precios más bajos del mercado, son observadas con atención por pequeños inversores debido a la alta rentabilidad que ofrecen en comparación con el precio de compra, especialmente en un contexto donde los alquileres mostraron aceleraciones puntuales en el inicio del 2026.
El panorama actual sugiere que, pese a la suba acumulada en los últimos doce meses, el mercado aún ofrece ventanas de oportunidad antes de una posible consolidación de precios al alza, traccionada por la mayor oferta de financiamiento bancario que empezó a dinamizar el sector en los últimos meses.